2012該如何購(gòu)房？房地產(chǎn)大腕給你支招

對(duì)普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，今年上半年應(yīng)該是房?jī)r(jià)的相對(duì)低點(diǎn)，是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)。

2011年，中國(guó)樓市的特點(diǎn)是“兩上兩下”，即保障房大干快上、商業(yè)地產(chǎn)一哄而上，而住宅和土地市場(chǎng)的下行趨勢(shì)明顯。說(shuō)明樓市調(diào)控給商品房?jī)r(jià)“擠泡沫”已取得了一定成效，而今年則要努力實(shí)現(xiàn)樓市“軟著陸”，這個(gè)判斷主要基于三點(diǎn)。

首先是從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議所定的基調(diào)來(lái)看，2012年國(guó)民經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)中求進(jìn)，進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、穩(wěn)定外需，地產(chǎn)是重要的支柱產(chǎn)業(yè)。2011年的數(shù)據(jù)還沒(méi)有出，不過(guò)從2010年來(lái)看———全國(guó)房屋消費(fèi)達(dá)8萬(wàn)億元，是汽車消費(fèi)的4倍，預(yù)計(jì)2011年不會(huì)有太大變化。所以在“房車”時(shí)代中，經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)中求進(jìn)，作為第一內(nèi)需的地產(chǎn)業(yè)同樣要穩(wěn)。

不僅是內(nèi)需投資，地方財(cái)政也有要求。中國(guó)城市化進(jìn)程還在加速，地方財(cái)政要保證收入，2010年全國(guó)土地出讓金為2.9億元，2011年能有2.5億元就不錯(cuò)了。在土地出讓金進(jìn)一步下滑時(shí)，地方政府希望解決財(cái)政收入之急，地產(chǎn)仍是保證穩(wěn)定發(fā)展的必然選擇。

第二，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提及要惠及民生，樓市政策調(diào)控的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)老百姓“住有所居”，國(guó)家從去年開(kāi)始加大對(duì)保障房的建設(shè)，今年預(yù)計(jì)繼續(xù)加大。

第三，要促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，要在這兩者之間取得平衡，價(jià)格跌得太少太多都不行，可能分別導(dǎo)致反彈或者懸崖式下跌兩種風(fēng)險(xiǎn)，帶來(lái)經(jīng)濟(jì)倒退。2011年實(shí)際上是對(duì)商品房擠泡沫的過(guò)程，雖然全國(guó)房?jī)r(jià)平均還有2%-3%的增長(zhǎng)，但考慮到CPI有5%的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)實(shí)際上是降了。

商品房擠泡沫和保障房建設(shè)這兩個(gè)體系，共同建立起全方位的房?jī)r(jià)體系。高收入家庭能夠接受高價(jià)房；中低收入家庭，可能房?jī)r(jià)降了還是買(mǎi)不起，需要保障房來(lái)解決。擠出泡沫，能夠讓更多的中高收入階層買(mǎi)得起房。但對(duì)于中低收入階層，必須通過(guò)保障房來(lái)保障他們的“住有所居”。

這就是2012年的主要任務(wù)，價(jià)格跌到合理水平，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)樓市穩(wěn)中求進(jìn)的“軟著陸”?！败浿憽边^(guò)程中，交易量和房?jī)r(jià)都會(huì)穩(wěn)中有降，我認(rèn)為現(xiàn)在已經(jīng)逐漸進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)。房?jī)r(jià)不再繼續(xù)上漲，開(kāi)發(fā)商賣(mài)房變得困難，供大于求，購(gòu)房者選擇的范圍在擴(kuò)大。這個(gè)市場(chǎng)是我們所追求的市場(chǎng)，有利于購(gòu)房者。

我認(rèn)為，今年上半年應(yīng)該是房?jī)r(jià)的相對(duì)低點(diǎn)，是購(gòu)房者出手的好時(shí)機(jī)。因?yàn)橐环矫娣績(jī)r(jià)穩(wěn)中有降，另一方面，下半年時(shí)間還比較長(zhǎng)遠(yuǎn)，難以預(yù)判。但從長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)總體還是上升的。

