中國房地產(chǎn)市場調(diào)控的方向分析

　　遭遇“寒冬”的中國房地產(chǎn)如何走向“春天”？近期決策層釋放的政策信號和職能部門、地方政府的跟進(jìn)措施顯示，未來的房地產(chǎn)調(diào)控將更趨細(xì)化，力求標(biāo)本兼治，用科學(xué)穩(wěn)定的長效機(jī)制，確保房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
　　

　　在以“限購”為熱詞的2011年，高企的房價已被遏制住過快上漲的趨勢。國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，中國70個大中城市房價環(huán)比指數(shù)已連續(xù)第二個月出現(xiàn)整體下降。與此同時，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)28個月以來首次落入不景氣區(qū)間。
　　

　　專家指出，樓市調(diào)控效果已初步顯現(xiàn)，一、二線城市房價隱性或顯性降價潮自今年10月份開始出現(xiàn)，房價已經(jīng)逐漸開始合理回歸的步伐。
　　

　　不久前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了堅持調(diào)控的重要性。會議在部署明年經(jīng)濟(jì)工作時指出，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
　　

　　這為各級地方政府明年的房地產(chǎn)調(diào)控指明了方向。進(jìn)入12月以來，廣州、深圳、北京、上海等房地產(chǎn)一線城市已相繼明確表態(tài)將繼續(xù)執(zhí)行住房限購政策。
　　

　　專家預(yù)期，在一線城市限購的示范作用下，明年全國性的大范圍限購不會發(fā)生根本性的變化，“限購令”即將到期的城市極有可能選擇將政策延期。

　　
　　2011年，貨幣政策的持續(xù)收緊對抑制投機(jī)性住房需求同樣起到了重要作用。這一年，央行連續(xù)多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，新增房地產(chǎn)貸款顯著下降。
　　

　　盡管相關(guān)金融學(xué)者認(rèn)為明年的貨幣政策將整體穩(wěn)健、定向?qū)捤?，貨幣信貸投放量可能比今年有所增長。“但定向?qū)捤傻哪康膶⒓杏诜€(wěn)定增長和結(jié)構(gòu)性調(diào)整。”中國社會科學(xué)院金融研究所研究員張躍文說。
　　

　　他特別強(qiáng)調(diào)，商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)將不在定向?qū)捤傻姆秶畠?nèi)，而且有可能進(jìn)一步緊縮。

　　
　　分析人士同時指出，相對于限購、限貸等過渡性的行政措施，建立穩(wěn)定房價的長效機(jī)制將成為未來房地產(chǎn)調(diào)控的核心任務(wù)。包括改進(jìn)土地的供應(yīng)制度、加快保障性住房建設(shè)，以及進(jìn)一步改善稅收政策對房地產(chǎn)的調(diào)控作用等。
　　

　　21日，國土資源部起草的《閑置土地處置辦法（修訂草案）》開始征求社會各界意見，其中“未動工開發(fā)建設(shè)，土地閑置滿2年的，經(jīng)準(zhǔn)后可無償收回土地使用權(quán)”頗受人關(guān)注。
　　

　　“中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)推進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，現(xiàn)行公布的修訂草案正是這一要求的政策體現(xiàn)?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心戰(zhàn)略研究處副研究員鐘庭軍說。
　　

　　專家指出，在目前的房地產(chǎn)市場上，開發(fā)商除了正常土地開發(fā)、提供住房來獲取生產(chǎn)性利潤，還可以通過轉(zhuǎn)手土地來獲取非生產(chǎn)性利潤。很多開發(fā)商通過這種手段來規(guī)避風(fēng)險，如果行情好就積極建房，行情不好就閑置土地“縮量保價”，等行情好時再開發(fā)或者干脆轉(zhuǎn)手土地掙錢，房地產(chǎn)門檻變得很低，市場機(jī)制也沒有真正建立起來。

　　
　　“這種現(xiàn)象的普遍存在，是導(dǎo)致房價高企的一個重要因素?！辩娡ボ娬f，現(xiàn)在公布的修訂草案就是要完善房地產(chǎn)市場的“懲罰”機(jī)制，確保市場的“健康”：房地產(chǎn)商回歸健康的獲利途徑，即通過對市場的準(zhǔn)確判斷和土地開發(fā)獲利，消費(fèi)者們也能用比較正常的價格購買住房。
　　

　　在鐘庭軍看來，“限購”繼續(xù)推行加上閑置土地的回收就像給地產(chǎn)商們戴上了“緊箍咒”。但這種“短痛”是一個必要的過程，只有經(jīng)過市場篩選，房地產(chǎn)業(yè)畸形發(fā)展的狀況才能改變。
　　

　　保障房建設(shè)是房地產(chǎn)調(diào)控“多管齊下”的重要環(huán)節(jié)。最新的消息顯示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部22日已與各地簽訂“2012年住房保障目標(biāo)責(zé)任書”，明年新開工700萬套以上保障房的建設(shè)任務(wù)由此正式分解到各地。
　　

　　據(jù)悉，責(zé)任書除了詳列各地興建保障房的具體數(shù)量之外，還要求新建項目最遲在11月底前全部開工，并對各地保障房建設(shè)工作的負(fù)責(zé)人提出了明確要求。未能完成任務(wù)的責(zé)任人將被約談，并可能受到行政處分等嚴(yán)厲處罰。
　　

　　按計劃，“十二五”（2011年－2015年）期間中國將建設(shè)3600萬套保障房，目前已開工建設(shè)超過1000萬套。住建部負(fù)責(zé)人表示，明年對保障性安居工程建設(shè)的資金投入和施工力量的組織都要比今年大，竣工量也將高于今年。
　　

　　此外，作為解決對住宅資源過度占有的有效途徑，房產(chǎn)稅改革將進(jìn)一步深入。中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確要求明年要推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點，預(yù)期這項正在重慶和上海試點開展的改革有望擴(kuò)展到部分二線城市。

　　
　　受訪專家普遍認(rèn)為，房價調(diào)控到合理水平是具象指標(biāo)，目的是明確制度、規(guī)范市場，有效擠除房地產(chǎn)泡沫化的風(fēng)險，確保產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展；核心內(nèi)涵則是切實轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，這還有賴于地方政府改變長期依靠房地產(chǎn)和土地財政的發(fā)展取向。

　　
　　同時，科學(xué)地制定調(diào)控政策是一方面，落實好政策才是關(guān)鍵所在?！耙虼耍€應(yīng)制定有效的問責(zé)制度，來切實保證這些政策的執(zhí)行力。”國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣說。

來源:互聯(lián)網(wǎng)

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