全年投資增速基本符合預(yù)期,12月投資指標(biāo)臺階式下滑。
2011年,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元,比上年增長27.9%,增速比上年回落5.3個百分點,比1-11月回落2個百分點,12月同比增長12.33%,比上月下滑近8個百分點。施工面積50.80億平方米,比上年增長25.3%,增速比上年回落1.2個百分點,比1-11月回落2.6個百分點,12月當(dāng)月同比下降21%;新開工面積19.01億平方米,增長16.2%,增速比上年回落24.4個百分點,比1-11月回落4.3個百分點,當(dāng)月同比下滑19%;房屋竣工面積8.92億平方米,增長13.3%,增速比上年提高5個百分點,比1-11月回落9.0個百分點,當(dāng)月同比上升9%。
而刨去保障房,全年商品房投資大約比上年增長15%,比上年增速至少下滑了16個百分點;新開工量基本零增長,比上年增速至少下滑了21個百分點。
全年投資增速基本符合預(yù)期,12月投資指標(biāo)臺階式下滑主要原因在于新開工和施工同比下滑顯著,由于2011年竣工增速提升以及2012年新開工意愿可能進一步下滑,預(yù)計投資增速還會繼續(xù)下探。
全年商品房量價微升,好于預(yù)期,主要增長動力仍來源于三四線城市。
2011年,全國商品房銷售面積10.99億平方米,比上年增長4.9%,增速比上年回落5.7個百分點,比1-11月回落3.6個百分點。其中,住宅銷售面積增長3.9%,辦公樓銷售面積增長6.2%,商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長12.6%。商品房銷售額59119億元,增長12.1%,增速比上年回落6.8個百分點,比1-11月回落3.9個百分點;其中,住宅銷售額增長10.2%,辦公樓銷售額增長16.1%,商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長23.7%。全年銷售均價比上年增長7%。
12月當(dāng)月銷售面積同比下降7%;當(dāng)月銷售額同比下降1%,當(dāng)月銷售均價環(huán)比下降6%,累計均價比上月下滑1.8%。
全年銷量好于預(yù)期,主要增長動力仍來源于三四線城市,根據(jù)我們監(jiān)測,重點一二線城市2011年銷量相對于2010年平均下滑14%。
調(diào)控之下外部融資增速持續(xù)回落,自籌資金依舊是資金的主要來源,利用外資加速回落。
2011年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源83246億元,比上年增長14.1%,增速比上年回落12.1個百分點,比1-11月回落4.9個百分點。
其中,調(diào)控之下外部融資增速回落,自籌資金依舊是資金的主要來源。各項增速與上年相比均有大幅下滑,其中國內(nèi)貸款與2010年持平,利用外資增長2.9%,自籌資增長28.0%,定金及預(yù)收款增長12.1%,個人按揭貸款下降12.2%。自籌資金增長占資金來源41%,顯著超出08年37%的水平。
后期數(shù)據(jù)預(yù)判:投資方面,預(yù)計2012年一季度行業(yè)投資將產(chǎn)生更大幅度的下滑,2012年全年投資增速預(yù)計在中性情況下約為13%,新開工面積下滑6%。銷量方面,市場仍處于深度博弈期,2012年量價均存在下滑壓力,商品房銷售額或下滑11%。資金面方面,外部融資環(huán)境并未實質(zhì)好轉(zhuǎn),自籌資金比例仍將維持高位??傮w預(yù)計基本面將在2012年中期左右見底,上半年(可能在一季度末和二季度初)將經(jīng)歷政策和基本面最為糾結(jié)的時期,但當(dāng)前貨幣供應(yīng)拐點已經(jīng)先于基本面底部顯現(xiàn),且通脹下行將給流動性釋放提供更大的空間。
來源: 齊魯證券 作者: 丁晨 周濤
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