房?jī)r(jià)走勢(shì)2012年房地產(chǎn)十大展望

　　樓價(jià)的走勢(shì)一直是各界人士預(yù)測(cè)的焦點(diǎn)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)2012年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)明確表示“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”，隨后北京、上海、廣州、深圳等11個(gè)大中城市相繼宣布樓市調(diào)控政策將延續(xù)，面對(duì)可能持續(xù)從緊的調(diào)控政策，房?jī)r(jià)走勢(shì)何去何從？房地產(chǎn)中介在寒冬中能否生存？各地開發(fā)商又是否將陷入生死戰(zhàn)？

　　房地產(chǎn)促銷四處開花 電商時(shí)代或到來(lái)

　　限購(gòu)一年，住宅市場(chǎng)主導(dǎo)權(quán)終于從賣方轉(zhuǎn)向了買方?！敖鹁陪y十”的消散，磨折了開發(fā)商的信心，卻成全了購(gòu)房者觀望的態(tài)度。自龍湖在上海率先打開降價(jià)大門，就開始了這一輪以龍頭房企為代表的促銷降價(jià)潮。

　　降價(jià)補(bǔ)差價(jià)、溢價(jià)回購(gòu)樓盤、零首付、送分期、無(wú)理由退房/回購(gòu)、買房送車等等促銷花樣頻出。其中，最具代表的就是綠地集團(tuán)，9月18日在北京開盤的花都嘉園項(xiàng)目開盤三個(gè)月，簽約成交率卻僅為13.82%。時(shí)間走入年底，終于撐不住的綠地花都嘉園項(xiàng)目，僅在半個(gè)月內(nèi)就推出兩輪促銷手段：先是推出20套特價(jià)房，特價(jià)房?jī)?yōu)惠2萬(wàn)抵12萬(wàn)；隨即，該項(xiàng)目又推出代還房貸計(jì)劃。

　　除去傳統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)銷售外，2011年風(fēng)頭最勁的銷售方式就是由潘石屹推動(dòng)的網(wǎng)上售房模式。潘石屹不僅剝離了自己的銷售團(tuán)隊(duì)，聯(lián)合多家房地產(chǎn)代理商開始了房地產(chǎn)銷售的電子商務(wù)時(shí)代。2011年底，20家房地產(chǎn)商組成聯(lián)盟，網(wǎng)上銷售百套房產(chǎn)。除此之外，淘寶網(wǎng)還于“雙十二”2012年12月12日推出了五折“秒殺”。

　　點(diǎn)評(píng)：鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，2011年樓市調(diào)控走入“白熱化”。在其看來(lái)，在房地產(chǎn)信貸收緊的背景下，新建商品房住宅成交價(jià)格逐漸走低。四季度價(jià)格回落，拐點(diǎn)凸顯。目前，限購(gòu)最嚴(yán)的北京項(xiàng)目降價(jià)已經(jīng)從大房企向小房企蔓延，全面降價(jià)時(shí)代或?qū)?lái)臨。

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)開發(fā)商降價(jià)促銷已經(jīng)從“猶抱琵琶半遮面”的狀態(tài)轉(zhuǎn)向落落大方的叫賣。

　　彼時(shí)，公開預(yù)言“用不了幾年，你的房子如果不上網(wǎng)就沒人要”的潘石屹，隨即陷入了上海銷售“欠薪門”一事之中。未來(lái)房地產(chǎn)銷售走向公開之余，存在其中的規(guī)范性與責(zé)任感等諸多問(wèn)題，也應(yīng)隨之完善。

　　易居中國(guó)的楊紅旭認(rèn)為，網(wǎng)絡(luò)也在改變房屋交易這樣的“大塊頭”游戲規(guī)則。當(dāng)前主要四家房產(chǎn)電商：EJU平臺(tái)，淘寶房產(chǎn)、搜狐E購(gòu)房以及搜 房 網(wǎng)，“看成中國(guó)房產(chǎn)電商界‘四大才子’”，2012年將有越來(lái)越多的相關(guān)方，享受電商帶來(lái)的便利與實(shí)惠。

