業(yè)余資本撤離房地產(chǎn)：從香餑餑變成燙手山芋

　　資本的逐利屬性，使得房地產(chǎn)從“香餑餑”變成“燙手山芋”仿佛是一夕之間的事。

　　近日，繼金種子、酒鬼酒之后，水井坊也加入了撤離房地產(chǎn)的大軍。目前，水井坊的營業(yè)收入30%來自于房地產(chǎn)，在房地產(chǎn)遇冷的大背景下，其回歸白酒主業(yè)的欲望強(qiáng)烈。至此，單純上市白酒公司，已經(jīng)有包括瀘州老窖、酒鬼酒、金種子酒等13家先后撤離房地產(chǎn)，回歸主業(yè)。

　　事實(shí)上，在國家對房地產(chǎn)的嚴(yán)格調(diào)控政策下，市場形成房價(jià)進(jìn)入下降通道的預(yù)期，以白酒業(yè)為代表的非房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的成本優(yōu)勢減弱。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不僅成為財(cái)務(wù)指標(biāo)的拖累，還成為企業(yè)上市融資的障礙。這幾乎是所有企業(yè)在退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公告中均有表述的兩個(gè)原因，相當(dāng)部分非房企選擇了將項(xiàng)目完全轉(zhuǎn)讓的“快刀斬亂麻”方式。

　　棄車保帥

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際數(shù)量有3萬家，最高時(shí)曾達(dá)到8萬家，實(shí)際活躍的房企約有1萬家。預(yù)計(jì)隨著并購整合，小房企洗牌出局，未來房企數(shù)量或?qū)⒋蠓陆怠?/p>

　　近日，以銅加工、金屬貿(mào)易、房地產(chǎn)為主業(yè)的浙江海亮集團(tuán)以9.61億元的價(jià)格收購了有著20多年歷史的安徽合肥老牌房企——中房置業(yè)，收購價(jià)超過凈資產(chǎn)4.66億元。該房企曾經(jīng)成功開發(fā)了包括西園新村、南園新村、安居苑等項(xiàng)目，這也是合肥目前成功轉(zhuǎn)讓的最大國有房企。

　　海亮集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，中房置業(yè)此次轉(zhuǎn)讓了其擁有的包括合肥中房蘭郡已開盤項(xiàng)目、頤和花園約15畝凈地，廣德、涇縣、懷遠(yuǎn)等多處已拿證待開發(fā)的凈地，土地儲(chǔ)備豐沛且價(jià)格較低。接手中房后，海亮集團(tuán)下一步將做好整合工作，把這個(gè)老字號房企深耕細(xì)作下去。

　　對出讓方合肥城建而言，此次中房置業(yè)股權(quán)公開掛牌轉(zhuǎn)讓是調(diào)整思路的結(jié)果。為了成功嫁出中房置業(yè)，他們曾多次到北京、上海、浙江等地進(jìn)行招商推介。據(jù)了解，他們近年來打造了國字號的平板顯示產(chǎn)業(yè)基地，在平顯、光伏等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)中有著高歌猛進(jìn)的發(fā)展，退出房地產(chǎn)，做強(qiáng)主業(yè)，是他們產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的需要。

　　退出有理

　　就連實(shí)力雄厚的海爾集團(tuán)都覺得地產(chǎn)越來越難做了?！爱?dāng)前這個(gè)行業(yè)出現(xiàn)了一些特殊的現(xiàn)象，比如灰色融資非常猖獗，各種成本全面上升，房地產(chǎn)的利潤空間非常小?！焙柕禺a(chǎn)董事長盧鏗在公開場合表示。

　　在采訪過程中《浙商》記者發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)專業(yè)型房產(chǎn)商認(rèn)為，非房企賣空房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康和繁榮發(fā)展，擠掉一些“門外漢”——非房企，讓專業(yè)性的房企去開發(fā)才是未來樓市發(fā)展的趨勢。

　　目前，即便有眾多“非房企”剝離了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，依舊在行業(yè)堅(jiān)守的房企也并沒有對市場前景感到悲觀。杭州東田集團(tuán)董事長錢益升就表示，針對剛需市場設(shè)置的總價(jià)低、

　　戶型合理的產(chǎn)品不會(huì)受到重創(chuàng)。當(dāng)前形勢下，房企通過自身的戰(zhàn)略調(diào)整還是有一定的生存空間。

　　不過，“非房企”堅(jiān)決賣空房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，給了市場一個(gè)重要的信號，即房地產(chǎn)業(yè)的洗牌序幕已經(jīng)開啟。

