2012，房地產(chǎn)多元化發(fā)展戰(zhàn)略效果初現(xiàn)

　　2011年，全國(guó)超過(guò)120個(gè)城市出臺(tái)了房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，46個(gè)大中城市出臺(tái)了“限購(gòu)令”，10個(gè)城市出臺(tái)了針對(duì)樓盤的強(qiáng)制“限價(jià)令”；2011年，央行6次加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率；2011年，房產(chǎn)稅落地實(shí)施，試點(diǎn)重慶、上?！?

　　2011歲末，房地產(chǎn)調(diào)控政策或?qū)⒃?012年放松的言論在坊間流傳，但緊隨著溫家寶總理、住建部的相繼表態(tài)，以及最后中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的召開，確立“要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”的政策導(dǎo)向，2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策走向最終定調(diào)。

　　近日，著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀表示，對(duì)一些產(chǎn)品線單一、以豪宅為主、不肯降價(jià)換銷量、在價(jià)格上較為傲慢的企業(yè)，2012年會(huì)是非常難過(guò)的1年。央行貨幣委員會(huì)委員李稻葵在談房地產(chǎn)市場(chǎng)的軟著陸也表示，其中一目標(biāo)就是 “取代傳統(tǒng)的、單一市場(chǎng)化的房地產(chǎn)新格局，在調(diào)整的過(guò)程中逐步地確立?！?

　　對(duì)于不少大型房企來(lái)說(shuō)，2011年嘗試非住宅類地產(chǎn)項(xiàng)目收獲頗豐?！?012年，房地產(chǎn)市場(chǎng)與其期盼政策變化，不如另辟蹊徑需找突圍之路。”成為行業(yè)專家與企業(yè)高管的共識(shí)。

　　商業(yè)地產(chǎn)跑贏市場(chǎng)

　　比起住宅市場(chǎng)成交量的一路下行，商業(yè)地產(chǎn)卻為不斷降溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一絲暖意。盡管此前黑石集團(tuán)撤資，行業(yè)推斷其看空中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)未來(lái)走勢(shì)，而最近港資房企卻頻頻閃現(xiàn)內(nèi)地市場(chǎng)，被傳抄底拿地。商業(yè)地產(chǎn)走勢(shì)一時(shí)間撲朔迷離。然而不可否認(rèn)的是，早一步進(jìn)入這一市場(chǎng)的企業(yè)，其銷售業(yè)績(jī)已經(jīng)得到了商業(yè)地產(chǎn)的明顯助推，成效不俗。

　　龍湖地產(chǎn)近期公布的銷售業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2011年龍湖“天街”商業(yè)綜合體和“山?海?湖”度假住宅兩個(gè)全新業(yè)態(tài)在全國(guó)范圍內(nèi)推出，累計(jì)銷售超過(guò)百億元。富力地產(chǎn)近期也稱，商業(yè)地產(chǎn)助推富力“逆勢(shì)突圍”。早在2011年上半年，富力商業(yè)地產(chǎn)盈利能力已經(jīng)顯現(xiàn)，酒店?duì)I運(yùn)收入增長(zhǎng)37%，投資物業(yè)收入增長(zhǎng)32%，達(dá)2.1億。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)人士也透露，2011年，得益于商業(yè)市場(chǎng)的增長(zhǎng)，上半年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投資物業(yè)營(yíng)業(yè)額大增66.2%，北京遠(yuǎn)洋國(guó)際中心等辦公物業(yè)的租金收入上升，成為支撐增長(zhǎng)的主要來(lái)源。據(jù)了解，遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)已在全國(guó)擁有近20個(gè)處于在建階段的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，布點(diǎn)城市主要有北京、天津、杭州等，預(yù)計(jì)2015年之前，這些地區(qū)將有約10個(gè)購(gòu)物中心相繼亮相。

　　數(shù)據(jù)顯示，2011年前10個(gè)月，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資完成額7956.55億元，已超過(guò)2010年全年投資完成額，其中辦公樓投資2029.29億元，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房5927.26億元。北、上、廣、深以及大量二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其整體出售價(jià)格和租金回報(bào)率明顯攀升。價(jià)格的升高得益于市場(chǎng)需求的攀升。

　　而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)行政總裁李明表示，目前北京乃至全國(guó)可開發(fā)的土地有限，未來(lái)中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)需要依靠商業(yè)地產(chǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)尚處于初級(jí)階段，存在著廣闊的發(fā)展空間，加之有國(guó)外優(yōu)秀的經(jīng)驗(yàn)和模式可以借鑒，商業(yè)地產(chǎn)必將大有所為。