黃俊燦：住宅競(jìng)爭(zhēng)將趨專業(yè) 購(gòu)房者要回歸居住

黃俊燦（金地集團(tuán)董事、總裁）

在國(guó)家經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)最大的機(jī)遇可能仍舊來(lái)自中國(guó)的城市化進(jìn)程。

剛剛過(guò)去的2011年，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)和金地集團(tuán)，都是極其不平凡的一年。

這一年，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)受到調(diào)控影響。政府的目的是使其朝著利好方向發(fā)展，這并非是對(duì)行業(yè)的打壓，而是為了維護(hù)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)最大的機(jī)遇可能仍舊來(lái)自中國(guó)的城市化進(jìn)程。并且，同國(guó)外的房地產(chǎn)行業(yè)相比，我國(guó)的市場(chǎng)還處于基礎(chǔ)階段，還有很大的空間可以施展。

從2007年到2009的冰火考驗(yàn)，以及2011年行業(yè)調(diào)控，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)日臻成熟，開(kāi)拓了更加多元化的融資渠道，對(duì)自身商業(yè)模式也進(jìn)行了更多的創(chuàng)新思考。這批浴火重生的企業(yè)，在抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力和自身經(jīng)營(yíng)管理的能力方面都有了新的提升。行業(yè)確實(shí)在逐步邁向成熟的蛻變過(guò)程中遇到了多次周期性變遷，但正是這樣的抑揚(yáng)交錯(cuò)，整個(gè)行業(yè)才能尋到發(fā)展的根本。

商業(yè)模式的創(chuàng)新是一個(gè)新課題，企業(yè)要在不斷的創(chuàng)新中尋找適合自身發(fā)展的商業(yè)模式，這種趨勢(shì)對(duì)于整個(gè)行業(yè)的發(fā)展是一種極大的促進(jìn)。

2011年，金地集團(tuán)在“一體兩翼”轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略下，各業(yè)務(wù)領(lǐng)域齊頭并進(jìn)，邁出了堅(jiān)定步伐。住宅方面，四大產(chǎn)品系列已初具規(guī)模；地產(chǎn)金融方面，房地產(chǎn)投資基金已經(jīng)成功進(jìn)行了數(shù)輪募集；商業(yè)地產(chǎn)方面，崗廈綜合體項(xiàng)目已于今年開(kāi)工。目前，金地手中握有百億級(jí)別的現(xiàn)金，以及并不算高的負(fù)債率，為來(lái)年的發(fā)展打下了基礎(chǔ)。

2011年以來(lái)，金地進(jìn)一步加強(qiáng)了產(chǎn)品體系的梳理和提升，應(yīng)該說(shuō)，金地已邁出初步成功的步伐，實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)需求、企業(yè)理念和客戶價(jià)值的融合，這將繼續(xù)提升金地的產(chǎn)品品質(zhì)，并增強(qiáng)金地產(chǎn)品在中長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

我們也堅(jiān)定地認(rèn)為，未來(lái)住宅領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)，將更趨專業(yè)化、品質(zhì)化，產(chǎn)品能力有優(yōu)勢(shì)的公司，將在未來(lái)占據(jù)更有利的領(lǐng)跑位置。也正因如此，金地建議廣大消費(fèi)者在未來(lái)更多關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)，回歸居住本源，營(yíng)造更人本更舒適的生活體驗(yàn)。

伴隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和行業(yè)參與者的自我審視與改革，可以預(yù)見(jiàn)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)呈現(xiàn)出長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢(shì)。作為房地產(chǎn)企業(yè)，我們也愿意與社會(huì)各界一道，共同推動(dòng)行業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造價(jià)值的同時(shí)也擔(dān)負(fù)起對(duì)股東、對(duì)客戶、對(duì)員工、對(duì)社會(huì)應(yīng)盡的責(zé)任。

讓我們一起期待更美好的2012。

譚華杰：今年炒房不如買(mǎi)地產(chǎn)股

譚華杰（萬(wàn)科集團(tuán)董秘）

如果真的特別看好不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)的價(jià)格走勢(shì)，明天起床買(mǎi)地產(chǎn)公司股票好了，反正現(xiàn)在投資性購(gòu)房，基本也沒(méi)杠桿。

