2012年房地產(chǎn)：全面降價(jià)時(shí)代或?qū)?lái)臨

　　樓價(jià)的走勢(shì)一直是各界人士預(yù)測(cè)的焦點(diǎn)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)2012年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)明確表示“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”，隨后北 京、上海、廣州、深圳等11個(gè)大中城市相繼宣布樓市調(diào)控政策將延續(xù)，面對(duì)可能持續(xù)從緊的調(diào)控政策，房?jī)r(jià)走勢(shì)何去何從？房地產(chǎn)中介在寒冬中能否生存？各地開(kāi) 發(fā)商又是否將陷入生死戰(zhàn)？

　　房地產(chǎn)促銷(xiāo)四處開(kāi)花電商時(shí)代或到來(lái)

　　限購(gòu)一年，住宅市場(chǎng)主導(dǎo)權(quán)終于從賣(mài)方轉(zhuǎn)向了買(mǎi)方?！敖鹁陪y十”的消散，磨折了開(kāi)發(fā)商的信心，卻成全了購(gòu)房者觀(guān)望的態(tài)度。自龍湖在上海率先打開(kāi)降價(jià)大門(mén)，就開(kāi)始了這一輪以龍頭房企為代表的促銷(xiāo)降價(jià)潮。

　　降價(jià)補(bǔ)差價(jià)、溢價(jià)回購(gòu)樓盤(pán)、零首付、送分期、無(wú)理由退房/回購(gòu)、買(mǎi)房送車(chē)等等促銷(xiāo)花樣頻出。其中，最具代表的就是綠地集團(tuán)，9月18日在北京開(kāi) 盤(pán)的花都嘉園項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)三個(gè)月，簽約成交率卻僅為13.82%。時(shí)間走入年底，終于撐不住的綠地花都嘉園項(xiàng)目，僅在半個(gè)月內(nèi)就推出兩輪促銷(xiāo)手段：先是推出 20套特價(jià)房，特價(jià)房?jī)?yōu)惠2萬(wàn)抵12萬(wàn)；隨即，該項(xiàng)目又推出代還房貸計(jì)劃。

　　除去傳統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售外，2011年風(fēng)頭最勁的銷(xiāo)售方式就是由潘石屹推動(dòng)的網(wǎng)上售房模式。潘石屹不僅剝離了自己的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，聯(lián)合多家房地產(chǎn)代理商 開(kāi)始了房地產(chǎn)銷(xiāo)售的電子商務(wù)時(shí)代。2011年底，20家房地產(chǎn)商組成聯(lián)盟，網(wǎng)上銷(xiāo)售百套房產(chǎn)。除此之外，淘寶網(wǎng)還于“雙十二”（2012年12月12日） 推出了五折“秒殺”。

　　點(diǎn)評(píng)：鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，2011年樓市調(diào)控走入“白熱化”。在其看來(lái)，在房地產(chǎn)信貸收緊的背景下，新建商品房住宅成交價(jià)格逐漸走低。四季度價(jià)格回落，拐點(diǎn)凸顯。目前，限購(gòu)最嚴(yán)的北京項(xiàng)目降價(jià)已經(jīng)從大房企向小房企蔓延，全面降價(jià)時(shí)代或?qū)?lái)臨。

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)已經(jīng)從“猶抱琵琶半遮面”的狀態(tài)轉(zhuǎn)向落落大方的叫賣(mài)。

　　彼時(shí)，公開(kāi)預(yù)言“用不了幾年，你的房子如果不上網(wǎng)就沒(méi)人要”的潘石屹，隨即陷入了上海銷(xiāo)售“欠薪門(mén)”一事之中。未來(lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售走向公開(kāi)之余，存在其中的規(guī)范性與責(zé)任感等諸多問(wèn)題，也應(yīng)隨之完善。

　　易居中國(guó)的楊紅旭認(rèn)為，網(wǎng)絡(luò)也在改變房屋交易這樣的“大塊頭”游戲規(guī)則。2012年將有越來(lái)越多的相關(guān)方，享受電商帶來(lái)的便利與實(shí)惠。

