凜冬將至房地產(chǎn)開發(fā)商過冬策略解讀

　　11月12日，下午，萬科建筑建設(shè)基地，東莞的冬天并不寒冷，穿著半截袖的郁亮坐在藤條編織的圓凳上，和眾多媒體記者暢談萬科的過冬論。他說，2012年萬科進(jìn)入"冬天"模式，并將遵循現(xiàn)金為王、積極賣房、慎重買地的原則。
　　

　　就在一些業(yè)內(nèi)人士還在期待今年底明年初調(diào)控政策或許會(huì)局部松綁時(shí)，萬科卻堅(jiān)信房地產(chǎn)的冬天剛剛開始。還有業(yè)內(nèi)專家則表示，中國房地產(chǎn)將結(jié)束高速增長期，進(jìn)入"中速增長期"，從現(xiàn)在到2013年都將是調(diào)整階段。哪一種說法更接近未來形勢(shì)？如果，冬天"剛剛開始"，開發(fā)商要如何渡過這漫長的冬天。
　　

　　過冬模式1：大幅降價(jià)，現(xiàn)金為王
　　

　　上周末，萬科位于上海的萬科清林徑和萬科尚源低調(diào)開盤，價(jià)格直降20%~30%。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，萬科尚源售出房源成交均價(jià)僅為12000元/平方米左右。而此前，該盤房源的累積合同均價(jià)超過16000元/平方米。
　　

　　上海已是萬科在深圳、青島、南京、北京等城市之后第5個(gè)大幅降價(jià)的城市。多布點(diǎn)、高頻率的降價(jià)促銷--萬科的這一系列動(dòng)作似乎應(yīng)合了郁亮過冬論中的"積極賣房"策略。

　　
　　但萬科不是因?yàn)橘Y金鏈有問題才大幅降價(jià)。據(jù)萬科3季報(bào)顯示，截至今年10月，萬科的銷售額已突破千億，萬科賬面上還"躺"著300多億元的現(xiàn)金。萬科的降價(jià)可能更多是從長遠(yuǎn)角度考慮，也符合其"現(xiàn)金為王"的說法。就像郁亮所說，"2008年的金融危機(jī)促使國內(nèi)放松了對(duì)當(dāng)時(shí)地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，但這一次地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)再有這樣的好運(yùn)了，而且現(xiàn)在還很難判斷這個(gè)冬天有多長。"

　　
　　杭州也有多家房企亮出大促銷，以量博得現(xiàn)金。比如名城房產(chǎn)，先是名城·湖左岸以7.5折價(jià)格推出特價(jià)房，再是位于橋西板塊的名城公館，以22000元/平方米的價(jià)格開盤，加上優(yōu)惠，以89平方米的戶型為例，名城公館首批房源實(shí)際售價(jià)只有20400元/平方米左右。據(jù)高層透露，促銷并非因資金緊張，而是希望在冬天來到之前儲(chǔ)備更多的"糧食"。
　　

　　再比如剛剛"一降到底"，旗下四項(xiàng)目全面7.5折~8折的華元房產(chǎn)。華元房產(chǎn)相關(guān)高層就直言不諱地說，華元的資金并沒有問題，之所以大幅降價(jià)是為了抄底拿地。就在上個(gè)月，華元在臨平以1500元/平方米的低價(jià)拿了一地鐵上蓋的綜合體地塊，耗資超過7億元。截至本周三，華元的這次降價(jià)活動(dòng)也為其換回了58套的成交量。
　　

　　過冬模式2：轉(zhuǎn)讓股權(quán)，以渡難關(guān)
　　

　　在一些公司忙于大幅促銷的同時(shí)，一些中小型房企，卻忙著轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)，以期換回資金扛過接下來這段難熬的冬季。

　　眾所周知，這次的限購限貸政策，高端樓盤受影響最大。某青山湖別墅開發(fā)商，今年下半年以來，整個(gè)樓盤沒賣出一套別墅。老板除了手中持有這個(gè)項(xiàng)目外，還在云南等地有項(xiàng)目。其項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人向記者訴苦，對(duì)于別墅盤來說，降價(jià)不如公寓盤立竿見影，所以雖然銷售不好，也一直挺著沒降價(jià)。"眼看年關(guān)快到了，工程款、銀行貸款都等著支付，如果要扛過去，唯一辦法就是轉(zhuǎn)讓云南項(xiàng)目的股權(quán)。"

　　
　　其實(shí)，這個(gè)項(xiàng)目從9月份就開始尋找買家。據(jù)開發(fā)商透露，一開始還有多家意向接盤者，但隨著市場的風(fēng)云突變，特別是10月房交會(huì)之后，意向接盤者越來越少，最后只剩下一家。而且，對(duì)方的出價(jià)也越來越低，甚至低于當(dāng)初拿地的成本價(jià)。"老板一直在青山湖做房地產(chǎn)開發(fā)，對(duì)青山湖這個(gè)項(xiàng)目特別有感情，所以一直不肯降價(jià)。但云南項(xiàng)目落到如此賤賣的地步也是他沒想到的。"營銷負(fù)責(zé)人透露。

　　
　　同樣，城西某項(xiàng)目早在今年年中就悄悄完成了股份的轉(zhuǎn)讓。接手這家公司股份的一家大型房企坦言，正因?yàn)檫@家公司地塊轉(zhuǎn)讓樓面價(jià)明顯低于市場公開出讓價(jià)格，才吸引他們?nèi)ソ拥膯巍?br>　　

