房地產(chǎn)：資金鏈緊張將加速政策局部松動(dòng)

基本面將持續(xù)下行

12年上半年行業(yè)庫存上升將持續(xù)，開發(fā)商未來銷售壓力還將繼續(xù)加大，量?jī)r(jià)基本面繼續(xù)向下探底，中期之后開發(fā)商銷售壓力將小幅緩和。投資、新開工和拿地將持續(xù)下墜，投資的不景氣將貫穿2012 全年；12 年3 月開始房地產(chǎn)信托、銀行理財(cái)和銀行貸款進(jìn)入還款高峰期，預(yù)計(jì)部分未上市中小開發(fā)商資金鏈將斷裂。資金鏈斷裂和開發(fā)商變賣股權(quán)，對(duì)于基本面將是觸底的顯著信號(hào)之一。

政策面進(jìn)入上升通道

我們判斷的 “嚴(yán)厲政策面9 月見底反轉(zhuǎn)”、“從宏觀貨幣信貸實(shí)際寬松到地方土政策局部松動(dòng)”的預(yù)判已證實(shí)和兌現(xiàn)。

宏觀貨幣信貸實(shí)際寬松預(yù)計(jì)將持續(xù)施行；可以一定程度上促進(jìn)銷量底部的抬升。12 年上半年將有越來越多的城市提高公積金貸款額度，提高普通住宅標(biāo)準(zhǔn)；中期前后中央基調(diào)和限貸、限購政策將有局部松動(dòng)。

維持行業(yè)11年6月首次調(diào)高、9月堅(jiān)定強(qiáng)化的增持評(píng)級(jí)。1-2 月股票受貨幣信貸、地方政策轉(zhuǎn)好驅(qū)動(dòng)，3-6 月資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)將代表基本面最壞階段出現(xiàn)，中央政策面徹底轉(zhuǎn)向，期間股價(jià)也許有震蕩，但必將是相對(duì)收益向絕對(duì)收益轉(zhuǎn)化的大拐點(diǎn)。

選股思路：高周轉(zhuǎn)龍頭持有致勝，若堅(jiān)定持有到12 年下半年，預(yù)判可跑贏大盤并有超30%的絕對(duì)收益。推薦萬科、保利地產(chǎn)、首開股份、榮盛發(fā)展、金科集團(tuán)、招商地產(chǎn)、中南建設(shè)、魯商臵業(yè)等。

來源: 國(guó)泰君安　

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