　　政策從步步加碼逐漸走向執(zhí)行和觀(guān)望

　　房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”確立之初，同時(shí)傳出來(lái)的聲音就是政策將逐漸走向松動(dòng)。彼時(shí)，包括券商、研究機(jī)構(gòu)等諸多專(zhuān)家，均紛紛預(yù)測(cè)，住宅市場(chǎng)將會(huì)在今年的上半 年之前度過(guò)最艱難的時(shí)期。不過(guò)，調(diào)控之手不會(huì)再緊緊的扼住開(kāi)發(fā)商的喉嚨，而逐漸走向放松。來(lái)自人大的報(bào)告更是“激進(jìn)”的預(yù)測(cè)，要使明年經(jīng)濟(jì)增速不跌破 9%，地方財(cái)政和宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)都難以忍受房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落20%的情形。而更進(jìn)一步的，最早在今年二季度，將會(huì)出現(xiàn)地方政府“暗度陳倉(cāng)”，弱化調(diào)控的可能；而到了 三季度，中央政府則會(huì)開(kāi)始放松限貸政策，進(jìn)而限購(gòu)令將逐步松動(dòng)。

　　而1月9日，瑞銀證券首席策略分析師陳李則在上海做出預(yù)測(cè)，稱(chēng)現(xiàn)有的房產(chǎn)政策在今年四季度前一定會(huì)有變動(dòng)，“如現(xiàn)有地產(chǎn)政策完全不變，房產(chǎn)行業(yè)最晚在今年第四季度崩潰，就是這個(gè)行業(yè)徹底玩完?！?/p>

　　點(diǎn)評(píng)：下半年，樓市政策外緊內(nèi)松。正如曹建海在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)所指出那樣，政策已經(jīng)從步步加碼，轉(zhuǎn)向執(zhí)行和觀(guān)望。更進(jìn)一步的，地方 政府率先表示HOLD不住，從佛山的朝令夕改，再到近期傳出北京限購(gòu)令的放松。開(kāi)發(fā)商尚未傷筋動(dòng)骨，地方政府卻已經(jīng)暗地和中央政府展開(kāi)博弈，上演“宮心 計(jì)”。

　　今年，決定房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的，或許是貨幣政策，庫(kù)存去化程度以及限購(gòu)令的走向?；蛟S，正如住建部政策研究中心主任秦虹所呼吁的那樣，樓市政策應(yīng)該明朗化，這樣市場(chǎng)才能做出自己的理性選擇。

　　商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)春天

　　事實(shí)上，早在樓市調(diào)控之初，包括萬(wàn)科、保利等傳統(tǒng)的住宅龍頭房企，就紛紛宣稱(chēng)要向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型一時(shí)間，20%的商業(yè)物業(yè)持有率成為多家開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展目標(biāo)。

　　然而，伴隨著調(diào)控的深入以及銷(xiāo)售遇冷，開(kāi)發(fā)商們的資金鏈遭遇前所未有的重壓。一眾房企日益謹(jǐn)慎，珍惜手中所持現(xiàn)金。而作為投入巨大、回報(bào)期長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商們?cè)诖祟I(lǐng)域更是難得出手。

　　就此，住宅土地市場(chǎng)陷入一片冷清之中。除去綠城之外，一線(xiàn)房企們并未傷筋動(dòng)骨，僅是伺機(jī)而動(dòng)。而最先承受不住的，反而是地方政府地價(jià)漸趨合理， 原本捆綁性的政策也消失不見(jiàn)。終于，經(jīng)驗(yàn)豐富、資金實(shí)力雄厚的港資房企按捺不住，率先抄底搶地三季度以來(lái)，包括和記黃埔、恒隆地產(chǎn)、仁恒置業(yè)等等商業(yè)運(yùn)營(yíng) 商紛紛出手拿地，短短時(shí)間內(nèi)200億左右資金砸向二、三線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)。

　　而就在2011年的12月29日，SOHO中國(guó)又以40億的代價(jià)，成功拿下上海證大、綠城中國(guó)、磐石所持外灘地王50%的股權(quán)。

　　點(diǎn)評(píng)：“國(guó)內(nèi)純粹的城市運(yùn)營(yíng)商數(shù)目有限”，某知名房企人士在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)如此表述。事實(shí)上，目前一線(xiàn)城市的中心和CBD區(qū)域，大部分被港資房企所占據(jù)除去萬(wàn)達(dá)之外，包括龍湖、華潤(rùn)和綠地等知名開(kāi)發(fā)商，僅能在一線(xiàn)城市的副中心區(qū)與港資房企爭(zhēng)一日之短長(zhǎng)。