　　旅游地產(chǎn)異軍突起

　　與商業(yè)地產(chǎn)存在投資風(fēng)險(xiǎn)被質(zhì)疑的情況不同，旅游地產(chǎn)早先引人詬病的原因，則集中在可能對(duì)環(huán)境造成的影響和配套設(shè)施不健全等方面。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中在也曾提到，旅游地產(chǎn)發(fā)展挑戰(zhàn)多于機(jī)遇，但正所謂有需求就有市場(chǎng)，旅游地產(chǎn)依然成為眾多開發(fā)商追逐的對(duì)象。

　　以打造國(guó)際旅游島為目標(biāo)的海南省為例，在經(jīng)歷2011年的低迷之后，終于迎來(lái)歲末年初的黃金銷售期。根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心年底統(tǒng)計(jì)，2012年1月，海南全省預(yù)計(jì)有37個(gè)項(xiàng)目開盤，其中純新盤達(dá)30個(gè)，占比超過(guò)81%。

　　與海南較為成熟的旅游地產(chǎn)市場(chǎng)相比，其他省市雖然起步較晚，但發(fā)展勢(shì)頭卻不弱。
日前，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林率隊(duì)、多家知名民營(yíng)企業(yè)組成的投資團(tuán)奔赴昆明，參加昆明市舉行的招商引資推介會(huì)，投資團(tuán)就擬投資昆明的旅游文化項(xiàng)目與市委、市政府進(jìn)行了交流。同期，重慶4家大型開發(fā)企業(yè)攜150億重慶資本空降貴州，共同開發(fā)旅游地產(chǎn)。今典集團(tuán)張寶全之前更在京宣布，2012年今典將全面向旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

　　而遠(yuǎn)洋桃花島項(xiàng)目作為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)進(jìn)軍安徽黃山地產(chǎn)市場(chǎng)的首個(gè)旅游項(xiàng)目，于去年10月開盤銷售，逆市熱銷及高性價(jià)比產(chǎn)品贏得了黃山及長(zhǎng)三角客戶的良好口碑。也體現(xiàn)著房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍旅游地產(chǎn)已經(jīng)不是紙上談兵，部分企業(yè)已經(jīng)具備了自己的產(chǎn)品線定位。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)等多向開拓

　　伴隨著中國(guó)老齡化速度的加劇，國(guó)家“十二五”規(guī)劃中明確指出“積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，注重發(fā)揮家庭和社區(qū)功能，優(yōu)先發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)，培育壯大老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)?！苯鼇?lái)，在調(diào)控及社會(huì)歷史進(jìn)程的雙重推動(dòng)下，養(yǎng)老住宅迎來(lái)了發(fā)展機(jī)遇。

　　保利、萬(wàn)科、龍湖、華潤(rùn)、花樣年等紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。專家指出，隨著需求的逐步釋放與政策的完善，未來(lái)十年養(yǎng)老地產(chǎn)有望真正迎來(lái)快速發(fā)展階段。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)、建設(shè)部原副部長(zhǎng)宋春華表示，根據(jù)年齡和自理能力，老年人一般從自主打理過(guò)渡到需要幫助，最后是依靠護(hù)理，自己打理、需要幫助、依靠護(hù)理是養(yǎng)老的三種類型需求。養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展也在規(guī)范中日益前行。

　　同時(shí)，教育、工業(yè)地產(chǎn)等依托于區(qū)域資源的地產(chǎn)項(xiàng)目也獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展，定位為城市運(yùn)　營(yíng)商的北大資源，其副總裁劉閣曾表示，要努力配合政府做好民生改善工作，在滿足居住需求之外，更多滿足居民對(duì)教育、醫(yī)療等方面的需求。

　　“多元化發(fā)展格局是降低企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的有效措施，提升企業(yè)在變化的市場(chǎng)環(huán)境中能有效的抵御風(fēng)險(xiǎn)，保障廣大股東權(quán)益最為有效的策略?！崩蠲髡J(rèn)為，住宅開發(fā)作為短期行為，銷售完成后就不再屬公司所有，這一特點(diǎn)決定其無(wú)法享受資產(chǎn)升值收益?！拔磥?lái)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將穩(wěn)健拓展物業(yè)投資，除了在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域大展拳腳之外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、保障房項(xiàng)目、物業(yè)管理、裝飾等業(yè)務(wù)也逐漸進(jìn)入發(fā)力期?！?

　　但專家也提醒，從大環(huán)境看，不論宏觀調(diào)控如何，大方向不會(huì)改變。即使是準(zhǔn)備金下調(diào)，是對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的，而不單純針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)，而旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等主題地產(chǎn)的發(fā)展與住宅地產(chǎn)不同，拼的更多是人才、經(jīng)驗(yàn)、應(yīng)用管理等問(wèn)題，企業(yè)對(duì)此應(yīng)慎重切忌盲目跟風(fēng)。

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