2012年房地產(chǎn)政策“充滿想象”

　　經(jīng)歷了去年“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)已經(jīng)轉(zhuǎn)向，市場(chǎng)預(yù)期趨向悲觀，一些城市商品住房銷量大幅回落，70個(gè)大中城市房屋價(jià)格指數(shù)環(huán)比已經(jīng)停漲甚至回落。
　　

　　在市場(chǎng)出現(xiàn)普遍調(diào)整的情況下，2012年房地產(chǎn)政策的走向就顯得非常關(guān)鍵。決定我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的諸多因素中，調(diào)控政策的影響比重較大。如果房地產(chǎn)政策依然以行政限制性措施為主，且力度不變甚至加強(qiáng)，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能繼續(xù)下調(diào)，并對(duì)上下游實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不利影響；在評(píng)估市場(chǎng)影響及明確調(diào)控目標(biāo)的前提下，對(duì)相關(guān)調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展將更加理性，更加有利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。

　　
　　對(duì)房地產(chǎn)成交影響最大的政策，毫無(wú)疑問(wèn)是限購(gòu)、限貸、限價(jià)等行政限制措施。房地產(chǎn)之所以成為商品，就是能夠自由地交易或交換。限購(gòu)等政策本質(zhì)是部分取消了房地產(chǎn)的商品功能。限購(gòu)作為一項(xiàng)短期行政措施，可以遏制由于升值預(yù)期、供不應(yīng)求等市場(chǎng)因素導(dǎo)致的價(jià)格過(guò)快上漲，但如果長(zhǎng)期執(zhí)行，則損害了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本身的規(guī)則，與我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的改革方向是相悖的。
　　

　　去年末召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)今年經(jīng)濟(jì)的定調(diào)是“穩(wěn)中求進(jìn)”，執(zhí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，并增強(qiáng)調(diào)控的針對(duì)性、靈活性、前瞻性。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的定調(diào)是“要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”。從表述看，一方面是說(shuō)堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖，一方面也強(qiáng)調(diào)了要加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大供給。這個(gè)定調(diào)實(shí)際給了市場(chǎng)很大的想象空間。

　　
　　如何理解堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖？限購(gòu)是房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要內(nèi)容，堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，就包含了堅(jiān)持限購(gòu)不動(dòng)搖的意味。但限購(gòu)本身有很多約束條件，堅(jiān)持限購(gòu)不動(dòng)搖，并不意味著機(jī)械地執(zhí)行2011年式的限購(gòu)。在堅(jiān)持限購(gòu)這一原則的基礎(chǔ)上，2012年政府執(zhí)行過(guò)程中將更加靈活的策略。這本身也是有市場(chǎng)需求的。偏執(zhí)的限購(gòu)將極大地打擊市場(chǎng)景氣，特別是強(qiáng)調(diào)了戶籍與限購(gòu)政策的結(jié)合，帶來(lái)了極大不公平。

　　
　　限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)顯然不止這些，2012年中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)就是房地產(chǎn)投資的下滑。一方面，作為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)投資的引擎，房地產(chǎn)投資的熄火將極大影響整體經(jīng)濟(jì)投資的增幅。另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整直接影響地方政府土地出讓金的收入。2012年約有1.8萬(wàn)億地方債務(wù)到期，土地收入的減少，加上地方債務(wù)的到期，如果地價(jià)大幅下調(diào)，地方政府的償債能力將大幅下降。從近期住建部：“應(yīng)消除外地戶口購(gòu)當(dāng)?shù)厣唐贩恐贫日系K”的表態(tài)以及北京、上海對(duì)普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)的重新定義，可看出從中央部委到地方政府，正在更加靈活地執(zhí)行限購(gòu)政策。
　　

　　2012年另一個(gè)重要政策動(dòng)向是，在上海、重慶進(jìn)行試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，房產(chǎn)稅今年有望進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)規(guī)模。房產(chǎn)稅未來(lái)的主要作用是擔(dān)當(dāng)?shù)胤秸闹饕杖雭?lái)源。在一定程度上，地方政府可以擺脫土地財(cái)政的束縛。在市場(chǎng)層面，房產(chǎn)稅能夠有效打擊投資、投機(jī)性購(gòu)房，由于每個(gè)家庭都有一定的免稅住房面積，因此，房產(chǎn)稅對(duì)于普通的住房需求影響不大。

　　
　　目前房產(chǎn)稅執(zhí)行最大的困難有兩個(gè)：一是存量房征稅。由于前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，投資投機(jī)購(gòu)房需求旺盛，一些家庭持有多套住房，如果將存量住房也納入征稅范圍，則推行的難度很大，執(zhí)行也存在信息系統(tǒng)不聯(lián)網(wǎng)、不完善的情況。二是現(xiàn)行稅制的改革。中國(guó)現(xiàn)在面臨減稅的客觀要求，房產(chǎn)稅作為一個(gè)增量稅，如果要大規(guī)模施行，就必須對(duì)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系進(jìn)行改革、歸并。主要目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)稅收總體規(guī)模的不變，稅收對(duì)象進(jìn)行結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)換，由流通環(huán)節(jié)征稅向持有環(huán)節(jié)征稅。從目前情況看，房產(chǎn)稅還是“雷聲大、雨點(diǎn)小”，2012年也僅僅是停留在“試點(diǎn)擴(kuò)大”這個(gè)層面，不存在全面征收的問(wèn)題。
　　

　　綜合來(lái)看，2012年我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)整體將面臨很多不確定性，經(jīng)濟(jì)政策的整體定調(diào)是“穩(wěn)中求進(jìn)”，房地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)實(shí)際也要“穩(wěn)中求進(jìn)”，行業(yè)的單邊向下發(fā)展是不符合經(jīng)濟(jì)客觀發(fā)展要求的，也不符合提高人民“財(cái)產(chǎn)性收入”的要求。房地產(chǎn)調(diào)控政策要服務(wù)于經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，在此基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)相關(guān)政策的科學(xué)執(zhí)行，靈活運(yùn)用。

來(lái)源：華夏時(shí)報(bào) 作者：回建強(qiáng)

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