　　在分析人士看來(lái)，內(nèi)地房企無(wú)論是在資金實(shí)力、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)方面都與港資房企存在巨大的差距。而此時(shí)港資抄底拿地，提前在二三線(xiàn)城市布局的行為，顯然是趁樓市調(diào)控、內(nèi)地房企自顧不暇之余，搶占先機(jī)，提前布局。

　　開(kāi)發(fā)商兩級(jí)分化國(guó)資趁勢(shì)作為

　　有報(bào)道稱(chēng)，2011年1-12月，房地產(chǎn)為主業(yè)的產(chǎn)權(quán)交易多達(dá)253宗，約為2010年全年同業(yè)并購(gòu)宗數(shù)的2倍，并購(gòu)金額超過(guò)900億元，約為去年全年并購(gòu)金額的6倍。

　　除去中小房企的股權(quán)轉(zhuǎn)讓之外，2011年最為吸引人眼球的便是一度擴(kuò)張激進(jìn)的綠城集團(tuán)。因資金緊張而負(fù)面消息纏身的綠城集團(tuán)，開(kāi)始依靠股權(quán)轉(zhuǎn)讓 和項(xiàng)目騰挪來(lái)實(shí)現(xiàn)自我救助。僅在年末的半個(gè)月時(shí)間里，綠城集團(tuán)就將自身所持兩個(gè)地王項(xiàng)目的股權(quán)進(jìn)行了出售和讓渡。除此之外，2011年12月份，綠城還將 所持杭州新華造紙廠(chǎng)項(xiàng)目、杭州蘭園項(xiàng)目以及上海東海廣場(chǎng)項(xiàng)目的49%股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去。

　　而另一個(gè)值得投資者注意的現(xiàn)象在于，一些主營(yíng)非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的國(guó)資房企，卻趁勢(shì)而起，以巨資拿下土地。僅在去年10-11月，包括杭州城建開(kāi)發(fā)、杭 州市地鐵置業(yè)有限公司等市屬?lài)?guó)企就在杭州砸下近60億拿地，“占杭州主城區(qū)1-11月賣(mài)地總收入的近1/5”，有分析人士如是表示。除此之外，去年年底， 葛洲壩、招商、保利等央企和國(guó)資企業(yè)也開(kāi)始大手筆抄底拿地。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，北京12月成交的9宗經(jīng)營(yíng)性地塊中，有8宗地塊被國(guó)有企業(yè)單獨(dú)或參股斬獲。 “土地市場(chǎng)的低迷，恰恰給資金實(shí)力雄厚的國(guó)資企業(yè)制造了一個(gè)非常好的抄底時(shí)機(jī)”，鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)氯绱嗽u(píng)述。

　　即便是綠城，其項(xiàng)目和股權(quán)出讓的對(duì)象以及合作方，大多是那些手持巨資但是卻缺乏房企資質(zhì)的國(guó)資公司們。其中，最受關(guān)注的合作方，便是中投匯金與綠城的合作案例。

　　點(diǎn)評(píng)：“綠城不過(guò)是市場(chǎng)的一個(gè)縮影”，鏈家地產(chǎn)首席地產(chǎn)分析師張?jiān)氯绱吮硎?。在其看?lái)，在成交量下滑、資金被庫(kù)存套牢、融資難度加大的多面夾擊之下，房企普遍面臨資金流動(dòng)性問(wèn)題。

　　據(jù)稱(chēng)，在企業(yè)的兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅?？磥?lái)，無(wú)論是從中央還是地方，調(diào)控政策之下，受益的都是大型房企和國(guó)資公司。未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的兩級(jí)分化勢(shì)必難免。

　　保障房從開(kāi)工走向續(xù)建

　　2011年，千萬(wàn)套保障房開(kāi)工任務(wù)提前完成。然而，這一“政治任務(wù)”隨即遭遇到公眾的廣泛質(zhì)疑是真正開(kāi)工還是僅僅處于挖坑待建階段？

