完善房地產(chǎn)調(diào)控政策著手建立長效機(jī)制

　　盡管房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)取得了積極的成效，但調(diào)控成果仍不穩(wěn)固，需要堅(jiān)持并進(jìn)一步完善調(diào)控政策，并建立有利于房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康發(fā)展的長效機(jī)制

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。這表明，2012年政府將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的政策取向。國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長任興洲日前表示，盡管房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)取得了積極的成效，但調(diào)控成果仍不穩(wěn)固，需要堅(jiān)持并進(jìn)一步完善調(diào)控政策，并建立有利于房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康發(fā)展的長效機(jī)制。

　　調(diào)控已見成效

　　成果仍不穩(wěn)固

　　2011年，房地產(chǎn)調(diào)控政策取得了積極成效。實(shí)施限購城市的投機(jī)性需求基本得到抑制。市場交易量下降，大量投機(jī)需求離場，房地產(chǎn)投資不再是居民的投資首選。商品房價格過快上漲勢頭得到遏制。2011年下半年以來，全國70個大中城市房價環(huán)比下降的城市明顯增多。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)明顯改善，保障性住房和中小套型住房供給增加，對解決中低收入居民住房困難問題發(fā)揮了重要作用。

　　任興洲指出，盡管去年房地產(chǎn)調(diào)控政策取得明顯成效，但房地產(chǎn)市場調(diào)控的成果仍不穩(wěn)固。部分城市房價偏高的狀況尚未根本改變，部分城市房價仍需向合理水平進(jìn)一步回歸；促使房價反彈的因素依然存在，如若放松調(diào)控，將引發(fā)房價的強(qiáng)烈反彈，進(jìn)而再度加劇資產(chǎn)泡沫集聚的風(fēng)險；房地產(chǎn)資金過度聚集、對實(shí)體經(jīng)濟(jì)形成“擠出效應(yīng)”的基礎(chǔ)仍然存在；房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整尚未取得顯著進(jìn)展；房價不能合理回歸，城市房價居高不下，將提高城市化門檻，抑制城市化進(jìn)程。正是基于以上考慮，2012年，政府將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策。

　　任興洲表示，繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控有利于經(jīng)濟(jì)和社會的持續(xù)健康發(fā)展。堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控有利于房地產(chǎn)投資保持合理增長；有利于進(jìn)一步改善民生，促進(jìn)社會和諧與穩(wěn)定；有利于房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展；有利于銀行等金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險控制；從中長期看，更有利于地方經(jīng)濟(jì)逐步擺脫對房地產(chǎn)的過度依賴，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和收入結(jié)構(gòu)調(diào)整。

　　投資增速將有所回落房價將延續(xù)下行趨勢

　　在調(diào)控取得初步成效的情況下，繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控政策勢必會對房地產(chǎn)市場形成持續(xù)的壓力，進(jìn)一步促使房地產(chǎn)市場合理化發(fā)展。任興洲認(rèn)為，在堅(jiān)持調(diào)控的政策背景下，2012年房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)出以下趨勢：

　　首先，多數(shù)城市房價將出現(xiàn)下行趨勢，但大幅快速下降的可能性較小。從房價收入比等指標(biāo)判斷，全國新建商品住宅銷售均價出現(xiàn)大幅下降的可能性很小。部分房價偏高的熱點(diǎn)城市房價下降幅度會大一些。

　　其次，房地產(chǎn)投資增速將出現(xiàn)一定程度的回落。從供求看，交易量下降，待售房源和面積顯著增大，開發(fā)企業(yè)回款不暢。到2011年11月，全國商品房銷售面積已經(jīng)連續(xù)2個月同比出現(xiàn)負(fù)增長，房屋新開工面積連續(xù)21個月高于商品房銷售面積增速。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)16個月高于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增速。這種狀況導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠不暢，將對下一步的房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。近期，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈緊張，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將放緩開發(fā)進(jìn)度，商品住宅新開工面積將出現(xiàn)下降。2012年，保障房新開工面積比2011年減少300萬套，投資也會相應(yīng)減少。總體預(yù)計(jì)，2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將比2011年明顯回落。

　　綜合考慮供地指標(biāo)、招拍掛情況、地價變化等因素，預(yù)計(jì)2012年，地方土地出讓金收入較2011年持平或略有上升。

　　完善房地產(chǎn)調(diào)控政策著手建立長效機(jī)制

　　任興洲認(rèn)為，為進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場合理發(fā)展，在延續(xù)當(dāng)前政策的同時，進(jìn)一步完善調(diào)控政策，并建立有利于房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的長效機(jī)制。

　　從近期來看，要繼續(xù)遏制投機(jī)性購房需求，鞏固房地產(chǎn)調(diào)控效果，避免因調(diào)控政策的不當(dāng)松動造成房價、地價的大幅反彈，進(jìn)而使房地產(chǎn)市場再次出現(xiàn)“大起大落”。進(jìn)一步完善有利于自住型、改善型需求的調(diào)控政策。對首次購房者，繼續(xù)實(shí)行較低首付和基準(zhǔn)貸款利率；對改善型需求的購房者可采取相應(yīng)的政策措施。進(jìn)一步推動房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，通過兼并重組，促進(jìn)行業(yè)的良性發(fā)展。加速房地產(chǎn)行業(yè)的整合和規(guī)范，專業(yè)資質(zhì)不高、經(jīng)營不夠?qū)徤?、不注重建筑質(zhì)量的開發(fā)企業(yè)將會被更有實(shí)力的企業(yè)兼并或者收購，最終將形成綜合實(shí)力和抗風(fēng)險能力強(qiáng)的大型企業(yè)與更加專注于某個細(xì)分領(lǐng)域、深耕細(xì)作的中小企業(yè)并存的局面。

　　從長期來看，需要建立有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制。立足于滿足“自住型”住房需求，努力使住房回歸居住的基本屬性。防止宏觀政策和金融信貸政策在短時期內(nèi)大幅變動對住房供需產(chǎn)生重大影響。實(shí)行“擴(kuò)大總量、調(diào)整結(jié)構(gòu)、優(yōu)化布局”的城鎮(zhèn)住宅用地供應(yīng)政策。建立 “城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”。增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。完善住房保障體系，理順住房保障決策機(jī)制。建立以實(shí)際需求為基礎(chǔ)、保障效果為導(dǎo)向的決策模式，充分考慮地區(qū)差異性，合理確定住房保障與商品住房之間的比例關(guān)系。完善住房保障制度，加快建立商品住宅和住房保障的法律體系；建立和完善城市住房建設(shè)規(guī)劃；加快住房信息系統(tǒng)建設(shè)；在住房信息登記基礎(chǔ)上，推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作；規(guī)范房地產(chǎn)市場開發(fā)、建設(shè)、銷售、物業(yè)管理等一系列秩序；促進(jìn)節(jié)能省地型以及綠色住宅的開發(fā)和建設(shè)。

來源：中國經(jīng)濟(jì)時報　

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