　　政策從步步加碼逐漸走向執(zhí)行和觀望

　　房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”確立之初，同時(shí)傳出來(lái)的聲音就是政策將逐漸走向松動(dòng)。彼時(shí)，包括券商、研究機(jī)構(gòu)等諸多專家，均紛紛預(yù)測(cè)，住宅市場(chǎng)將會(huì)在今年的上半年之前度過(guò)最艱難的時(shí)期。不過(guò)，調(diào)控之手不會(huì)再緊緊的扼住開發(fā)商的喉嚨，而逐漸走向放松。來(lái)自人大的報(bào)告更是“激進(jìn)”的預(yù)測(cè)，要使明年經(jīng)濟(jì)增速不跌破9%，地方財(cái)政和宏觀經(jīng)濟(jì)都難以忍受房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落20%的情形。而更進(jìn)一步的，最早在今年二季度，將會(huì)出現(xiàn)地方政府“暗度陳倉(cāng)”，弱化調(diào)控的可能；而到了三季度，中央政府則會(huì)開始放松限貸政策，進(jìn)而限購(gòu)令將逐步松動(dòng)。

　　而1月9日，瑞銀證券首席策略分析師陳李則在上海做出預(yù)測(cè)，稱現(xiàn)有的房產(chǎn)政策在今年四季度前一定會(huì)有變動(dòng)，“如現(xiàn)有地產(chǎn)政策完全不變，房產(chǎn)行業(yè)最晚在今年第四季度崩潰，就是這個(gè)行業(yè)徹底玩完?！?

　　點(diǎn)評(píng)：下半年，樓市政策外緊內(nèi)松。正如曹建海在接受記者采訪時(shí)所指出那樣，政策已經(jīng)從步步加碼，轉(zhuǎn)向執(zhí)行和觀望。更進(jìn)一步的，地方政府率先表示HOLD不住，從佛山的朝令夕改，再到近期傳出北京限購(gòu)令的放松。開發(fā)商尚未傷筋動(dòng)骨，地方政府卻已經(jīng)暗地和中央政府展開博弈，上演“宮心計(jì)”。

　　今年，決定房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的，或許是貨幣政策，庫(kù)存去化程度以及限購(gòu)令的走向?；蛟S，正如住建部政策研究中心主任秦虹所呼吁的那樣，樓市政策應(yīng)該明朗化，這樣市場(chǎng)才能做出自己的理性選擇。

　　商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)春天

　　事實(shí)上，早在樓市調(diào)控之初，包括萬(wàn)科、保利等傳統(tǒng)的住宅龍頭房企，就紛紛宣稱要向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型——一時(shí)間，20%的商業(yè)物業(yè)持有率成為多家開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展目標(biāo)。

　　然而，伴隨著調(diào)控的深入以及銷售遇冷，開發(fā)商們的資金鏈遭遇前所未有的重壓。一眾房企日益謹(jǐn)慎，珍惜手中所持現(xiàn)金。而作為投入巨大、回報(bào)期長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)商們?cè)诖祟I(lǐng)域更是難得出手。

　　就此，住宅土地市場(chǎng)陷入一片冷清之中。除去綠城之外，一線房企們并未傷筋動(dòng)骨，僅是伺機(jī)而動(dòng)。而最先承受不住的，反而是地方政府——地價(jià)漸趨合理，原本捆綁性的政策也消失不見。終于，經(jīng)驗(yàn)豐富、資金實(shí)力雄厚的港資房企按捺不住，率先抄底搶地——三季度以來(lái)，包括和記黃埔、恒隆地產(chǎn)、仁恒置業(yè)等等商業(yè)運(yùn)營(yíng)商紛紛出手拿地，短短時(shí)間內(nèi)200億左右資金砸向二、三線城市的土地市場(chǎng)。

　　而就在2011年的12月29日，SOHO中國(guó)又以40億的代價(jià)，成功拿下上海證大、綠城中國(guó)、磐石所持外灘地王50%的股權(quán)。