　　在公司層面，被譽(yù)為保障房第一股的中天城投，同樣遭到質(zhì)疑。一方面，中天城投目前的資產(chǎn)規(guī)模以及負(fù)債情況，使得市場(chǎng)質(zhì)疑是否具備足夠的開(kāi)發(fā)和運(yùn) 作實(shí)力；另一方面，有媒體報(bào)道稱(chēng)中天城投在當(dāng)?shù)氐臄?shù)個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)處于半停工甚至停工狀態(tài)，其中就包括了貴陽(yáng)的漁安安井安置房項(xiàng)目。

　　事實(shí)上，千萬(wàn)套保障房目標(biāo)一出，就遭到來(lái)自各界人士的質(zhì)疑：其一，保障房的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金來(lái)源問(wèn)題；其二，保障房的退出機(jī)制問(wèn)題；其三，項(xiàng)目的質(zhì)量以及分配公平問(wèn)題。

　　在《證券日?qǐng)?bào)》記者的采訪(fǎng)過(guò)程，得知一方面開(kāi)發(fā)商對(duì)于保障房建設(shè)存在擔(dān)憂(yōu)，尤其是資金占用以及地方政府的違約風(fēng)險(xiǎn)；而在制度方面，目前尚未有系 統(tǒng)的機(jī)制來(lái)解決保障房的資金來(lái)源以及退出問(wèn)題。其中，中天城投的董秘李俊在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)，曾表示作為致力于大規(guī)模建設(shè)公租房的中天城投，期 望能夠在資本市場(chǎng)上建立起公租房的流轉(zhuǎn)機(jī)制，同時(shí)其保障房建設(shè)能夠獲得來(lái)自銀行的信貸支持。

　　去年年底，住建部表示，2012年保障房的開(kāi)工數(shù)量將達(dá)到700萬(wàn)套。與此同時(shí)，未來(lái)保障房建設(shè)不再一味強(qiáng)調(diào)規(guī)模建設(shè)，而更加重視竣工量和保障 房質(zhì)量等方面的指標(biāo)。按照住建部的數(shù)據(jù)，2011年1000萬(wàn)套保障房中有1/3主體結(jié)構(gòu)基本完成，1/3進(jìn)入樓層施工階段，1/3完成基礎(chǔ)施工，實(shí)際竣 工率在30%左右。分析人士指出，雖然今年開(kāi)工量降低到700萬(wàn)套，但住建部要求的保障房竣工數(shù)量至少在400萬(wàn)套左右。

　　點(diǎn)評(píng)：“開(kāi)工不等于續(xù)建”，這是中天城投董秘李俊在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)的一句話(huà)。在其看來(lái)，保障房建設(shè)的資金以及后續(xù)的流轉(zhuǎn)和退出機(jī)制，是存在于保障房建設(shè)中的兩大未解問(wèn)題。

　　如果上述問(wèn)題得不到解決的話(huà)，就無(wú)法吸引開(kāi)發(fā)商參與到保障房的建設(shè)中來(lái)。事實(shí)上，即便保障房建設(shè)是一項(xiàng)政治任務(wù)，但是參建的房企卻是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主體。因此，2012年如果真的要實(shí)現(xiàn)保障房的建設(shè)目標(biāo)，恐怕機(jī)制的完善是一項(xiàng)根本而長(zhǎng)遠(yuǎn)的解決之道。

　　黃怒波身后更多房企選擇“走出去”

　　而黃怒波買(mǎi)地大約花費(fèi)880萬(wàn)美元，此后數(shù)年內(nèi)，他還將在這片土地上投入大約9200萬(wàn)美元，建設(shè)豪華酒店和生態(tài)度假村。不過(guò)由于涉及外國(guó)人買(mǎi)地行為和一小部分土地的政府所有權(quán)，所以按照該國(guó)法律，還需要冰島政府的批準(zhǔn)。

　　但最終，由于冰島政府的反對(duì)，黃怒波冰島購(gòu)地的計(jì)劃最終折戟。而他此后在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)仍表示，冰島購(gòu)地計(jì)劃還在進(jìn)行過(guò)程中，現(xiàn)在不便透露過(guò)多，同時(shí)丹麥、芬蘭等其他國(guó)家也在考慮范圍中。