針對(duì)2012年的市場(chǎng)，如果讓我在放松、收緊、平穩(wěn)三個(gè)方向上做選擇，我認(rèn)為平穩(wěn)的概率更高一些，畢竟中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)為今年樓市定調(diào)“要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”。

和去年相比，開(kāi)發(fā)商會(huì)有怎樣的變化？

許多小企業(yè)的資金當(dāng)然緊張，但并未緊張到要“突然死亡”或者“賣(mài)身”的程度。這些企業(yè)一旦進(jìn)入“冬眠”狀態(tài)，能夠存活的時(shí)間之長(zhǎng)，可能超過(guò)絕大多數(shù)人的預(yù)料。今年，一些小企業(yè)會(huì)選擇主動(dòng)退出市場(chǎng)，但這種退出是暫時(shí)性、階段性的，即暫時(shí)停止經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。而且，誰(shuí)退出誰(shuí)不退出，跟“專業(yè)”“業(yè)余”的關(guān)系不大。

大企業(yè)實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)安全不需要擔(dān)心，可能也不必縮減經(jīng)營(yíng)規(guī)模。但在缺乏融資渠道支持的背景下，單純靠銷售回款來(lái)支持大規(guī)模擴(kuò)張或并購(gòu)，也接近神話。因此，未來(lái)企業(yè)之間可能會(huì)有一些項(xiàng)目層面的合作，但發(fā)生大規(guī)模并購(gòu)的可能性并不大。

對(duì)于萬(wàn)科而言，如果說(shuō)目前全力出貨，是為了回籠資金以備后續(xù)拿地，不如說(shuō)“每一天都是萬(wàn)科賣(mài)樓的好日子”。在調(diào)整期，萬(wàn)科會(huì)關(guān)注土地市場(chǎng)可能出現(xiàn)的機(jī)會(huì)，但也會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持謹(jǐn)慎的投資策略。

至于大家最為關(guān)注的土地市場(chǎng)，和去年相比，又會(huì)出現(xiàn)什么新情況？

從去年四季度來(lái)看，主要城市的土地流拍情況明顯增加，但土地出讓底價(jià)的調(diào)整卻并不明顯。2012年的土地市場(chǎng)充滿懸念，也是諸多市場(chǎng)因素中最不確定的因素之一，觸底反彈是小概率事件。首先，土地市場(chǎng)上的買(mǎi)家將非常稀缺，很多土地將根本找不到買(mǎi)家。即便這樣，賣(mài)家會(huì)怎么做，仍然存在很大懸念。如果選擇干脆不賣(mài)了，那么土地供應(yīng)將大幅減少，如果還準(zhǔn)備賣(mài)地但仍不愿意降低底價(jià)，那么普遍性的流拍還將繼續(xù)出現(xiàn)。

在上述兩種僵持的困境之下，地價(jià)或會(huì)下降。但是，未來(lái)影響土地市場(chǎng)的因素非常多，相互之間難以平衡，估計(jì)賣(mài)家自己，現(xiàn)在也未必知道該如何選擇。

對(duì)于2012年有計(jì)劃入市的購(gòu)房者，會(huì)有怎樣的建議？

如果是剛性需求的自住群體，最關(guān)鍵是以后要住得開(kāi)心。因此看房要多看幾次，白天看了晚上還要看，晴天看了雨天還要看。上班、買(mǎi)菜、孩子上學(xué)，每天都要面對(duì)，都是些瑣事，但瑣事最能折磨人。大公司的房子可能貴一點(diǎn)，但以后遇到問(wèn)題，他們修理房子會(huì)比較認(rèn)真，你去修理他們也會(huì)比較暢快。此外，除非親戚開(kāi)裝修公司，或者你有裝修的愛(ài)好，否則還是買(mǎi)裝修房算了，不信你去問(wèn)問(wèn)那些正在裝修的朋友，十有八九會(huì)告訴你那是場(chǎng)噩夢(mèng)。