　　點(diǎn)評(píng)：“國(guó)內(nèi)純粹的城市運(yùn)營(yíng)商數(shù)目有限”，某知名房企人士在接受記者采訪時(shí)如此表述。事實(shí)上，目前一線城市的中心和CBD區(qū)域，大部分被港資房企所占據(jù)——除去萬(wàn)達(dá)之外，包括龍湖、華潤(rùn)和綠地等知名開發(fā)商，僅能在一線城市的副中心區(qū)與港資房企爭(zhēng)一日之短長(zhǎng)。

　　在分析人士看來(lái)，內(nèi)地房企無(wú)論是在資金實(shí)力、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)方面都與港資房企存在巨大的差距。而此時(shí)港資抄底拿地，提前在二三線城市布局的行為，顯然是趁樓市調(diào)控、內(nèi)地房企自顧不暇之余，搶占先機(jī)，提前布局。

　　開發(fā)商兩極分化 國(guó)資趁勢(shì)作為

　　有報(bào)道稱，2011年1-12月，房地產(chǎn)為主業(yè)的產(chǎn)權(quán)交易多達(dá)253宗，約為2010年全年同業(yè)并購(gòu)宗數(shù)的2倍，并購(gòu)金額超過(guò)900億元，約為去年全年并購(gòu)金額的6倍。

　　除去中小房企的股權(quán)轉(zhuǎn)讓之外，2011年最為吸引人眼球的便是一度擴(kuò)張激進(jìn)的綠城集團(tuán)。因資金緊張而負(fù)面消息纏身的綠城集團(tuán)，開始依靠股權(quán)轉(zhuǎn)讓和項(xiàng)目騰挪來(lái)實(shí)現(xiàn)自我救助。僅在年末的半個(gè)月時(shí)間里，綠城集團(tuán)就將自身所持兩個(gè)地王項(xiàng)目的股權(quán)進(jìn)行了出售和讓渡。除此之外，2011年12月份，綠城還將所持杭州新華造紙廠項(xiàng)目、杭州蘭園項(xiàng)目以及上海東海廣場(chǎng)項(xiàng)目的49%股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去。

　　而另一個(gè)值得投資者注意的現(xiàn)象在于，一些主營(yíng)非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的國(guó)資房企，卻趁勢(shì)而起，以巨資拿下土地。僅在去年10-11月，包括杭州城建開發(fā)、杭州市地鐵置業(yè)有限公司等市屬國(guó)企就在杭州砸下近60億拿地，“占杭州主城區(qū)1-11月賣地總收入的近1/5”，有分析人士如是表示。除此之外，去年年底，葛洲壩、招商、保利等央企和國(guó)資企業(yè)也開始大手筆抄底拿地。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，北京12月成交的9宗經(jīng)營(yíng)性地塊中，有8宗地塊被國(guó)有企業(yè)單獨(dú)或參股斬獲。“土地市場(chǎng)的低迷，恰恰給資金實(shí)力雄厚的國(guó)資企業(yè)制造了一個(gè)非常好的抄底時(shí)機(jī)”，鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)氯绱嗽u(píng)述。

　　即便是綠城，其項(xiàng)目和股權(quán)出讓的對(duì)象以及合作方，大多是那些手持巨資但是卻缺乏房企資質(zhì)的國(guó)資公司們。其中，最受關(guān)注的合作方，便是中投匯金與綠城的合作案例。

　　點(diǎn)評(píng)：“綠城不過(guò)是市場(chǎng)的一個(gè)縮影”，鏈家地產(chǎn)首席地產(chǎn)分析師張?jiān)氯绱吮硎觥Ｔ谄淇磥?lái)，在成交量下滑、資金被庫(kù)存套牢、融資難度加大的多面夾擊之下，房企普遍面臨資金流動(dòng)性問(wèn)題。

　　據(jù)稱，在企業(yè)的兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅?？磥?lái)，無(wú)論是從中央還是地方，調(diào)控政策之下，受益的都是大型房企和國(guó)資公司。未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的兩極分化勢(shì)必難免。

來(lái)源： 證券日?qǐng)?bào)

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