張宏偉：從房地產(chǎn)投資增速看未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2011年全年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資61740億元，比上年名義增長(zhǎng)27.9%扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)20.0%，增速比前三季度回落4.1個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落5.3個(gè)百分點(diǎn)；

　　從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速而言，幾乎都看不出政策調(diào)控有明顯作用。同策咨詢(xún)研究數(shù)據(jù)顯示，2010年全年房地產(chǎn)投資達(dá)到4.8萬(wàn)億，其中住宅為3.4萬(wàn)億，占到70%。房地產(chǎn)投資增速達(dá)33.2%，住宅投資增速為32.9%，幾乎一樣。這樣的投資增速，不僅是2009年16.1%的2倍，高于2008年的20.8%，也高于樓市異?；鸨?007年的30%，甚至創(chuàng)下1997年以來(lái)的最高記錄。

　　而2011年全年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資61740億元，比上年名義增長(zhǎng)27.9%扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)20.0%，增速比前三季度回落4.1個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落5.3個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅投資增長(zhǎng)30.2%，分別回落5.0和2.6個(gè)百分點(diǎn)。從投資角度來(lái)說(shuō)，本輪樓市調(diào)控以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)投資仍在高位運(yùn)行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速?zèng)]有明顯受到調(diào)控政策的影響。

　　但是，常態(tài)化調(diào)控導(dǎo)致部分開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面相對(duì)緊張，部分開(kāi)發(fā)商投資項(xiàng)目確實(shí)有停工，放緩項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的現(xiàn)象，這是否可以說(shuō)是房地產(chǎn)投資已經(jīng)顯現(xiàn)出放緩的趨勢(shì)？有關(guān)業(yè)內(nèi)外人士認(rèn)為2012年整個(gè)房地產(chǎn)形勢(shì)會(huì)不太樂(lè)觀，房地產(chǎn)投資將會(huì)出現(xiàn)下滑，未來(lái)房地產(chǎn)投資增速是否會(huì)出現(xiàn)這樣的狀況？

　　從現(xiàn)在趨勢(shì)來(lái)看，部分房企項(xiàng)目確實(shí)出現(xiàn)停工或者放緩項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期，但是，總體而言，未來(lái)尤其是2012年房地產(chǎn)投資增速不會(huì)出現(xiàn)大幅下滑，2012年房地產(chǎn)投資應(yīng)該是相對(duì)平穩(wěn)，估計(jì)市場(chǎng)層面今年和去年差不多少，投資數(shù)據(jù)這塊也不會(huì)太差，原因有四：

　　第一、歷年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速?zèng)]有明顯受到調(diào)控政策的影響。

　　從房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)角度而言，2011年全年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資61740億元，比上年名義增長(zhǎng)27.9%扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)20.0%，增速比前三季度回落4.1個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落5.3個(gè)百分點(diǎn)，盡管增速的同比環(huán)比數(shù)據(jù)出現(xiàn)回落，但是2011年全年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比上年名義增長(zhǎng)27.9%的速度，高于2008年的20.8%，幾乎可以趕上樓市異?；鸨?007年的30%投資增速。即使按照扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)速度來(lái)看，也幾乎沒(méi)有出現(xiàn)增速大幅下滑的現(xiàn)象。

　　第二、2011-2012年大量增加的保障性住房投資，有可能會(huì)抵消商品房市場(chǎng)投資實(shí)際可能存在的下降，尤其是抵消部分房企放緩項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際投資下降的現(xiàn)象。

　　第三、房產(chǎn)是“期貨”，當(dāng)前項(xiàng)目投資往往1-2年后才可以進(jìn)行銷(xiāo)售，投資增速是反映未來(lái)1-2年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然中長(zhǎng)期看好。

　　同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從2010-2011年本輪調(diào)控的效果而言，其實(shí)，樓市調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)的影響是基于樓市成交量縮減及房?jī)r(jià)過(guò)快上漲態(tài)勢(shì)的控制而導(dǎo)致的行業(yè)利潤(rùn)總量減少，而不是由于宏觀樓市價(jià)格確實(shí)出現(xiàn)10-15%以上的趨勢(shì)性下跌而導(dǎo)致行業(yè)利潤(rùn)空間縮小。因此，從總體上來(lái)講，盡管有個(gè)別龍頭房企在做大幅降價(jià)回籠資金，但本輪調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的利潤(rùn)空間并沒(méi)有受到太大的影響。

　　從2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期來(lái)看，上半年應(yīng)該不會(huì)有明顯的好轉(zhuǎn)，但下半年面臨著市場(chǎng)機(jī)會(huì)，尤其是成交量反彈的機(jī)會(huì)。在2012年6月底全國(guó)住房信息互聯(lián)之后，樓市限購(gòu)或逐步取消，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)相對(duì)平穩(wěn)健康的發(fā)展時(shí)代。因此，在未來(lái)2-3年甚至更長(zhǎng)一段時(shí)間，樓市調(diào)控將慢慢轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)市場(chǎng)又將迎來(lái)新一輪的發(fā)展周期。從這個(gè)意義角度而言，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資狀況將直接反映到未來(lái)1-2年甚至更長(zhǎng)時(shí)間段的房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)預(yù)期，2012年房地產(chǎn)投資增速并不會(huì)出現(xiàn)大幅下滑。

　　第四、從全國(guó)市場(chǎng)投資情況來(lái)看，城市化進(jìn)程的主力是二三線(xiàn)城市、甚至三四線(xiàn)城市，這些城市受到樓市調(diào)控的影響并不大。從各個(gè)城市的發(fā)展規(guī)劃來(lái)看，大多數(shù)城市都出臺(tái)了類(lèi)似于新城、新區(qū)、城市副中心等發(fā)展規(guī)劃，在這樣的發(fā)展規(guī)劃下，未來(lái)這些城市仍將保持相對(duì)較高的房地產(chǎn)投資的增速。

來(lái)源：新浪地產(chǎn) 作者：張宏偉

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