如果是投資型購(gòu)房者，我的建議僅限于適合出租的小戶型?？紤]出租的話，小區(qū)環(huán)境、周邊配套和物業(yè)服務(wù)都很重要，裝修房好過(guò)毛坯房。而如果買(mǎi)了住房，自己不住也不出租，住房就會(huì)空置，這樣會(huì)被人在背后罵的，想想這個(gè)肯定不開(kāi)心。而能賺多少還不知道，不如洗洗睡了。如果真的特別看好不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)的價(jià)格走勢(shì)，不一定非要買(mǎi)房子，明天起床買(mǎi)房地產(chǎn)公司股票好了，反正現(xiàn)在投資性購(gòu)房，基本也沒(méi)杠桿。

王鋒：樓市步入深度調(diào)整 購(gòu)房提防“等待風(fēng)險(xiǎn)”

王鋒（深圳市房地產(chǎn)研究中心主任）

深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)已從初步調(diào)整走向深度調(diào)整，成交陷歷史低谷，房?jī)r(jià)開(kāi)始明顯下滑。

要對(duì)新一年進(jìn)行預(yù)測(cè)，先要弄清楚當(dāng)前的市場(chǎng)狀況，先看一組數(shù)據(jù)：從2011年前11個(gè)月已經(jīng)發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)43.25%。同時(shí)，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積、竣工面積都出現(xiàn)比較大幅度的增長(zhǎng)，新開(kāi)工指標(biāo)對(duì)未來(lái)預(yù)期指向比較好，2012年的商品房供應(yīng)量將有所增加。而根據(jù)我們的最新統(tǒng)計(jì)結(jié)果，2011年全年，深圳市全市商品房的銷售面積是298.44萬(wàn)平方米，同比減少18.82%，其中新建商品住房的銷售面積只有265.39萬(wàn)平方米，同比減少13.48%；去年全年，全市新建商品住房的加權(quán)平均價(jià)為19469元/平方米，同比下降2.97%。可以下結(jié)論的是：經(jīng)過(guò)一系列的調(diào)控措施，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)已從初步調(diào)整走向了深度調(diào)整，成交陷入歷史低谷，房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)明顯下滑的跡象。

接下來(lái)的2012年，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的環(huán)境復(fù)雜，政策環(huán)境不會(huì)有大變化———2012年的貨幣政策將在2011年穩(wěn)健的基礎(chǔ)上更加積極一些，但房地產(chǎn)調(diào)控還會(huì)繼續(xù)嚴(yán)格，深圳一直實(shí)施的限購(gòu)、限價(jià)等在2012年還會(huì)繼續(xù)實(shí)行。很多發(fā)展商還感覺(jué)2012年就跟今天的天氣一樣，說(shuō)不定這種寒冷會(huì)持續(xù)到年底。我提醒大家一定要認(rèn)識(shí)到問(wèn)題的嚴(yán)重性，政策環(huán)境不會(huì)有大的變化。

那么，在預(yù)期供應(yīng)量加大和現(xiàn)行調(diào)控政策不會(huì)有多大變化的雙重條件下，房?jī)r(jià)繼續(xù)回落將是主旋律。但幅度多大、何時(shí)結(jié)束，這誰(shuí)都說(shuō)不準(zhǔn)。但在這個(gè)過(guò)程中，一定會(huì)有很多低于前期售價(jià)甚至當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)的房子出來(lái)，對(duì)于剛需型置業(yè)者而言，是甚好的機(jī)會(huì)。一味地等待，想著“抄底”，往往會(huì)一不小心錯(cuò)過(guò)購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)。對(duì)于自住型買(mǎi)家，2012年形勢(shì)的最大好處就在于：你可以在一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的下行市場(chǎng)中精挑細(xì)選，遇到符合自己購(gòu)買(mǎi)需求和喜好的就不妨出手。同時(shí)，已有跡象表明，貨幣政策將稍微有所放松，就首次和改善型置業(yè)者的貸款額度可能增大，利率也正在回調(diào)。那么自住型買(mǎi)家的購(gòu)房門(mén)檻也將隨之降低，這點(diǎn)往往比直接的房?jī)r(jià)下降更有利。

