房地產(chǎn)商業(yè)模式未來(lái)走勢(shì)：圖變是宿命

即將過(guò)去的2011年，注定會(huì)成為中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上的大轉(zhuǎn)折、里程碑之年。

這一年，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)多年的“單邊式上揚(yáng)”行情終于在調(diào)控聲中出現(xiàn)間奏，市場(chǎng)開始接受短周期波動(dòng)的洗禮。?成交量的持續(xù)低迷最終推動(dòng)房?jī)r(jià)調(diào)頭向下。全國(guó)多座降價(jià)城市同時(shí)上演老業(yè)主圍攻售樓處，揭開中國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)投資第一課。

這一年，總面積相當(dāng)于上年全國(guó)商品房銷售量一半的1000萬(wàn)套保障房全部開工。政策決心試圖在商品住房和公共住房之間劃出一道清晰的市場(chǎng)分割線，今市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障?！半p軌”、“二元”將成為未來(lái)中國(guó)住房制度的關(guān)鍵詞。

這一年，行業(yè)參與者對(duì)“變局”感受格外強(qiáng)烈：大企業(yè)市場(chǎng)份額逐步提高，小企業(yè)生存愈發(fā)艱難;融資模式不再單純依靠銀行，股權(quán)、債券等多元化融資手段比重加大;開發(fā)模式從開發(fā)商包打天下的“香港模式”向更注重專業(yè)分工的“美國(guó)模式”演進(jìn);行業(yè)平均利潤(rùn)下降，房地產(chǎn)暴利時(shí)代終結(jié);房地產(chǎn)發(fā)展空間加速位移，開發(fā)商從一二線城市向三四線城市腹地“游牧”。

也恰恰是在2011年，越來(lái)越多的行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)開始反思過(guò)去、研判未來(lái)。他們的戰(zhàn)略管理部正在面對(duì)同一課題，即：如何將房地產(chǎn)商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變嵌入未來(lái)整個(gè)國(guó)家的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)型大背景中?

筆者發(fā)現(xiàn)，在眾多一線房地產(chǎn)企業(yè)各自不同的戰(zhàn)略選擇中，已開始出現(xiàn)交集：

首先，高速周轉(zhuǎn)的“快公司”越來(lái)越受到地產(chǎn)行業(yè)的集體崇拜。萬(wàn)科用7年時(shí)間，使銷售規(guī)模從70多億元提高至1000多億元;恒大則更快，僅用4年時(shí)間，便將銷售規(guī)模從50億元提高到“接近千億元”。

快公司的實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)首先是行業(yè)制度推進(jìn)的結(jié)果。從2003年“8.31大限”開始，土地出讓方式由之前“拼關(guān)系”的協(xié)議出讓全面轉(zhuǎn)向公開透明的招拍掛。在土地市場(chǎng)?解決了“信息對(duì)稱”問題之后，一些通過(guò)上市解決了快速融資問題的大公司，便可以實(shí)現(xiàn)批量拿地、批量建房和批發(fā)銷售，從而迅速做大規(guī)模。

但快公司的運(yùn)行和維護(hù)同樣需要投入技術(shù)成本。萬(wàn)科5年前便提出住宅標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化，立志成為“工廠里造房子”的住宅專家。傳統(tǒng)的住宅開發(fā)周期一般是17個(gè)月左右，甚至更長(zhǎng);但在實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化以后，往往能將生產(chǎn)周期控制在12個(gè)月左右。這相當(dāng)于將資金周轉(zhuǎn)率提高1.5倍。

也正因如此，伴隨近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)短周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的加劇，“快”成為眾多大型開發(fā)商一致的戰(zhàn)略追求。這種風(fēng)習(xí)甚至也感染了一部分商業(yè)地產(chǎn)?開發(fā)商。

其次，以住宅開發(fā)為基礎(chǔ)的產(chǎn)品多元化、區(qū)域多元化和經(jīng)營(yíng)方式多元化，正在成為大型地產(chǎn)公司日漸趨同的戰(zhàn)略選擇。其背后蘊(yùn)含著地產(chǎn)行業(yè)集體風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)覺醒。

據(jù)業(yè)內(nèi)咨詢機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年前8個(gè)月，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積14287.67萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)近26%;開發(fā)投資額則完成4508.61億元，同比增長(zhǎng)近40%。商業(yè)地產(chǎn)?創(chuàng)下近十年來(lái)最高增幅記錄。

轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)?成為眾多一線房地產(chǎn)企業(yè)的集體舞蹈。但各家企業(yè)心態(tài)各不相同，大致可以分為主動(dòng)、被動(dòng)和盲動(dòng)三種轉(zhuǎn)型。