　　調(diào)控結(jié)束后，剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)的非地產(chǎn)主業(yè)上市公司會(huì)不會(huì)卷土重來，二進(jìn)甚至三進(jìn)樓市淘金？著名的房地產(chǎn)問題專家謝逸楓認(rèn)為，房地產(chǎn)作為暴利行業(yè)，大部分“非房企”基本早在6年前就插手從未做過的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。目前，受到政策調(diào)控和融資困難及考慮到自身主營產(chǎn)業(yè)，僅僅是暫時(shí)撤離樓市，避免資金被套的風(fēng)險(xiǎn)。

　　另外，“非房企”在樓市輕松圈錢，土地的升值速度甚至超過了

　　房價(jià)的上漲幅度，炒地皮比炒房更加暴利的經(jīng)歷讓許多市場人士不免擔(dān)心：一旦調(diào)控結(jié)束，剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)的非地產(chǎn)主業(yè)上市公司是否會(huì)卷土重來，積極進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)“淘金”，力圖分一杯羹呢？

　　路徑清晰

　　該出手時(shí)還是要出手。“如果上半年曾經(jīng)嫌棄車速慢不愿上車的話，那么下半年就會(huì)陷入無車可乘的窘境?！睗h嘉地產(chǎn)顧問總裁梅杰將當(dāng)前的樓市比作一個(gè)人流如織的車站，而眾多的房產(chǎn)商則是對班車翹首以待的乘客。

　　“靴子已經(jīng)落地了?！泵方苷J(rèn)為，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，調(diào)控初期市場不確定最為煎熬。而現(xiàn)在，那個(gè)時(shí)期已經(jīng)過去了。當(dāng)前，在國家調(diào)控政策已然明晰的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)快速的反應(yīng)能力要比玄乎的市場預(yù)測能力要實(shí)際得多。選擇合適的撤離路徑，才是理性的選擇。

　　梅杰認(rèn)為，對于眾多單線運(yùn)作的小型開發(fā)商來說，由房產(chǎn)開發(fā)商向純投資商角色轉(zhuǎn)變或許是一條明路。未來，房地產(chǎn)企業(yè)的生存模式將發(fā)生改變。原先用幾千萬元就可以撬動(dòng)一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)代走向終結(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)賴以生存的競爭力將體現(xiàn)在開發(fā)、成本控制、建設(shè)、營銷等專業(yè)細(xì)分環(huán)節(jié)上。因此，在細(xì)分市場上讓專業(yè)的人去做專業(yè)的事，參與到房地產(chǎn)私募股權(quán)投資中來，成為一個(gè)純投資商，是不錯(cuò)的選擇。

　　對于資金相對寬裕的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可以從開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)檫\(yùn)營商，這是商業(yè)地產(chǎn)專屬的相對靈活的變通方式。在銷售遇挫的情況下，選擇將商業(yè)物業(yè)持有經(jīng)營，或者轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)固定資產(chǎn)，獲取后期經(jīng)營帶來的長期利潤。

　　對于一些擁有自己主業(yè)而且又涉足房地產(chǎn)的企業(yè)，回歸主業(yè)無疑是他們的正確選擇。梅杰說，判斷一個(gè)企業(yè)主業(yè)的方法絕不是其占有資金量的大小，而是其核心競爭力所在。在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的過程中，很多企業(yè)開辟地產(chǎn)這個(gè)副業(yè)并非深思熟慮的結(jié)果。由于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)準(zhǔn)入門檻并不高，一些企業(yè)在地方上有渠道，取得了土地的開發(fā)權(quán)，進(jìn)入了地產(chǎn)行業(yè)。在調(diào)控期間，選擇剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，對發(fā)展主業(yè)，提升整體經(jīng)營狀況有很大裨益。

　　一些弱小的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，本身的資金是民間拼湊起來的，如今可以選擇地塊被收購而退出房地產(chǎn)?！爱?dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的下行通道，使這些項(xiàng)目公司的收益與預(yù)期相比大打折扣。他們無法向股東交代，不如干脆轉(zhuǎn)讓股權(quán)選擇退出?！?/p>

　　“并不是每個(gè)企業(yè)都應(yīng)該強(qiáng)行求生?！泵方艿慕ㄗh是，房地產(chǎn)從一個(gè)投機(jī)性很強(qiáng)的行業(yè)逐步走向?qū)I(yè)的過程，也是行業(yè)集中度提升的過程，這也是市場的選擇。

　　在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候以合適的方式離開，絕不是最壞的結(jié)果。

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