此外，需要看到的一點(diǎn)現(xiàn)實(shí)是，深圳住房市場(chǎng)化程度還不高，依靠自然配置解決個(gè)人住房，在土地資源有限、住房總供應(yīng)量偏小的現(xiàn)狀下，勢(shì)必造成房?jī)r(jià)高，建議應(yīng)準(zhǔn)許一部分具備交易條件的存量房如小產(chǎn)權(quán)房上市流轉(zhuǎn)，平抑市場(chǎng)，從而形成合理的價(jià)格梯度。同時(shí)，也有利于解決低收入人群的住房需求。并建議將另外一部分由政府回購(gòu)，變成保障房，有效解決供需矛盾。而這些要得以實(shí)施并生效，尚需時(shí)日。而今顯示下行的房?jī)r(jià)主要是被調(diào)控政策強(qiáng)行摁著，一旦政策有個(gè)風(fēng)吹草動(dòng)，就有再次反彈的風(fēng)險(xiǎn)。所以，在如上長(zhǎng)效機(jī)制尚未形成的情況下，購(gòu)房者須提防“等待的風(fēng)險(xiǎn)”，近期內(nèi)有置業(yè)需求的人應(yīng)珍惜2012年的入市良機(jī)。

今年會(huì)比去年好要投資回避別墅與寫(xiě)字樓

洪懷懋（深圳市美瑞商貿(mào)發(fā)展有限公司總經(jīng)理，資深投資客）

2012年，我會(huì)將資產(chǎn)配置略作調(diào)整，加重股票的比例，把它從之前的20%，提升到50%左右，和房產(chǎn)幾乎相當(dāng)。

2012年的樓市，我認(rèn)為會(huì)比2011年有所好轉(zhuǎn)。因?yàn)楝F(xiàn)在感覺(jué)已經(jīng)基本到了最低點(diǎn)，特別是深圳。近期，我周邊也出現(xiàn)了一些新變化，比如我自己的兩套房子，最近來(lái)談價(jià)的人多了。

從更大范圍來(lái)看，我覺(jué)得信貸政策或明或暗的松綁，無(wú)論是對(duì)于房地產(chǎn)還是其他一些行業(yè)，都是好消息。其實(shí)從存款準(zhǔn)備金率下調(diào)開(kāi)始，我們應(yīng)該已經(jīng)可以感受到銀行在放水了，也許這個(gè)水是“定向”的，但可以肯定地說(shuō)，一定有相當(dāng)部分會(huì)流入樓市。而且，這種放水會(huì)持續(xù)。

這種放水對(duì)股市是更大的利好，2012年，我會(huì)將資產(chǎn)配置略作調(diào)整，將股票比例從之前的20%，提升到50%左右，和房產(chǎn)幾乎相當(dāng)。所以，今年我很可能會(huì)在市場(chǎng)復(fù)蘇的過(guò)程中，賣(mài)掉一些物業(yè)。但是，如果在我熟悉的羅湖，出現(xiàn)一些有投資價(jià)值的房產(chǎn)，我也不排除還會(huì)繼續(xù)買(mǎi)入，因?yàn)閷?duì)整個(gè)羅湖未來(lái)的想象，我個(gè)人非?？春谩?/p>

對(duì)2012年的投資，我的第一個(gè)想法是，可能因?yàn)槲以?jīng)在寫(xiě)字樓上焦慮過(guò)，我會(huì)回避它。并且，我認(rèn)為，一方面，當(dāng)前市場(chǎng)寫(xiě)字樓供應(yīng)量已經(jīng)夠大，除了發(fā)售的，那些進(jìn)入出租市場(chǎng)的也該計(jì)算在內(nèi)；另一方面，我們看到有很多工業(yè)廠房也正在涌入寫(xiě)字樓市場(chǎng)，后者的數(shù)量甚至無(wú)法有準(zhǔn)確測(cè)算。

