社科院：房地產(chǎn)市場或會(huì)“軟著陸”

12月9日，中國社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的2012年《住房綠皮書》（下稱綠皮書）表示，目前房地產(chǎn)調(diào)控效果顯著，在鞏固目前調(diào)控成果的基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)未來在政策面總體嚴(yán)控下對達(dá)到一定條件的區(qū)域作出微調(diào)，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的“軟著陸”。

綠皮書認(rèn)為，住宅投資完成額在2010年第三季度以來維持較高的增速，2011年1~9月同比增長35.2%，總體維持了較高的增長速度。2011年1~9月，雖然房地產(chǎn)開發(fā)投資增速略有回落，但由于保障房的建設(shè)，住宅投資完成額增速反而上升，對經(jīng)濟(jì)增長依然作出了較大的貢獻(xiàn)，2011年1~9月大約帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長0.9個(gè)百分點(diǎn)。2011年住宅投資對經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用依然明顯。

然而，2010年以來，中央政府出臺了一系列不斷升級的房地產(chǎn)調(diào)控措施，直接影響到樓市的消費(fèi)預(yù)期、購買行為、成交量乃至行業(yè)生態(tài)。特別是在2011年前三季度，中央及地方政府針對商品房和保障房雙管齊下，行政和經(jīng)濟(jì)手段并用，限購政策不斷向二、三線城市擴(kuò)展，另有600多個(gè)城市出臺了房價(jià)控制目標(biāo)。在此形勢下，各地樓盤成交持續(xù)低迷，住房市場出現(xiàn)明顯的業(yè)績分化，市場集中度進(jìn)一步加強(qiáng)。同時(shí)也使長期居高不下的房價(jià)開始趨穩(wěn)，甚至部分下調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)商開始面臨業(yè)績下滑、資金鏈緊張等壓力。也為經(jīng)濟(jì)下滑帶來風(fēng)險(xiǎn)。

可以說，全國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了10余年黃金發(fā)展后，感受到了前所未有的沖擊，而且大有“山雨欲來風(fēng)滿樓”之勢。綠皮書指出，2010~2011年，房價(jià)快速上漲的勢頭已初步得到遏制，房地產(chǎn)市場逐漸顯現(xiàn)成交量和成交價(jià)格雙雙下行的局面，整體呈穩(wěn)中有降的情形。

綠皮書推測，從2011年第四季度至2012年，政策持續(xù)收緊并作適度微調(diào)，各方結(jié)束觀望，實(shí)施有限調(diào)整。由于2009、2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，房地產(chǎn)庫存壓力增大，預(yù)計(jì)商品住宅市場銷售量和銷售額在進(jìn)一步下滑后，為消化庫存，在資金鏈緊張和業(yè)績要求雙重壓力下，以價(jià)換量的開發(fā)企業(yè)逐步增多，降價(jià)促銷范圍擴(kuò)大，幅度增大。限購政策下符合條件的需求主體短期難以快速增長，市場在價(jià)格方面的競爭激烈程度將加劇，促銷優(yōu)惠政策可能會(huì)吸引部分持幣待購者出手。一線城市價(jià)格下行通道的打開，預(yù)計(jì)將逐漸向二、三線城市蔓延。整體來看，2011~2012年，商品住宅市場的銷售量和銷售額預(yù)計(jì)將出現(xiàn)雙降的局面，政策的微調(diào)可能使各區(qū)域表現(xiàn)不一。

另外，在政策的疊加效應(yīng)下，土地市場已經(jīng)降溫。綠皮書認(rèn)為，由于政策的連續(xù)性和市場的慣性，土地市場下行將是未來一段時(shí)間的趨勢。2011年第四季度和2012年全年，即未來的16個(gè)月，土地成交量或顯“U”形走勢，其底部會(huì)在2012年的第一、第二季度，成交價(jià)或呈“J”形或反“L”形，其底部會(huì)在2011年的第四季度和2012年的第一、第二季度，或許還有第三季度。

來源： 財(cái)經(jīng)網(wǎng)

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