其中，真正將商業(yè)地產(chǎn)?視為“戰(zhàn)略”者，基本秉持這樣一個(gè)判斷：“十二五”期間，政府將把經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整作為主攻方向，“轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式”要求提高和擴(kuò)大居民消費(fèi)的比重。去年，我國(guó)全社會(huì)商品消費(fèi)總額是12萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)到2015年將增長(zhǎng)至40萬(wàn)億元。這意味著每年將有超過(guò)10%的消費(fèi)率提高，給未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)?的發(fā)展提供了巨大的想象空間。

區(qū)域多元化也被加速提上大型地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略議程。一方面，是因?yàn)榘殡S城市化進(jìn)程的推動(dòng)，作為新興市場(chǎng)的三四線城市確實(shí)爆發(fā)出誘人的剛性需求;另一方面，也是限購(gòu)式調(diào)控的某種“后遺癥”——如同被動(dòng)或盲動(dòng)涌入商業(yè)地產(chǎn)一樣，很多公司是出于無(wú)奈的規(guī)避才將投資轉(zhuǎn)向三四線城市。

經(jīng)營(yíng)方式的多元化則集中體現(xiàn)為貼牌、代建商業(yè)模式的出現(xiàn)。萬(wàn)科去年的全國(guó)在售樓盤，有超過(guò)60%是與人合作的“貼牌”項(xiàng)目，藉此首次使銷售規(guī)模突破1000億元，成為行業(yè)內(nèi)首家千億級(jí)房企;綠城組建代建公司才一年多的時(shí)間，就拿到了50多個(gè)項(xiàng)目的訂單，銷售額達(dá)400億~500億元。綠城出人出力不出錢，可拿到7%~12%的管理費(fèi)。

跡象表明，這種基于投資和運(yùn)營(yíng)分離的商業(yè)模式，在未來(lái)將會(huì)成為一些大型地產(chǎn)公司的“戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)”。因?yàn)槟壳爸袊?guó)的一些優(yōu)秀開發(fā)商，其管理運(yùn)營(yíng)能力已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其投資能力，管理輸出、品牌輸出有其內(nèi)在緊迫性。

此外，另一項(xiàng)房地產(chǎn)企業(yè)的集體戰(zhàn)略選擇也不容小覷，那便是房地產(chǎn)與金融行業(yè)的深度融合。這在國(guó)外已經(jīng)是較為成熟的模式，但在中國(guó)卻剛剛起步。近年來(lái)，一些“洋務(wù)派”開發(fā)商如金地集團(tuán)已開始將房地產(chǎn)金融視為未來(lái)十年房地產(chǎn)業(yè)的新興增長(zhǎng)點(diǎn)，繡如戰(zhàn)略版圖。

這一戰(zhàn)略選擇的判斷依據(jù)是：“中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于從土地運(yùn)作邁向資本運(yùn)作的重要轉(zhuǎn)型時(shí)期，地產(chǎn)公司之間在開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力上的差距逐步縮小，資金與資源的整合將成為決勝未來(lái)乃至是否能夠生存的關(guān)鍵要素?！?/p>

實(shí)際上，從近年來(lái)由銀行主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資模式所遭遇的調(diào)控現(xiàn)實(shí)可以看出，傳統(tǒng)的地產(chǎn)金融模式已經(jīng)走到了極限。“引入社會(huì)性股權(quán)資本”也許將成為未來(lái)新的地產(chǎn)金融替代模式。

一個(gè)良好的愿望是，以一種合適的形式，能夠讓社會(huì)的資本參與到整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)中，分享其收益，共擔(dān)其風(fēng)險(xiǎn)。譬如讓那些昔日的炒房者、收租人變成房地產(chǎn)公司的股東或債權(quán)人，以一種不被“限購(gòu)”的方式分享地產(chǎn)紅利。

然而，在美國(guó)次債危機(jī)陰影尚未退散、全球金融衍生品行業(yè)備受討伐之際，這樣的良好愿景能否在中國(guó)順利落地生根?現(xiàn)在看來(lái)，仍要取決于先行者的叢林探索，以及監(jiān)管層的選擇偏好。

但無(wú)論如何，2011年，我們可以說(shuō)“謝幕”的一件事，就是地產(chǎn)商不會(huì)再有靠天吃飯也能活得很好的悠閑?！皯?zhàn)略主導(dǎo)”將會(huì)比“機(jī)會(huì)主導(dǎo)”更能決定房地產(chǎn)企業(yè)生存的未來(lái)。

來(lái)源：365地產(chǎn)家居網(wǎng)

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