價格出現(xiàn)“肉搏戰(zhàn)”　樓市進入后房地產(chǎn)時代?

　　過去的2011年，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，真可以說是步步驚心。在新國十條、加息、限購令乃至“雙限令”等嚴厲宏觀調(diào)控的組合效應(yīng)下，樓市成交低迷，價格也出現(xiàn)了較大幅度的下跌。伴隨融資成本的急驟提高、原材料和人工價格上漲等因素的影響，眾多房企同時受到成本上漲和房價下跌的雙重擠壓，資金告急，命懸一線。于是價格貼身“肉搏戰(zhàn)”，股權(quán)并購重組，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)、海外地產(chǎn)，剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)……在眾企業(yè)各顯神通，拆招自救的背后，我們也在深思，是不是可以得出這樣一個判斷：房地產(chǎn)業(yè)自1998年以來的13年“牛市”已經(jīng)結(jié)束，2012年，將進入后房地產(chǎn)時代?

　　后房地產(chǎn)時代，將是一個成熟、平穩(wěn)、健康發(fā)展的市場。房地產(chǎn)行業(yè)未來還是具有廣闊發(fā)展空間的。人民生活水平的提高，對住宅的需求是長期的，城市化的進程還很漫長，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展也將促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但政策環(huán)境、市場環(huán)境發(fā)生了變化，房地產(chǎn)經(jīng)營模式必將發(fā)生根本性變化。

　　以往，房地產(chǎn)市場最流行的做法是找項目，項目有了，資金也有了。最原始的市場甚至可以炒樓花，“空手套白狼”。隨著房地產(chǎn)市場的規(guī)范，不僅炒樓花絕跡，商品房預(yù)售的條件也越來越高，可以預(yù)見，賣現(xiàn)房的市場也不會太遠了。房地產(chǎn)對資本的要求越來越高，用巨額資金大面積儲備土地等待升值的做法已經(jīng)不能適應(yīng)新形勢。土地獲取，必須與自身的資金相適應(yīng)。土地一定增值的觀點不一定永遠正確。對于面積大、開發(fā)周期長、資金回籠慢的項目，要審慎選擇?？梢远嗫紤]一些資金回籠快速的“短平快”項目。這也是影響企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵所在。

　　其次，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，住房市場已經(jīng)過了“溫飽”階段。粗放型的發(fā)展模式，產(chǎn)品的同質(zhì)化已經(jīng)不適應(yīng)消費需求。隨著平均利潤率的形成，各行各業(yè)投資投資地產(chǎn)房地產(chǎn)的資本，將退出市場。房產(chǎn)品的工業(yè)化生產(chǎn)，節(jié)能環(huán)保，使用壽命，都呼喚開發(fā)專業(yè)化，產(chǎn)品創(chuàng)新、營銷創(chuàng)新、開發(fā)模式創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、融資渠道創(chuàng)新、以及業(yè)務(wù)模塊的創(chuàng)新等。房企應(yīng)花更多的精力多研究、確定新時期的戰(zhàn)略目標(biāo)及發(fā)展規(guī)劃，確定具有核心競爭優(yōu)勢的商業(yè)模式，并根據(jù)產(chǎn)品戰(zhàn)略確定產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)品線規(guī)劃和產(chǎn)品標(biāo)準化，以及如何推行可連鎖開發(fā)的產(chǎn)品線。從大型房企的經(jīng)驗分析，推行可連鎖開發(fā)的產(chǎn)品線或許是今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向之一。

　　同時，產(chǎn)品市場定位要從市場角度出發(fā)慎重考慮，向滿足居住性需求傾斜，投資投資地產(chǎn)性產(chǎn)品要適當(dāng)控制。產(chǎn)品形態(tài)要進行細分，以滿足不同消費需求。產(chǎn)品功能考慮實際效果和成本，一味追求高投入高售價的產(chǎn)品，市場有抗力，在銷售不暢的情況下，向消費者轉(zhuǎn)嫁高成本的可能性已不存在。在服務(wù)和品牌上下功夫。需要更加精致、完善的服務(wù)，未來隨著消費者維權(quán)意識的提高和市場競爭的日趨激烈，品牌維護的難度將更大。除了自身產(chǎn)品質(zhì)量過硬，還要拼服務(wù)，真正抓住客戶的心，才能贏得最后的勝利。

　　我們都知道，房地產(chǎn)是一個人人都想進，而且人人都能進的行業(yè)，籌點錢，買塊地，建棟房，賣高價，賺大錢，這就是房地產(chǎn)商。這個時代一去不復(fù)返了。今后的房地產(chǎn)市場，不再是拿地就賺錢。向管理要效益也不再是套話。投入產(chǎn)出要進行衡量，盲目投入不一定就能帶來回報。在開發(fā)建設(shè)的整個過程中，每個環(huán)節(jié)的成本都要進行嚴格科學(xué)的控制和管理，要樹立起全過程的成本管理意識。不僅要關(guān)注建設(shè)成本、財務(wù)成本、管理成本，還要關(guān)注質(zhì)量成本、品牌成本、工期成本等隱性成本的管控;不僅要重視事后靜態(tài)成本管理，還要重視事前動態(tài)成本管理，更要重視長遠和全局的成本管理。在后房地產(chǎn)時代，買方市場的形成促使房地產(chǎn)行業(yè)對精細化管理的要求進一步提高。

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