國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)：2011年度總結(jié)暨2012走勢(shì)分析

2011年全年，《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書(shū)》、《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》、宏觀“貨幣從緊”、房產(chǎn)“達(dá)標(biāo)”、“限價(jià)令”、“限購(gòu)令”、“保障房建設(shè)”、“十二五”規(guī)劃、圣彼得堡總理會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、“元旦之后老房貸套上新利率”、“房產(chǎn)稅”等等一系列政策調(diào)控措施席卷而來(lái)，在此大潮中，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外爭(zhēng)論不休，褒貶不一，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)真可謂經(jīng)歷了最嚴(yán)厲、最飽受爭(zhēng)議的2011年度調(diào)控。

即便如此，受政策微面“即時(shí)性”、宏面“效果滯后性”等本質(zhì)屬性影響，房地產(chǎn)現(xiàn)狀依舊較為窘迫。目前，商品房限制未能達(dá)到預(yù)期，保障性住房建設(shè)在人民強(qiáng)烈呼吁聲終于走到臺(tái)前，城鎮(zhèn)住房剛性需求難以不會(huì)逆轉(zhuǎn)，商品房開(kāi)發(fā)商難，商品房?jī)r(jià)格漲也難，降也難。整體上，宏觀調(diào)控政策已從當(dāng)初的房地產(chǎn)單行業(yè)市場(chǎng)調(diào)整演變到今天的相關(guān)產(chǎn)業(yè)以及整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，政府正在試圖擺脫僅依靠房地產(chǎn)稅收來(lái)維持財(cái)政收入的時(shí)代。

對(duì)于2012年房地產(chǎn)，筆者認(rèn)為，2012年房地產(chǎn)業(yè)仍屬于國(guó)家為經(jīng)濟(jì)放緩做貢獻(xiàn)，為國(guó)家調(diào)控GDP走勢(shì)的杠桿之一。房地產(chǎn)行業(yè)2012“崩盤(pán)”之說(shuō)的確有點(diǎn)過(guò)了，畢竟往年一個(gè)地方政府的財(cái)政收入有60%來(lái)自于房地產(chǎn)行業(yè)，政策也不會(huì)容許房地產(chǎn)行業(yè)崩盤(pán)。降，從目前市場(chǎng)態(tài)勢(shì)看來(lái)，可能性較大。專(zhuān)家預(yù)測(cè)，2012第一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)深度調(diào)整，明年上半年是價(jià)格的實(shí)質(zhì)回歸，下半年是心理的合理回歸。

2011年房地產(chǎn)行業(yè)年度回顧剖析

日歷翻到2011年12月30日之際，回顧2011全年房地產(chǎn)行業(yè)，開(kāi)放商、投資者、居民消費(fèi)者均表態(tài)持幣謹(jǐn)慎觀望，建議三思操作。筆者整理得出，2011年中國(guó)房地產(chǎn)表面看似波瀾不驚之后隱藏矛盾：調(diào)控持續(xù)趨緊，可業(yè)界卻很淡定;盡管成交大跌，房?jī)r(jià)卻依然堅(jiān)挺……揭開(kāi)層層面紗，此種現(xiàn)象實(shí)則暗流涌動(dòng)：地方政府消極執(zhí)行甚至松綁調(diào)控;利益群體所豢養(yǎng)的專(zhuān)家奔走呼號(hào);開(kāi)發(fā)商以售樓處被砸破產(chǎn)相脅。于此，中央高層則持續(xù)收緊調(diào)控，下調(diào)房?jī)r(jià)上升到國(guó)家意志。

受歐債危機(jī)不斷惡化蔓延，三大機(jī)構(gòu)接二連三下調(diào)國(guó)家評(píng)級(jí)，美債危機(jī)難言樂(lè)觀，以日本、韓國(guó)為代表的亞洲市場(chǎng)也不斷出現(xiàn)利空消息，國(guó)內(nèi)外股市重挫，經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩低行，資金鏈斷裂嚴(yán)重，市場(chǎng)信心備受打擊，市場(chǎng)氛圍硝煙彌漫，中央“堅(jiān)決調(diào)控不動(dòng)搖”，受此綜合交織影響，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資難，工期延遲，成交不暢，庫(kù)存積壓，還貸難，甚至中介倒閉出走也不在少數(shù)。