　　除了中坤集團(tuán)外，2011年還有一些房企也開(kāi)始了海外投資的步伐。其中綠地集團(tuán)投資韓國(guó)濟(jì)州國(guó)際自由城市建設(shè)、碧桂園則將投資馬來(lái)西亞地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　據(jù)了解，綠地集團(tuán)將以綜合性地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商的身份加盟韓國(guó)濟(jì)州島國(guó)際自由城市的建設(shè)進(jìn)程，共同打造“六大核心項(xiàng)目”中的健康醫(yī)療城項(xiàng)目，總投資 將達(dá)9億美元。而碧桂園則公告稱(chēng)，公司同意以每股1馬幣的價(jià)格認(rèn)購(gòu)合營(yíng)公司W(wǎng)ealthySignetSdnBhd合計(jì)55股新股，占該公司經(jīng)擴(kuò)大已發(fā)行 股本的55%。據(jù)披露，合營(yíng)公司將主要從事收購(gòu)馬來(lái)西亞發(fā)展土地之土地使用權(quán)，及將發(fā)展土地開(kāi)發(fā)成住宅物業(yè)配以商業(yè)物業(yè)。

　　對(duì)此，有分析人士就認(rèn)為，中短期內(nèi)，國(guó)內(nèi)房企投資海外地產(chǎn)項(xiàng)目，作為企業(yè)在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)低谷時(shí)對(duì)外的機(jī)會(huì)性嘗試可以，但要作為企業(yè)戰(zhàn)略性的發(fā)展，可能還為時(shí)尚早。

　　點(diǎn)評(píng)：由于國(guó)內(nèi)調(diào)控的持續(xù)，或許2012年會(huì)有更多遭遇發(fā)展瓶頸的房企選擇走出去。黃怒波就曾公開(kāi)表示，“走出去”是企業(yè)的長(zhǎng)期戰(zhàn)略，也是民企 成長(zhǎng)的標(biāo)志。而萬(wàn)科主席王石在遠(yuǎn)方美國(guó)游學(xué)前更是稱(chēng)，游學(xué)的目的之一便是希望幫助萬(wàn)科成長(zhǎng)為全球性的企業(yè)。顯然，選擇“走出去”對(duì)于國(guó)內(nèi)房企來(lái)說(shuō)并不是什 么壞事，關(guān)鍵是要在走出去前謹(jǐn)慎選擇，出去后才能真正的得到所需要的東西。

　　二手房成交持續(xù)萎靡中介迎來(lái)大洗牌

　　2011年對(duì)于各家房產(chǎn)中介公司來(lái)說(shuō)是痛苦的一年。由于限購(gòu)、限貸政策在全國(guó)46個(gè)大中城市的執(zhí)行，年內(nèi)各大地產(chǎn)中介商無(wú)一盈利，能夠保持盈虧平衡的也僅有寥寥幾家。

　　根據(jù)北京鏈家地產(chǎn)發(fā)布的二手房年度報(bào)告，2011年全國(guó)6萬(wàn)家二手房經(jīng)紀(jì)門(mén)店的總虧損額預(yù)計(jì)將達(dá)到30億元，平均每家店面年虧損額為5萬(wàn)元。尤其是在調(diào)控政策執(zhí)行最為嚴(yán)格的一線(xiàn)城市，二手房交易量更是同比大跌，各家中介門(mén)店的生意也因此十分慘淡。

　　北京中原市場(chǎng)研究部根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2011年內(nèi)二手房住宅交易套數(shù)為121512套，相比2010年全年的196547套 下降幅度達(dá)到了38.2%。而同比2009年的266854套下降幅度更是達(dá)到了54.5%。上海二手房指數(shù)辦公室最新報(bào)告也顯示，2011年12月，上 海二手房指數(shù)為2586點(diǎn)，較上月下降6點(diǎn)，環(huán)比下跌0.22%，跌幅比上月擴(kuò)大0.02個(gè)百分點(diǎn)。這是自2011年10月以來(lái)連續(xù)第三個(gè)月下降，跌幅持 續(xù)擴(kuò)大。

　　一位大型中介公司的高層就對(duì)記者表示，2012年中介行業(yè)將延續(xù)去年的情況，絕大部分的中小中介公司都將在嚴(yán)酷的市場(chǎng)環(huán)境下關(guān)閉。而一些大型中介很可能利用這個(gè)機(jī)會(huì)進(jìn)行兼并重組。2012年中介行業(yè)的洗牌將在所難免。