第二個(gè)想法是，我可能也會(huì)回避總價(jià)動(dòng)輒數(shù)千萬(wàn)元的物業(yè)。因?yàn)楝F(xiàn)在投資者比較謹(jǐn)慎，不會(huì)再像以前那樣瘋狂，在后續(xù)推動(dòng)力有限的情況下，總價(jià)太高，相對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也較大，這是我盡量避免的。對(duì)于有人提倡去國(guó)外投資，我的建議是中國(guó)的機(jī)會(huì)比美國(guó)或許要多，而且國(guó)外的稅收和國(guó)內(nèi)完全不同，包括空置房都會(huì)收稅，說(shuō)不定還沒(méi)有賺到錢(qián)，已經(jīng)投入了不少。

但是對(duì)于有剛性需求的自住購(gòu)房者，我倒真的覺(jué)得2012是非常好的時(shí)機(jī)，無(wú)論是豪宅或是普通住宅，都將是很不錯(cuò)的選擇，可以睜大眼睛，等待房子達(dá)到自己的心理價(jià)位。

一些人的失敗是另一些人的機(jī)會(huì)，2012年，機(jī)會(huì)依然屬于那些堅(jiān)定看好中國(guó)，并為此勇敢下注的人。

深圳人置業(yè)莞惠先看廈深鐵路的“臉色”

李?。ü庖瘓F(tuán)副總裁、珠三角區(qū)域總裁）

正是因?yàn)?011年開(kāi)始的調(diào)控，包括后續(xù)大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，都令今年會(huì)出現(xiàn)很多不確定因素，而這些都將催生出購(gòu)房機(jī)遇。

正是因?yàn)?011年開(kāi)始的調(diào)控，包括后續(xù)大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，都令今年會(huì)出現(xiàn)很多不確定因素，而這些都將催生出購(gòu)房機(jī)遇。

2012年如果只看政府調(diào)控，那么大家可能更看好下半年的機(jī)會(huì)，如果將這些外圍的因素考慮在內(nèi)，上半年也是有希望的。對(duì)于自住購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，有錢(qián)買(mǎi)市區(qū)，沒(méi)錢(qián)買(mǎi)外圍是自然規(guī)律。對(duì)于能否在惠州置業(yè)，我個(gè)人覺(jué)得可以關(guān)注兩個(gè)因素。第一是要看廈深鐵路的進(jìn)度，因?yàn)檫@一個(gè)環(huán)節(jié)將拉動(dòng)生活旅游的配套，對(duì)于將來(lái)的投資、旅游消費(fèi)都將有巨大的影響。

置業(yè)莞惠，第二個(gè)就是要看深圳未來(lái)的城市發(fā)展，這一個(gè)環(huán)節(jié)，目前我認(rèn)為不用有太多擔(dān)憂。當(dāng)深圳經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速發(fā)展，城市的造富能力能夠持續(xù)，才會(huì)產(chǎn)生后續(xù)的城市外溢，輻射到周邊區(qū)域。對(duì)于惠州而言，倒是有兩方面的機(jī)會(huì)，一方面依靠深圳，另一方面靠自身的城市發(fā)展，包括承接深圳過(guò)來(lái)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，以及城市內(nèi)部的消費(fèi)能力。

目前深圳人置業(yè)莞惠比較擔(dān)心兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是大亞灣的核輻射問(wèn)題，根據(jù)中國(guó)更早前建設(shè)的一些核電站情況來(lái)看，是安全的。另一個(gè)是深圳人置業(yè)莞惠，會(huì)擔(dān)心后續(xù)的出手難，也擔(dān)心現(xiàn)在入住率會(huì)否太低。我覺(jué)得，首先一個(gè)中心城市發(fā)展之后，部分人口去衛(wèi)星城市居住，是全世界的發(fā)展規(guī)律。我當(dāng)年在廣州的時(shí)候，也曾經(jīng)因?yàn)橛X(jué)得深圳二手房換手率不高而錯(cuò)過(guò)，包括現(xiàn)在看倫敦城外依然被稱作睡城，但是現(xiàn)在看來(lái)，經(jīng)過(guò)時(shí)間對(duì)業(yè)主的不斷置換，這些問(wèn)題都會(huì)解決，一個(gè)城市市場(chǎng)的成熟也是需要時(shí)間的沉淀。

