房地產(chǎn)商集體轉(zhuǎn)型：模式的挑戰(zhàn)

　　富力地產(chǎn)在2012年一個(gè)明確的基調(diào)是向高端市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，這與李思廉的香港人身份似乎相關(guān)，在今天的香港，主流的大型開發(fā)商從事的往往是頂級(jí)住宅物業(yè)加持有型商業(yè)物業(yè)的模式。

　　擺脫早年的舊城改造及舊廠改造模式，自2003年富力在北京拿下地王開始，就已經(jīng)在向高端轉(zhuǎn)型，這一轉(zhuǎn)型是在企業(yè)擴(kuò)張和地產(chǎn)調(diào)控中迂回前進(jìn)的?！?011年之后，住宅是一定要轉(zhuǎn)向高端的?！备涣Ψ矫鎸?duì)本報(bào)表示，在保障房與商品房雙軌之后，高端市場(chǎng)將會(huì)再有一個(gè)廣闊的空間。

　　2011年，似乎所有的國(guó)內(nèi)大型開發(fā)商均在提轉(zhuǎn)型的口號(hào)，萬(wàn)科開始尋找商業(yè)地產(chǎn)的藍(lán)海；恒大亦開始在商業(yè)地產(chǎn)中尋找機(jī)會(huì)，并提出文化產(chǎn)業(yè)多元化的概念；合生轉(zhuǎn)身更早，今天的朱孟依最掙錢的生意已然不是地產(chǎn)，而是能源；雅居樂更趨向于做一個(gè)旅游地產(chǎn)發(fā)展商，開始在云南及遼寧等地大規(guī)模囤積土地，興建旅游地產(chǎn)；保利亦開始在旅游地產(chǎn)及養(yǎng)老地產(chǎn)上作出新的嘗試；星河灣甚至做起了高檔酒的生意。

　　事實(shí)上，無(wú)論在行業(yè)內(nèi)拓展空間，還是在行業(yè)外尋找機(jī)會(huì)，完成資本積累的開發(fā)商們開始意識(shí)到，行業(yè)增長(zhǎng)的空間越來(lái)越小，政策本身帶來(lái)的市場(chǎng)波動(dòng)為這個(gè)行業(yè)增添了太多不明朗的因素，這是開發(fā)商們謀劃未來(lái)的初衷，2012年，他們的轉(zhuǎn)型正進(jìn)入更為實(shí)質(zhì)性的階段。

　　三、四線的選擇

　　粗放型的增長(zhǎng)模式，在2004年之后的中國(guó)地產(chǎn)業(yè)當(dāng)中占據(jù)主流，與這種野蠻生長(zhǎng)的增長(zhǎng)模式伴生的是一、二線城市土地供應(yīng)緊缺，土地價(jià)格上漲，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始選擇縱向擴(kuò)張，向三、四線城市發(fā)展，以維持規(guī)模效應(yīng)。在2011年限購(gòu)政策的約束下，那些早期進(jìn)入三、四線城市的開發(fā)商收獲了早年的播種。

　　但即便如此，早期進(jìn)入三、四線城市開發(fā)，并形成規(guī)模效應(yīng)的恒大地產(chǎn)[3.03 -1.30%]亦在2011年提出轉(zhuǎn)型，恒大董事局主席許家印公開表示：“房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，但未來(lái)的發(fā)展會(huì)受到一定的局限?！?

　　對(duì)于諸多進(jìn)入三、四線城市的開發(fā)商而言，這些城市的房地產(chǎn)開發(fā)仍屬實(shí)驗(yàn)階段，“三、四線的城市人口比較穩(wěn)定，當(dāng)?shù)乩习傩沾蠖嘤袃扇追浚赏诰虻目臻g有限?！北＠禺a(chǎn)方面對(duì)本報(bào)表示。

　　選擇三、四線城市本身意味著產(chǎn)品轉(zhuǎn)型，保利地產(chǎn)在考慮進(jìn)入三、四線城市時(shí)多選擇具有資源優(yōu)勢(shì)，尤其是旅游資源優(yōu)勢(shì)的城市進(jìn)入，希望這些城市的房地產(chǎn)開發(fā)能夠?qū)⒊钟行徒?jīng)營(yíng)與住宅散售相結(jié)合，并將此類項(xiàng)目的客戶定位為發(fā)達(dá)城市中高端群體，為其提供度假及養(yǎng)老的產(chǎn)品。

　　復(fù)合型地產(chǎn)