資金層面：目前，一年期存款利率為3.25%，商業(yè)貸款利率為6.8%，個(gè)人住房公積金貸款利率為4.7%，10月以建行為首各大銀行紛紛再次上調(diào)貸款利率，首套房貸利率最低上浮至基準(zhǔn)利率的1.05倍。申請(qǐng)貸款者如果希望盡快放款，則需要主動(dòng)上浮利率至基準(zhǔn)利率的1.1倍。信貸政策的收緊及貸款利率的上調(diào)無(wú)疑不給準(zhǔn)備購(gòu)房和已購(gòu)房但未付清貸款的人群帶來(lái)沉重的壓力，銀行金融政策不僅控制了投資性購(gòu)房的成交比例，也同樣抑制了居住性購(gòu)房群。信貸政策并不只針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是主要是為了控制通脹，CPI從10月開(kāi)始下行，說(shuō)明貨幣政策已見(jiàn)實(shí)效。

2011年全國(guó)商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃14.06萬(wàn)公頃，比2010年實(shí)際增長(zhǎng)51%;哈爾濱市2011年計(jì)劃土地供應(yīng)2500萬(wàn)㎡，現(xiàn)階段完成1176萬(wàn)㎡，完成計(jì)劃供應(yīng)不足50%。2011年哈爾濱市商品房新增供應(yīng)量1322萬(wàn)㎡，成交量535.6萬(wàn)㎡，成交量不足40%。

值得一提的還有，今年來(lái)商品房?jī)r(jià)格不斷出現(xiàn)全國(guó)普降。今年下半年，尤其是10月份以后，在萬(wàn)科、保利、金地等大開(kāi)發(fā)商的帶動(dòng)下，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下跌，二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)滯漲，縣級(jí)城市房?jī)r(jià)漲幅放緩。進(jìn)入2012年，在延續(xù)調(diào)控影響下，商品房?jī)r(jià)格下跌將由一線(xiàn)城市逐步向二三線(xiàn)城市、縣級(jí)城市擴(kuò)散，預(yù)計(jì)6月份全國(guó)普降大勢(shì)所趨，但降幅有限。

總體分析，筆者認(rèn)為， “限購(gòu)、限貸”主要是“抑制需求”，但并沒(méi)有從根本上消除“投資性需求、投機(jī)性需求”的根源，顯然屬于短期政策。短期政策一旦“超調(diào)”，可能積累后續(xù)更大波動(dòng)的力量。2011年房地產(chǎn)行業(yè)在政策“只有收緊，其他免談”的態(tài)勢(shì)之下，著實(shí)有種“匍匐前行”姿勢(shì)，抬頭壓力較大。那么，即將到來(lái)的2012年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)哪些趨勢(shì)呢?將會(huì)帶來(lái)更多的驚喜還是不斷地利空呢?對(duì)此筆者試作如下分析，僅供參考。

2012年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)分析

1、2012房地產(chǎn)宏觀政策“這盤(pán)棋局”：2012年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策一是完善，二是調(diào)整，三是繼續(xù)整頓，國(guó)家將進(jìn)一步理順?lè)康禺a(chǎn)政策，糾偏改錯(cuò)，使其房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展;不久前召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住建部部長(zhǎng)姜偉新表示，明年將支持居民的合理購(gòu)房需求，優(yōu)先保證首次購(gòu)房家庭的貸款需求。綜合可以看出，2012年的調(diào)控政策的表現(xiàn)細(xì)說(shuō)為打擊投機(jī)、促進(jìn)供應(yīng)、引導(dǎo)需求。將出臺(tái)諸如在70大中城市開(kāi)征房產(chǎn)稅、將限購(gòu)范圍擴(kuò)大之縣級(jí)城市、降低首套住房貸款成數(shù)和利率等政策，并將力促地方政府執(zhí)行。

