政策特別是貨幣政策是驅(qū)動地產(chǎn)股股價(jià)的核心因素,它是樓市、土地市場表現(xiàn)以及上市公司業(yè)績的先行指標(biāo)。2012年政策面的最大亮點(diǎn)在于貨幣政策的預(yù)調(diào)、微調(diào)。房價(jià)如期回落、保投資增長需要和地方財(cái)政壓力,將成為行業(yè)政策轉(zhuǎn)暖的促發(fā)因素。
流動性拐點(diǎn)或已出現(xiàn)
2011年11月底存款準(zhǔn)備金率三年來的首次下調(diào),標(biāo)志著貨幣政策的正式轉(zhuǎn)向。盡管如此,考慮到新增外匯占款大幅下降的對沖作用,我們當(dāng)時(shí)認(rèn)為市場流動性拐點(diǎn)的出現(xiàn)仍需等到一季度末,因?yàn)閷脮r(shí)經(jīng)濟(jì)層面會更糟糕,央行也會釋放更多的流動性。但從近期央行公布的12月信貸數(shù)據(jù)看,6400億的新增貸款遠(yuǎn)超市場5500億的預(yù)期。由此可見,央行在貨幣政策層面預(yù)調(diào)、微調(diào)比我們預(yù)期的要早,而M1和M2代表的流動性拐點(diǎn)很可能正在形成。
流動性的上升意味著資金成本的下降,對應(yīng)的是市場風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)和股權(quán)成本要求回報(bào)率的降低,即估值水平的提升。因此,現(xiàn)階段超跌的低估值品種理應(yīng)受到市場的青睞。地產(chǎn)板塊2011和2012年的市盈率僅為10倍和8倍,且這兩年有望實(shí)現(xiàn)27%和15%的業(yè)績增長,是性價(jià)比較高的投資標(biāo)的。
調(diào)控政策見成效
目前,重點(diǎn)城市最新房價(jià)較去年同期有6%左右的降幅,房價(jià)的下跌伴隨流動性的邊際改善,有助于剛需的釋放和樓市價(jià)量的止跌回升。
盡管中央堅(jiān)持地產(chǎn)調(diào)控政策不放松,地方在土地財(cái)政上的訴求卻是短期難以撼動的事實(shí)。2012年我國要實(shí)施積極的財(cái)政政策,但地方政府債臺高筑,樓市的低迷無論是對于土地出讓還是地方財(cái)稅都是沉重的打擊,因此地方政府有著強(qiáng)烈的刺激樓市的沖動。如何尋求中央和地方利益的一致?促進(jìn)首次置業(yè)和剛需的釋放是最佳選擇。
我們看到2011年11月以來,杭州、南京、武漢、北京、上海相繼出臺“人才住房補(bǔ)貼”、普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)提升等地方友好政策。預(yù)計(jì)隨著2012年經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步下滑,將會有越來越多的城市在不踩中央紅線的前提下,出臺盡可能刺激樓市復(fù)蘇的政策。同時(shí),上半年40個(gè)城市個(gè)人住房信息平臺的建設(shè)完成,也將為下半年房產(chǎn)稅的逐步推廣和限購令的漸次退出打開空間。
統(tǒng)計(jì)局公布的2011年房地產(chǎn)各項(xiàng)數(shù)據(jù)繼續(xù)下行,其中開發(fā)投資增長27.9%、增速較10年下滑5.3個(gè)百分點(diǎn);新開工面積增長16.2%、增速較10年下滑24.5個(gè)百分點(diǎn);商品房銷售面積增長4.9%、銷售金額增長12.1%,銷售增速過去10年僅好于08年。
房地產(chǎn)投資和銷售數(shù)據(jù)的持續(xù)下行部分反映了當(dāng)前國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)的軟著陸局面,但反過來說,房地產(chǎn)對固定資產(chǎn)投資和相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的拉動作用仍不可小覷。持續(xù)嚴(yán)厲的調(diào)控下房地產(chǎn)開發(fā)投資的下滑將成為宏觀經(jīng)濟(jì)“不能承受之輕”,因此,2012年行業(yè)政策基調(diào)或?qū)⒄w從緊、局部松動。無論如何,政策已過最嚴(yán)厲時(shí)期,預(yù)期向好。行業(yè)有望在年內(nèi)逐步走出蕭條、恢復(fù)增長。
把握龍頭 關(guān)注特色
本輪流動性改善催生下的估值修復(fù)行情有望延續(xù),地產(chǎn)股是市場較好的投資標(biāo)的,建議從行業(yè)龍頭和特色發(fā)展兩條主線選擇個(gè)股。
建議重點(diǎn)關(guān)注面向主流需求、全國布局的一線龍頭保利地產(chǎn)(600048),具有出色管控能力、深耕二三線城市的二線龍頭榮盛發(fā)展(002146);以及加快周轉(zhuǎn)速度、力爭彎道超車的招商地產(chǎn)(000024),和具有獨(dú)特商業(yè)模式、業(yè)績高度保障的行業(yè)新貴華夏幸福(600340)。
來源: 中國證券報(bào)
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