　　點(diǎn)評(píng)：面對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)，開(kāi)源節(jié)流正成為各家中介應(yīng)對(duì)寒冬的關(guān)鍵詞。在開(kāi)源方面，一二手房聯(lián)動(dòng)最受大型中介青睞。同時(shí)，部分中介公司也開(kāi)始涉 足商業(yè)代理、金融產(chǎn)品以對(duì)沖市場(chǎng)壓力。而收縮戰(zhàn)線(xiàn)、壓縮公司開(kāi)支正成為各家公司的節(jié)流策略。中介關(guān)閉門(mén)店、裁員的消息在2012可能將不再成為新聞。

　　不堪壓力中小房企轉(zhuǎn)型加速

　　持續(xù)的樓市調(diào)控讓不少中小上市房企在2011年開(kāi)始思量轉(zhuǎn)變之路。根據(jù)年內(nèi)披露的季報(bào)顯示，往年業(yè)績(jī)集體飄紅的房企在2011年卻遭遇了“滑鐵盧”，有近4成的上市房企凈利潤(rùn)出現(xiàn)同比下滑，而這些公司幾乎清一色的都是二三線(xiàn)房企。

　　對(duì)此，分析人士認(rèn)為，2011年隨著限購(gòu)、限貸的全面展開(kāi)，上市房企面臨的資金壓力增大，尤其是缺少融資渠道的中小房企。因此，一些在行業(yè)內(nèi)并不占優(yōu)勢(shì)的房企如果不及時(shí)轉(zhuǎn)型，很可能會(huì)在這輪調(diào)控中倒掉。

　　據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì)，僅在2011年下半年，就有十多家房企發(fā)布涉礦公告，其中中弘地產(chǎn)、綠景地產(chǎn)等幾家公司更是將名字中的地產(chǎn)兩字去掉，改名為中弘股份。

　　點(diǎn)評(píng)：由于2012年地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松，許多苦撐等待政策轉(zhuǎn)變的房企將不得不面對(duì)現(xiàn)實(shí)，因此也會(huì)有更多的中小房企完成經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型，市場(chǎng)集中度也會(huì)再度提高。

　　而在這些房企的轉(zhuǎn)型上，礦產(chǎn)資源無(wú)疑最受這些企業(yè)的青睞。某上市房企的高層就表示，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)，繼續(xù)單一經(jīng)營(yíng)一個(gè)行業(yè)，無(wú)疑會(huì)加大公 司的未來(lái)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)。因此，公司進(jìn)軍礦業(yè)，就是為了開(kāi)辟新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，而公司也長(zhǎng)期看好資源類(lèi)發(fā)展趨勢(shì)。同時(shí)依靠“兩條腿”走路，無(wú)疑會(huì)降低公司的經(jīng)營(yíng) 風(fēng)險(xiǎn)。

　　2012住宅用地關(guān)鍵詞：底價(jià)、流拍

　　2011年對(duì)全國(guó)土地市場(chǎng)而言是極為艱難的一年，政府自2010年始的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控在今年得到進(jìn)一步的深化和落實(shí)，盡管2011年不及2010年政策出臺(tái)的頻繁，但是力度大、監(jiān)管?chē)?yán)。土地政策與樓市調(diào)控雙管齊下致使房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了近年來(lái)少有的低潮期。

　　中指院的監(jiān)測(cè)就顯示，2011年全國(guó)130個(gè)城市土地出讓金總額為19052.3億元，同比減少11%。其中住宅類(lèi)用地（含住宅用地及包含住宅 用地的綜合性用地）12666.8億元，同比減少23%；商辦類(lèi)用地4248.7億元，同比增加24%；工業(yè)用地1947.1億元，同比增加38%；其他 用地189.7億元，同比增加43%?？梢园l(fā)現(xiàn)，盡管住宅類(lèi)用地出讓金減少，但依然是土地出讓金主要的組成部分，占總額約67%，而成交量減少和成交單價(jià) 下降是住宅類(lèi)用地出讓金減少的主要原因。同時(shí)，在受政策影響較大的一線(xiàn)城市及部分省會(huì)城市，商辦用地受到熱捧，比重大幅增加，商辦用地出讓金可謂為這些城 市撐起一片天空。