至于準(zhǔn)備投資物業(yè)的人，建議不要對(duì)哪一類產(chǎn)品有特別的喜好，比如喜歡商鋪的就不投資寫(xiě)字樓，喜歡寫(xiě)字樓的就不投資廠房，都沒(méi)有必要。更理性一點(diǎn)看，直接把賬算好就行，關(guān)注投入產(chǎn)出比，也就是投入自有資金的回報(bào)率就夠了。對(duì)于目前市場(chǎng)上已經(jīng)頻繁出現(xiàn)回購(gòu)、買(mǎi)樓送利息等促銷，估計(jì)2012年也會(huì)出現(xiàn)，本質(zhì)上是變相的降價(jià)，購(gòu)房者可以坦然面對(duì)，只要你覺(jué)得性價(jià)比合理就可以出手。

交易安全第一盡量購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房

蔡耀忠（北京市萬(wàn)商天勤律師事務(wù)所合伙人、北京市律協(xié)物權(quán)法委員會(huì)前主任）

對(duì)于2012年的置業(yè)者，建議多考慮購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，防止?fàn)€尾樓的出現(xiàn)。

2011年是中國(guó)大陸房地產(chǎn)業(yè)很特別的一年。在這一年中，中央對(duì)北京、上海、深圳等一線城市甚至部分二線城市發(fā)出了“限購(gòu)令”，強(qiáng)力控制房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格。多重政策著力于減少交易量，投資、投機(jī)和部分改善需要已經(jīng)被大大壓抑，其他需求也被阻滯或推遲，形成了觀望清淡的市場(chǎng)局面。開(kāi)發(fā)貸款的控制和信托等融資方式的限制，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金嚴(yán)重不足。

如此局面，將給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)如下問(wèn)題：1.資金來(lái)源嚴(yán)重短缺，正在建設(shè)施工的工程將會(huì)延緩，項(xiàng)目的后續(xù)工程和配套等延緩，甚或工程局部停工；2.開(kāi)發(fā)企業(yè)可能現(xiàn)金流中斷，企業(yè)停業(yè)甚至破產(chǎn)。開(kāi)發(fā)商將成為一個(gè)入不敷出、病痛百出的人。

對(duì)于置業(yè)者，其交易目的的實(shí)現(xiàn)依賴于其交易對(duì)象的健康，其認(rèn)購(gòu)的物業(yè)是否按期竣工交付，其主體結(jié)構(gòu)和裝修的質(zhì)量是否合格，其配套是否按期完善，其社區(qū)的配套服務(wù)能否持續(xù)維持等等，都需要開(kāi)發(fā)商自身健康如常。否則，這一切都將沒(méi)有保障。

因此，對(duì)于2012年的置業(yè)者，我們建議：1.多考慮購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，防止?fàn)€尾樓的出現(xiàn)。2.多考慮購(gòu)買(mǎi)有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商的物業(yè)，少考慮那些完全不知名的、沒(méi)有什么開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)的開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品。3.多考慮購(gòu)買(mǎi)社區(qū)比較完善的項(xiàng)目物業(yè)，少考慮那些后續(xù)工程較多、配套還沒(méi)有的社區(qū)，特別是缺乏市政條件的不成熟的郊區(qū)項(xiàng)目。4.另外，請(qǐng)注意：在簽署買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，盡量約定如果按揭貸款不能及時(shí)辦理，置業(yè)者沒(méi)有責(zé)任，因?yàn)殂y行及公積金中心的資金頭寸都緊缺。對(duì)于那些價(jià)格保證的誘惑，不要成為購(gòu)買(mǎi)的重要因素，因?yàn)閮r(jià)格保證的前提是開(kāi)發(fā)商能夠健康存活，這些保證要么無(wú)用，要么是不能兌現(xiàn)。

總而言之，在極端市場(chǎng)情形下，交易要以安全為第一原則，未來(lái)不夠可靠，還是眼見(jiàn)為實(shí)。

來(lái)源：南方都市報(bào)

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來(lái)源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