2012：房地產(chǎn)金融將空前活躍

　　經(jīng)過(guò)持續(xù)調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)已開(kāi)始出現(xiàn)調(diào)整。隨著預(yù)售回款速度放緩，未來(lái)兩個(gè)季度房地產(chǎn)投資仍將不斷回落。在這樣的背景下，房企需要尋找資金，但資金從何而來(lái)？

　　中國(guó)住房：你如何判斷明年的資本市場(chǎng)走勢(shì)？

　　巴曙松：銀行信貸一直是房地產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)融資主渠道，在2011年對(duì)傳統(tǒng)金融渠道控制力度空前、樓市調(diào)控導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降、開(kāi)發(fā)商資金回籠較難的綜合背景下，結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)高利潤(rùn)、短期調(diào)控的預(yù)期，資金出于逐利的本能，明年會(huì)出現(xiàn)大量為房地產(chǎn)企業(yè)提供融資的機(jī)會(huì)和業(yè)務(wù)。事實(shí)上，目前已經(jīng)有一些大企業(yè)聯(lián)合起來(lái)，發(fā)起成立房地產(chǎn)信托基金，以謀求更大的資本利益。

　　中國(guó)住房：有許多人預(yù)期，明年的信貸市場(chǎng)會(huì)適度寬松，這種金融政策的調(diào)整會(huì)給房企帶來(lái)利好消息嗎？

　　巴曙松：房地產(chǎn)企業(yè)基于對(duì)未來(lái)高回報(bào)率的預(yù)期，推高了民間融資市場(chǎng)的利率，擠出了制造業(yè)的資金需求，如果顯著放松貨幣政策失度，新增的資金則很有可能出于逐利的本能又重新流到房地產(chǎn)企業(yè)中，對(duì)中小企業(yè)仍難支撐。因此，信貸政策的適度放松必須是有針對(duì)性的，主要是針對(duì)有真正融資困難的制造業(yè)企業(yè)，并要嚴(yán)格防止資金變相流入房地產(chǎn)行業(yè)。從總體趨勢(shì)來(lái)看，明年一、二季度仍是慣性回落的態(tài)勢(shì)，三、四季度將會(huì)出現(xiàn)溫和上升，所以前低后高是明年的大格局。

　　中國(guó)住房：明年央行是否會(huì)繼續(xù)控制房地產(chǎn)信貸？張宏：對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)信貸走勢(shì)，我們認(rèn)為很難繼續(xù)堅(jiān)持，在2012年放松的可能性更大，原因如下：從當(dāng)前房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)數(shù)據(jù)看，增速已經(jīng)接近和低于2008年金融危機(jī)時(shí)的流動(dòng)性緊縮，這也是造成當(dāng)前市場(chǎng)拐點(diǎn)的核心原因之一。值得注意的是，信貸作為調(diào)控政策使用，在引發(fā)市場(chǎng)真正的深調(diào)后，信托、基金等社會(huì)性融資的離場(chǎng)，將引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性的迅速枯竭。

　　中國(guó)住房：在當(dāng)前形勢(shì)下，房企資金鏈?zhǔn)欠褚呀?jīng)到了最緊張的時(shí)刻？

　　張宏：房地產(chǎn)資金鏈還沒(méi)有真正到危險(xiǎn)的程度。2008年金融危機(jī)后，房地產(chǎn)企業(yè)從去庫(kù)存率，演化到增加投資用了將近一年時(shí)間，之后是2009年~2011年年初兩年多的“高位放量”，真正行業(yè)收縮不過(guò)半年時(shí)間。在抗寒能力上，多數(shù)房企比地方政府、經(jīng)濟(jì)基本面更強(qiáng)。

　　中國(guó)住房：2011年無(wú)疑是信托業(yè)具有非同尋常意義的一年。但目前，信托業(yè)已無(wú)法像過(guò)去一樣安享收益。未來(lái)，信托行業(yè)如何蛻變？

　　張宏：在依托銀信合作和房地產(chǎn)信托獲得高速發(fā)展的背后，是信托行業(yè)整體產(chǎn)品創(chuàng)新能力下降的事實(shí)，而缺乏真正的資產(chǎn)管理能力，正是信托業(yè)高速發(fā)展的硬傷。在《信托公司凈資本管理辦法》和《關(guān)于規(guī)范信托產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)有關(guān)問(wèn)題的通知》出臺(tái)以后，信托公司正在致力開(kāi)發(fā)諸如類(lèi)基金型的產(chǎn)品，以此轉(zhuǎn)變自身的業(yè)務(wù)模式和盈利模式。當(dāng)然，這個(gè)轉(zhuǎn)變，有個(gè)大力提高自身資產(chǎn)管理能力的前提。

　　如果說(shuō)，2011年是信托公司探索新業(yè)務(wù)的一年，那么，在資金成本杠桿化、行業(yè)監(jiān)管環(huán)境逐漸增強(qiáng)的背景下，2012年將是信托公司轉(zhuǎn)型的元年。

來(lái)源：中國(guó)建設(shè)報(bào) 作者：張東林

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