　　據(jù)記者了解，由于銷(xiāo)售萎靡，從2011年下半年開(kāi)始，全國(guó)大中城市在出讓土地的過(guò)程中頻頻遭遇流拍，即使出讓成功，也是以底價(jià)居多。

　　公開(kāi)數(shù)據(jù)就顯示，全國(guó)主要130個(gè)城市，年內(nèi)土地流標(biāo)達(dá)到了900宗，其中居住類(lèi)流標(biāo)達(dá)到了420宗?？偭鳂?biāo)數(shù)量相比2010年的280宗上漲 了2.2倍。住宅類(lèi)地塊流標(biāo)相比2010年的130宗上漲了223%。特別是在11-12月，全國(guó)性的樓市調(diào)控見(jiàn)效，房產(chǎn)交易的低迷傳遞至土地市場(chǎng)，僅僅 11-12月，土地流標(biāo)數(shù)量就達(dá)到了近300宗。其中居住類(lèi)占到了50%。

　　對(duì)此，北京中原市場(chǎng)研究部分析認(rèn)為，2012年的土地出讓市場(chǎng)，特別是上半年形勢(shì)更加嚴(yán)峻，各地若要按期完成本年度供地計(jì)劃，唯有采取更積極和靈活的土地出讓策略，更為理性地評(píng)估地塊起拍價(jià)，才能減緩?fù)恋亓鳂?biāo)率日趨嚴(yán)重的現(xiàn)象。

　　點(diǎn)評(píng)：2012年第一周，上海的土地市場(chǎng)便出現(xiàn)了流拍的情況，在北京大興的一地塊也僅以底價(jià)成交?？磥?lái)住宅用地還加個(gè)持續(xù)2011年的萎靡，或許只有靠商業(yè)用地才能幫助土地市場(chǎng)找回一絲暖意。

　　調(diào)控持續(xù)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)將加速下滑

　　2011年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在全方位的限制性環(huán)境中生長(zhǎng)。這一年，央行總共進(jìn)行3次加息，6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。信貸的日益緊縮，致使房地產(chǎn)行 業(yè)運(yùn)行整體放緩。這一年，全國(guó)有超過(guò)600個(gè)城市出臺(tái)了房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，46個(gè)大中城市出臺(tái)了“限購(gòu)令”，10個(gè)城市出臺(tái)了針對(duì)樓盤(pán)的強(qiáng)制“限價(jià)令”。“限 價(jià)”、“限購(gòu)”和“限貸”等多樣限制手段，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)流通全面受阻。在諸多限制性手段的作用下，調(diào)控效果日漸顯著。3月起，在全國(guó)重點(diǎn)城市范圍內(nèi)，商 品住宅成交量迅速下滑，至11月份，全國(guó)范圍內(nèi)幾乎所有大中城市均遭遇地產(chǎn)寒潮。年末更是出現(xiàn)品牌房企集中降價(jià)促銷(xiāo)的狀況。

　　官方數(shù)字也顯示，2011年北京市新建普通住房成交均價(jià)比去年下降6.3%，新建商品住房?jī)r(jià)格同比漲幅累計(jì)回落6.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　而業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持從緊取向。中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉也表示，在郊區(qū)房?jī)r(jià)的帶動(dòng)下，未來(lái)6-12個(gè)月內(nèi)北京等一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)還會(huì)有10%-20%的降幅。

　　點(diǎn)評(píng)：中央政治局會(huì)議近期定調(diào)2012年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)明確表示“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”，隨后北京、上海、廣州、深圳等 11個(gè)大中城市相繼宣布樓市調(diào)控政策將延續(xù)；同時(shí)，“堅(jiān)持保障房建設(shè)和市場(chǎng)調(diào)控兩手抓，推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)”這一定調(diào)，也表明中央在短期內(nèi)不會(huì)放松房地產(chǎn) 調(diào)控，還將通過(guò)保障房體系和房產(chǎn)稅改革的進(jìn)一步完善，為短期行政性手段的退出做準(zhǔn)備，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

來(lái)源：房訊網(wǎng)

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