政策回顧：房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼 進(jìn)一步落實(shí)細(xì)化

2011年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價(jià)”的大背景下，中央政府繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控：1月，“國(guó)八條”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革先后落地，“限購(gòu)”、“限價(jià)”、“限貸”等政策全面升級(jí)，限購(gòu)城市從2010年的不足20個(gè)大幅增加到40多個(gè)；7月初，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確“二三線城市也要限購(gòu)”，隨后臺(tái)州、珠海等城市跟進(jìn)，限購(gòu)城市數(shù)增加到近50個(gè)；10月底，1000萬(wàn)套保障房建設(shè)計(jì)劃提前實(shí)現(xiàn)；始于2010年的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控在2011年不斷細(xì)化和落實(shí)，抑制需求與增加供給兩手抓，行政與經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)一步細(xì)化。

商品房：限購(gòu)、限價(jià)、限貸等行政手段加碼，稅收、利率等經(jīng)濟(jì)手段跟進(jìn)，調(diào)控政策全面升級(jí)

限購(gòu)范圍和嚴(yán)厲程度遞增、限價(jià)令陸續(xù)出臺(tái)。年初，“國(guó)八條”中明確提出限購(gòu)條件，并指定必須限購(gòu)的城市，將2010年“國(guó)十條”和“9.29新政”的限購(gòu)要求具體化、嚴(yán)格化，限購(gòu)范圍擴(kuò)大至40多個(gè)城市，限制標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)厲程度大大提高。7月“國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議”又將限購(gòu)范圍擴(kuò)大到地級(jí)縣級(jí)城市，限購(gòu)城市進(jìn)一步擴(kuò)大至近50個(gè)城市。價(jià)格方面，中央規(guī)定商品房明碼標(biāo)價(jià)防止房地產(chǎn)企業(yè)坐地起價(jià)，要求各地制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，并以問(wèn)責(zé)制確保地方政府執(zhí)行力度，地方“限價(jià)令”陸續(xù)出臺(tái)。

首套、二套貸款門檻提高，三套停貸，各類需求均受到一定抑制。從2010年1月“國(guó)十一條”到2011年1月“國(guó)八條”，首套房貸款首付比例全面調(diào)到30%及以上；二套房首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；三套及以上住房暫停發(fā)放貸款；不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。

住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅調(diào)整、房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)正式落地。緊隨“國(guó)八條”之后，2011年1月27日，財(cái)政部發(fā)通知，將購(gòu)買不足5年（含5年）的普通住宅對(duì)外銷售由按差額征收營(yíng)業(yè)稅改為按全額征收；同日，上海、重慶開始實(shí)施房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，進(jìn)一步打擊炒房行為。10月人大會(huì)議已經(jīng)表明今后會(huì)擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。

保障房：資金、土地等配套措施跟進(jìn)，促使大規(guī)模建設(shè)計(jì)劃落實(shí)到位

中央投入資金增加，多項(xiàng)政策支持保障房融資。2011年10月住建部部長(zhǎng)姜偉新在十一屆全國(guó)人大常委會(huì)上表示，今年中央政府實(shí)際已投資1520多億元，好于歷年水平。姜偉新還表示，明年的任務(wù)更重，中央的投入肯定不會(huì)少，而且會(huì)有所增加。另外，中央發(fā)布《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知》、《關(guān)于多渠道籌措資金確保公共租賃住房項(xiàng)目資本金足額到位的通知》等多項(xiàng)政策支持保障房融資，確保建設(shè)進(jìn)度。

1000萬(wàn)套保障房計(jì)劃提前實(shí)現(xiàn)。2011年，《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》中提出，未來(lái)5年，我國(guó)將開工建設(shè)3600萬(wàn)套保障房，2011年和2012年各1000萬(wàn)套，后面三年1600萬(wàn)套，“十二五”末使保障性住房的覆蓋率達(dá)到20%。根據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2011年10月底，全國(guó)保障房已開工1033萬(wàn)套，超額完成年初計(jì)劃任務(wù)。

貨幣政策：上半年持續(xù)收緊，新增房地產(chǎn)貸款下降顯著，近期貨幣政策微調(diào)

為抑制通貨膨脹，央行在2011年上半年持續(xù)收緊貨幣政策，但下半年收緊步伐明顯放緩。2011年1月-7月，央行共加息3次（2010年以來(lái)共5次），上調(diào)存款準(zhǔn)備金率6次（2010年以來(lái)共12次）。一年期存款利率提高到3.5%，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)到21.5%的歷史高點(diǎn)。進(jìn)入下半年以后，隨著物價(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到遏制（CPI增速由7月的6.5%高位回落至10月的5.5%，11月進(jìn)一步下降至4.2%），中央及時(shí)調(diào)整貨幣政策收緊步伐，7月-11月共計(jì)5個(gè)月里，央行未上調(diào)利率和存準(zhǔn)率。

10月，溫家寶總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，更加注重政策的針對(duì)性、靈活性和前瞻性，適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)，保持貨幣信貸總量合理增長(zhǎng)；央行三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中也沒有再提“把穩(wěn)定物價(jià)總水平作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)”，而是指出繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，更加注重政策的針對(duì)性、靈活性和前瞻性，密切監(jiān)測(cè)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)發(fā)展變化，把握好政策的力度和節(jié)奏，適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)。

央行近日下調(diào)存準(zhǔn)率，釋放貨幣政策微調(diào)信號(hào)。2011年11月30日，央行公布從12月5日起下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是近三年來(lái)央行首次下調(diào)存準(zhǔn)率，釋放2012年貨幣政策微調(diào)的信號(hào)。

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