2、土地供應(yīng)將出現(xiàn)分化：中低商品房土地供應(yīng)量增加、價(jià)格下跌，高端商品房供應(yīng)減少、價(jià)格上漲。

從近來(lái)召開(kāi)的中央政治局會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、全國(guó)住房保障工作會(huì)議等會(huì)議精神我們都可以看出，加大中低商品房的供應(yīng)將成為今年在商品房領(lǐng)域的重要工作?？梢韵胍?jiàn)，各地中低商品房用地的供應(yīng)量將大幅增加，而價(jià)格卻由于調(diào)控總體思路需要而出現(xiàn)下跌，不排除競(jìng)房?jī)r(jià)、限地價(jià)的土地供應(yīng)方式大面積推廣的肯能。而高端商品房用地的供應(yīng)勢(shì)必大幅減少，由于高端住宅有其特定消費(fèi)群體，其價(jià)格將狠堅(jiān)挺，故高端住宅的土地供應(yīng)價(jià)格也將上漲，并且，這樣的趨勢(shì)將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)格局：保障房、限價(jià)房、商品房等將出現(xiàn)顯著變化。

國(guó)家由于財(cái)政問(wèn)題對(duì)保障性住房會(huì)進(jìn)一步放開(kāi)，讓更多的民間資本融入進(jìn)來(lái)，參加保障性住房建設(shè)。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)保障性住房建設(shè)、使用監(jiān)管;

限價(jià)房屬于政策性商品住房之列，由于我國(guó)龐大的城鎮(zhèn)人口對(duì)房產(chǎn)的需求市場(chǎng)，30年內(nèi)房地產(chǎn)的需求都屬于剛性需求期。由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行金融嚴(yán)格從緊的政策，計(jì)劃期的限價(jià)房遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。2011完成的廉租房和公租房將有一大部分會(huì)被改變性質(zhì)，地方政府將保障性住房變?yōu)檎咝陨唐纷》砍鍪?

商品房方面：無(wú)人能夠改變城鎮(zhèn)住房剛性需求的局面，但商品房不會(huì)走出計(jì)劃與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)共存的怪圈。土地在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式下循環(huán)，建設(shè)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式下循環(huán)。地方政府不堪財(cái)政捉襟見(jiàn)肘的壓力，為了迅速回籠資金，將部分保障性住房改變?yōu)檎咝陨唐纷》康拇筅厔?shì)不可逆轉(zhuǎn)，對(duì)商品房較大沖擊的態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成。2012年商品房的金融政策仍然是以從緊為主，城市商品房的態(tài)勢(shì)仍然嚴(yán)峻。

一、二線(xiàn)城市商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)仍然不樂(lè)觀，三、四線(xiàn)城市商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)仍然和2011年一樣，上漲空間較大。一線(xiàn)城市價(jià)格：將回落空間4%—8%，反彈空間3%—5%;二線(xiàn)城市價(jià)格: 將回落空間3%—5%，反彈空間4%—6%;三線(xiàn)城市價(jià)格: 將上漲空間3%—5%;四線(xiàn)城市價(jià)格: 將上漲空間4%—8%。

從數(shù)量上看，2012年新開(kāi)工保障房700萬(wàn)套，加上2010年與2011年結(jié)轉(zhuǎn)下來(lái)的在建保障房，達(dá)到將近2000萬(wàn)套?？梢钥闯?，中國(guó)大房地產(chǎn)格局漸趨形成，即以保障房為主、中低商品房為次，高端商品房為輔。

4、市場(chǎng)各方將逐步確立理性心態(tài)

前幾年，開(kāi)發(fā)商謀求暴利、消費(fèi)者盲目購(gòu)房、地方政府土地財(cái)政思維嚴(yán)重，正是這些非理性的心態(tài)導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂，房?jī)r(jià)持續(xù)瘋漲。而在2012年，市場(chǎng)各方將逐步確立理性心態(tài)，即開(kāi)發(fā)商拋卻暴利思維，消費(fèi)者確立理性房屋消費(fèi)觀，地方政府拋卻土地財(cái)政思維。

5、房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)洗牌加劇、產(chǎn)業(yè)升級(jí)將揭開(kāi)序幕

中國(guó)房產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)被嚴(yán)重割裂的行業(yè)，就房屋這個(gè)產(chǎn)品而言，開(kāi)發(fā)商拿地、設(shè)計(jì)院做項(xiàng)目規(guī)劃、策劃公司做項(xiàng)目包裝并制定推廣策略、建筑公司做工程、建材商供應(yīng)材料、代理公司做銷(xiāo)售。這是一個(gè)異常復(fù)雜的過(guò)程，每增加一個(gè)環(huán)節(jié)都增加了房屋成本也就提高了房?jī)r(jià)，與此同時(shí)也削弱了部分房企的競(jìng)爭(zhēng)力。