　　復(fù)合型地產(chǎn)是近年來(lái)開發(fā)商對(duì)未來(lái)戰(zhàn)略思考的重要部分。

　　一方面與房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)城市功能、配套的理解相關(guān)，其設(shè)計(jì)能力及建造能力在得到提升的同時(shí)開始考慮房地產(chǎn)開發(fā)后的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)；另一方面，地方政府在供應(yīng)土地的同時(shí)更注重項(xiàng)目的綜合效應(yīng)，而非僅僅是單一的住宅銷售，他們希望一個(gè)綜合性的項(xiàng)目能夠帶動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

　　萬(wàn)科轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)可被視為一例。萬(wàn)科最初考慮商業(yè)地產(chǎn)源自于萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)，包括小區(qū)商業(yè)配套及會(huì)所、車庫(kù)經(jīng)營(yíng)。

　　傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)往往作為住宅配套銷售，開發(fā)商逐漸意識(shí)到社區(qū)商業(yè)持有可能維系那些面臨虧損的物業(yè)管理部門。萬(wàn)科建立了自己的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，逐步將商業(yè)地產(chǎn)的概念泛化，開始介入寫字樓等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)。這是萬(wàn)科在2011年轉(zhuǎn)型的重要舉措。

　　商業(yè)與住宅相結(jié)合及城市綜合體的模式能通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)帶動(dòng)住宅地產(chǎn)價(jià)值的提升，使得萬(wàn)科部分配套商業(yè)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格及利潤(rùn)更高。

　　時(shí)至今日，復(fù)合型地產(chǎn)不再局限于住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合的城市綜合體，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)生地產(chǎn)等多元化業(yè)態(tài)組合開始更多地出現(xiàn)在開發(fā)的概念當(dāng)中。

　　華僑城的旅游地產(chǎn)模式被認(rèn)為是這種經(jīng)營(yíng)模式的樣本，以東部華僑城為樣本的旅游地產(chǎn)結(jié)合了酒店經(jīng)營(yíng)、旅游項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、高爾夫運(yùn)營(yíng)及住宅開發(fā)。這樣的多功能項(xiàng)目受到更多城市歡迎。

　　模式的挑戰(zhàn)

　　復(fù)合型地產(chǎn)促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品多元化格局，開發(fā)商開始認(rèn)真提高更多元的產(chǎn)品建造能力和多種物業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力。

　　保利地產(chǎn)在考慮養(yǎng)老地產(chǎn)的時(shí)候?qū)３糖巴毡究疾飚?dāng)?shù)氐酿B(yǎng)老地產(chǎn)模式，保利表示，對(duì)未來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式仍需探索。

　　旅游地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)面臨同樣的問(wèn)題，在類似于海南的開發(fā)當(dāng)中，大多數(shù)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中，住宅銷售是其中的重點(diǎn)，高檔酒店及高爾夫主要用來(lái)提升社區(qū)的層次，以帶動(dòng)住宅的價(jià)格及促進(jìn)住宅銷售。

　　華僑城及長(zhǎng)隆等旅游地產(chǎn)公司的成功在另一個(gè)層面開拓了開發(fā)商們的思路，一個(gè)經(jīng)營(yíng)性的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目同樣可以帶來(lái)豐厚的收益及資產(chǎn)回報(bào)。利用資產(chǎn)本身的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開發(fā)在2011年漸趨成為大型開發(fā)商們嘗試的方向，富力在海南將開發(fā)一個(gè)大型海洋公園項(xiàng)目，而雅居樂在騰沖利用當(dāng)?shù)氐責(zé)豳Y源進(jìn)行結(jié)合森林公園及地?zé)峁珗@為一體的旅游地產(chǎn)嘗試。

　　在嘗試性階段的開發(fā)商們對(duì)那些運(yùn)營(yíng)相對(duì)成熟企業(yè)的經(jīng)營(yíng)型人才垂涎欲滴。類似萬(wàn)達(dá)這樣長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)的優(yōu)秀管理人才幾乎成為每一個(gè)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)商的挖角對(duì)象。此外，一些全新的復(fù)合地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方向因?yàn)樵趪?guó)內(nèi)尚屬探索階段，幾乎無(wú)成熟的人才儲(chǔ)備，對(duì)該類型地產(chǎn)組合的經(jīng)營(yíng)及管理基本借鑒國(guó)外，通過(guò)引進(jìn)人才和管理團(tuán)隊(duì)的模式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。

　　即便在傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)層面，人才亦無(wú)法滿足市場(chǎng)需求，萬(wàn)達(dá)人才為市場(chǎng)追捧，而快速擴(kuò)張的萬(wàn)達(dá)，亦在進(jìn)入新的區(qū)域之后搜尋區(qū)域性的優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)人才，富力地產(chǎn)對(duì)本報(bào)表示，萬(wàn)達(dá)進(jìn)入廣州之后，商業(yè)地產(chǎn)部門的員工受到萬(wàn)達(dá)的誘惑。

　來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)　　

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