　　對(duì)于這些公司來說，現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)最為關(guān)鍵的就是定價(jià)。以青山湖開發(fā)商為例，是否以低于當(dāng)初拿地價(jià)格的價(jià)格轉(zhuǎn)讓，是老板最為糾結(jié)的問題。因?yàn)椋F(xiàn)在想接手的下家不多，如果要成功轉(zhuǎn)讓，必須低于成本價(jià)。老板迫切需要做出的判斷是：活下去重要還是利潤重要？

　　
　　過冬模式3：盲目決策，不如靜觀其變
　　

　　一些資金狀況良好的公司，選擇的過冬方式則是--以不變應(yīng)萬變。
　　

　　濱江集團(tuán)一直以財(cái)務(wù)的穩(wěn)健著稱。面對(duì)今年這樣難以預(yù)測(cè)的市場形勢(shì)，濱江集團(tuán)總經(jīng)理朱慧明告訴記者，春節(jié)前，積極銷售不會(huì)是濱江過冬的模式之一。"現(xiàn)在的市場，房價(jià)究竟多少才能被購房者接受，目前還看不清楚。"濱江的原則是，只有能換回成交量的前提下，才會(huì)積極銷售。"至于明年，也只能明年再說，現(xiàn)在無法預(yù)測(cè)。"朱慧明的話意味深長。
　　

　　當(dāng)然，濱江之所以有底氣這么做，是因?yàn)榻衲昴瓿蹙烷_始"開源節(jié)流"，在杭州市場沒有公開拿地。"春節(jié)前，濱江也不會(huì)拿地。"朱慧明說。至于一直傳說要開盤的曙光之城，開盤價(jià)最新設(shè)定在25060元/平方米，朱慧明表示，這一價(jià)格還沒有最終確定，濱江有把握達(dá)到50%以上的開盤銷售量才會(huì)開盤。
　　

　　坤和集團(tuán)也是如此。雖說，坤和這兩年光賣房沒拿地，手頭積蓄了大把現(xiàn)金，但總經(jīng)理王慧敏聽了記者的"過冬論"，很是"謙虛"地說："手頭沒錢，還還貸款就差不多了。"王慧敏表示，今年的市場不同于2008年，因?yàn)橄拶?，即使降價(jià)也未必能換來成交量。除杭州3個(gè)項(xiàng)目外坤和還有紹興項(xiàng)目，在形勢(shì)不明朗之前，他們不打算有所動(dòng)作，"既不大幅降價(jià)也不拿地"。
　　

　　也許，"駝鳥戰(zhàn)術(shù)"是今年的特色，因?yàn)?，在沒看清真實(shí)市場走向前，除非手頭真缺錢，否則怎么做才是對(duì)的，真不好說。

　　"過冬"
　　

　　是必修課
　　

　　在當(dāng)前大家身處迷茫之中看不太清未來方向的情況下，萬科以"冬天模式"發(fā)出的"看空"信號(hào)，顯然具有風(fēng)向標(biāo)的意義。因此，在微博上，不少地產(chǎn)圈內(nèi)人士都在思考著同一個(gè)問題：萬科都準(zhǔn)備冬眠了，我們?cè)趺崔k？
　　

　　開發(fā)商真的必須要考慮生死存亡了么？這也許只有開發(fā)商自己心里最清楚。就在上周，某知名房企的高管談及這個(gè)話題時(shí)坦言，"不要看某開發(fā)商今天還一切正常，也不要看某老板剛剛還有說有笑地和你吃飯，說不定第二天他就跑路了，這種事情的發(fā)生通常是毫無征兆的。"
　　

　　住建部政策研究中心主任陳淮日前亦表示，當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策，沒有打算讓所有的開發(fā)商都活下去。這聽上去已絕非恐嚇之辭。

　　
　　種種跡象及信號(hào)表明，房地產(chǎn)的危機(jī)，以及萎縮、破產(chǎn)是一定會(huì)到來的。盡管在此之前，有專家老喊狼來了，喊多了，大家都麻痹了不信了，但狼真的會(huì)來的。
　　

　　不管未來會(huì)怎樣，學(xué)會(huì)過冬應(yīng)該是大多數(shù)開發(fā)商成長的必修課。記者在和各家房企老總的私下交流中發(fā)現(xiàn)，雖然各家房企的過冬模式各有不同，對(duì)市場的判斷也有好有壞，但大家都認(rèn)可這個(gè)凜冬將持續(xù)到明年底的看法。
　　

　　某國有房企老總手頭捏有5億~6億元的資金，但他也在認(rèn)真思考，現(xiàn)在的形勢(shì)下，再拿地是否有風(fēng)險(xiǎn)？雖說，低價(jià)地頻出，但究竟是擴(kuò)張還是持有現(xiàn)金，也成為他反復(fù)權(quán)衡的一個(gè)主題。

　　
　　事實(shí)上，萬科也不確定自己的判斷是百分之百的正確。正如郁亮所說，不排除2012年樓市存在"春天"的可能性，但萬科仍然選擇"冬天模式"，這是因?yàn)?春天"的可能性和現(xiàn)實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)相比，不值一提。

　　
　　在這個(gè)前提下，如果你能夠在春天來臨之前確保自己不被凍死，你也不妨挺下去。畢竟，過冬也各有各的過法，誰說過冬就一定要冬眠呢？

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