可以想見(jiàn)， 在房企資金日趨吃緊、市場(chǎng)銷(xiāo)售不力、行業(yè)持續(xù)低迷的態(tài)勢(shì)下，2012年中國(guó)房產(chǎn)行業(yè)整合將加劇，部分中小房企或因轉(zhuǎn)型、或因關(guān)閉、或因破產(chǎn)而告別房地產(chǎn)領(lǐng)域，當(dāng)然，也不排除出現(xiàn)包攬房屋開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售全流程的超大型房產(chǎn)企業(yè)。與此同時(shí)，隨著行業(yè)整合的加劇、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，產(chǎn)業(yè)升級(jí)也必將提速。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)將現(xiàn)建筑工廠化、家居智能化、產(chǎn)品個(gè)性化等趨勢(shì)。而在2012年，中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)升級(jí)將揭開(kāi)序幕。

6、房地產(chǎn)領(lǐng)域人才流動(dòng)加快

中高級(jí)人才跳槽頻繁、低端人才轉(zhuǎn)行。今年下半年，在政府調(diào)控的大環(huán)境下，受項(xiàng)目推進(jìn)、銷(xiāo)售不暢、企業(yè)決策、個(gè)人發(fā)展等因素影響，各地均出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)人才流動(dòng)加快的跡象。2012年，中小房地產(chǎn)公司人員流動(dòng)頻繁，部分低端人才甚至面臨失業(yè)窘境;而大型房地產(chǎn)公司對(duì)高端人才的需求則日益迫切。故此，2012年，房地產(chǎn)領(lǐng)域人才流動(dòng)將加快，具體表現(xiàn)為：中高級(jí)人才跳槽頻繁、低端人才轉(zhuǎn)行。

綜上所述，筆者分析，2012年無(wú)論是商品房的體系還是保障房的體系，制度建設(shè)都才剛剛開(kāi)始，這個(gè)制度建設(shè)要取得成效，就只有一個(gè)前提，就是房地產(chǎn)調(diào)控絕對(duì)不能松動(dòng)，包括保障房的建設(shè)，這次特別強(qiáng)調(diào)從融資，從管理運(yùn)營(yíng)到監(jiān)管都要求進(jìn)行完善。所以對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)來(lái)講，2012年是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。以前一直處在暴利階段，未來(lái)可能會(huì)回歸到一個(gè)正常的產(chǎn)業(yè)發(fā)展的常態(tài)里去，所以2012年房地產(chǎn)應(yīng)該是轉(zhuǎn)變的一年。

未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)警示

1、2012年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據(jù)房地產(chǎn)政策對(duì)土地的供應(yīng)及土地價(jià)格問(wèn)題會(huì)出現(xiàn)：一是對(duì)商品住房的土地需求的減少，二是違心的向商品辦公用地轉(zhuǎn)移，對(duì)其土地需求的增加。后者是一個(gè)危險(xiǎn)想信號(hào)，當(dāng)大量房地產(chǎn)商將轉(zhuǎn)入商品辦公用房開(kāi)發(fā)時(shí)，房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始真正形成，其原因是資金回籠太慢，在基建過(guò)程中會(huì)有許多不可控制因素，當(dāng)形成無(wú)法控制局面時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)建設(shè)資金鏈斷裂。

2、房地產(chǎn)企業(yè)由于大市場(chǎng)背景原因不得已轉(zhuǎn)入到商品辦公用房開(kāi)發(fā)時(shí)，必須考慮到本企業(yè)自有資金與確有保證的貸款流動(dòng)資金能否堅(jiān)持一個(gè)完整的開(kāi)發(fā)周期，如果沒(méi)有資金實(shí)力，進(jìn)入商品辦公用房開(kāi)發(fā)請(qǐng)三思。

3、由于城市化進(jìn)程過(guò)快，城市新增人口的住房矛盾會(huì)激增。

來(lái)源：中國(guó)鋼企網(wǎng)

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