房地產：銷售下滑趨緩 行業(yè)資金壓力緩解

住宅銷售：11月份全國商品住宅銷售面積同比下降3.27%，環(huán)比上升17.65%。8大城市商品住宅成交面積同比下降40.97%，環(huán)比下降9.82%；四大城市二手住宅成交面積同比下降56.04%，環(huán)比上升7.65%。8大城市11月份商品住宅成交面積下降幅度繼續(xù)大于全國，表明二、三線城市成交面積同比仍在上升，二、三線城市繼續(xù)主導全國住宅消費市場。

商業(yè)地產銷售：11月份辦公樓銷售同比下降環(huán)比上升，商業(yè)用房銷售同比環(huán)比均上升，四大城市甲級寫字樓租金繼續(xù)上漲，空置率略有上升，但總體仍處于較低水平。受貨幣放松和政府刺激消費影響，商業(yè)地產銷售下跌趨勢減緩。

價格繼續(xù)下行：12月份PMI重回榮枯分界線以上，表明在貨幣政策適度定向放松和刺激內需支持下，經濟下滑趨勢正在好轉，這對房地產需求恢復將產生正面影響，貨幣政策適度放松將阻礙房價繼續(xù)下行，這些因素導致11月份全國商品住宅價格下行趨勢減緩。但短期行業(yè)調控政策很難轉向，行業(yè)庫存還將繼續(xù)上升，開發(fā)商在資金壓力仍未消失，這將對商品住宅價格繼續(xù)形成向下壓力，未來全國住宅價格仍處于下降通道。貨幣政策推動、財政政策刺激、未來經濟預期好轉使得商業(yè)地產需求增加，商業(yè)地產價格或將上升。

投資增速繼續(xù)下降：11月份全國住宅新開工面積出現(xiàn)正增長，單月竣工面積也出現(xiàn)同比高增長，但住宅投資增速繼續(xù)下滑，我們分析可能是因為11月份為保障房最后開工期限，各地突擊開工，但新開工并未對投資形成較大貢獻。辦公樓和商業(yè)用房投資增速雖然繼續(xù)保持高增長；住宅投資增速下滑仍使整個房地產行業(yè)投資增速繼續(xù)下降。

土地價格將繼續(xù)下行：11月單月土地購置面積和土地購置費同比增速止跌反彈，12個城市土地成交價格也環(huán)比大增，但從56%的流拍率和房地產投資增速仍在繼續(xù)下降分析，我們認為未來土地市場仍將保持較低成交水平，土地價格仍呈下行趨勢。

行業(yè)資金壓力略有緩解：11月份房地產單月籌集資金增速較上月上升6.68個百分點，行業(yè)融資環(huán)境稍有好轉；國內貸款連續(xù)3月同比負增長后再次出現(xiàn)2.68%的正增長；自籌資金增速較上月9.72%的增速上升18.57個百分點至28.29%；預售款增速和個人按揭貸款繼續(xù)負增長，表明11月份行業(yè)銷售繼續(xù)不景氣；應付款增速雖有下降，但仍保持在45.37%，仍為行業(yè)較高水平。

從單月籌資與單月投資比例看，11月兩者之比達到1.22，該數(shù)據(jù)連續(xù)2月上升，表明行業(yè)資金緊張壓力繼續(xù)緩解。

投資策略

維持行業(yè)"中性"評級；看好行業(yè)龍頭和參與保障房建設公司。建議關注萬科A、招商地產、中國建筑、北京城建、金融街。

投資風險

A股市場風險；個別房地產公司資金斷裂帶來的市場恐慌風險。

來源: 山西證券　

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