房地產(chǎn)行業(yè)毛利率水平將下降至26.5%

　　2011年年初，房地產(chǎn)業(yè)曾是一個平均行業(yè)利潤率達到36%，僅次于食品、飲料之后的高利潤行業(yè)?！睹咳战?jīng)濟新聞微博》記者當時曾報道，部分樓盤的售價甚至達到當時買地樓板價的80倍。

　　而在一年后，整個行業(yè)的高利潤趨勢或已被扭轉(zhuǎn)。多位地產(chǎn)大佬在各種論壇上承認，房地產(chǎn)行業(yè)高利潤的時代已結(jié)束。

　　目前整個行業(yè)的利潤率究竟有多高？山西證券的一份報告披露，根據(jù)測算，2011年伴隨融資成本上揚以及房價松動，有專家指出房地產(chǎn)行業(yè)利潤將被蠶食近10%。山西證券進一步指出，如果行業(yè)房價普遍下降15%，而其他因素保持穩(wěn)定，則房地產(chǎn)行業(yè)毛利率水平將下降至26.5%，將會是近5年來最低水平。

　　全行業(yè)利潤率下滑似乎是不爭的事實。但上述利潤率下滑現(xiàn)象究竟只是暫時的，還是中長期的趨勢？在整個行業(yè)利潤下滑的大背景下，有沒有項目和企業(yè)的利潤率 出現(xiàn)逆勢增長？今年整個房地產(chǎn)行業(yè)利潤率的實際趨勢又將是怎樣的？利潤率的下滑會不會讓資金本就極為緊張的房地產(chǎn)行業(yè)更加雪上加霜？

　　地產(chǎn)調(diào)控之下，成本上升的項目不止有銷售難度加大帶來的相關(guān)促銷成本以及管理成本，還有融資成本。

　　融資成本高企

　　近日，保利地產(chǎn)發(fā)布的《保利房地產(chǎn)集團股份有限公司2011年年度業(yè)績快報》顯示，2011年公司實現(xiàn)營業(yè)收入約470億元，同比增長31.02%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約65億元，同比增長32.39%。

　　東方證券研究員楊國華對此份業(yè)績快報的簡評中指出，2011年保利地產(chǎn)整體利潤仍保持了較高增速，但2011年凈利潤額“略低于我們的預(yù)測數(shù)約5%”，主要原因“可能是2011年期間費用較2010年上升因此侵蝕了部分凈利潤”。

　　楊國華進一步解釋道，從2011年三季度的情況看，保利地產(chǎn)銷售和管理費用占公司營業(yè)收入的比例為5.7%，較2010年上升了1.9個百分點；銷售和 管理費用占銷售金額的比例為2.19%，較2010年上升了0.11個百分點?？梢姡芾碣M用的剛性和銷售難度的增加，增加了房企的成本，蠶食了房企利潤 空間。

　　之前，房企融資主要來自于銀行開發(fā)貸款和按揭貸款，以及證券市場一定規(guī)模的直接融資。而以限購與限貸等為代表的本輪地產(chǎn)調(diào)控以來，房企融資結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人按揭貸款均出現(xiàn)大幅回落，并有降幅不斷擴大的趨勢。相比較而言，房企自籌資金的增速開始有所增加，且保持高位穩(wěn)定運行。

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年房企本年資金來源83246億元，比上年增長14.1%，其中，國內(nèi)貸款量基本與上年持平，自籌資金量增長28%。

　　值得注意的是，《每日經(jīng)濟新聞》記者根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的各年房企資金使用情況的數(shù)據(jù)匯總后發(fā)現(xiàn)，2007年以來的5年，2011年房企的資金杠桿率 資金來源總量與自籌資金量的比率為最低，僅為2.44倍，而2007年至2010年分別為3.18倍、2.53倍、3.19倍、2.71倍。

　　泛海建設(shè)一位匿名高管向 《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹說，房企資金杠桿率的進一步去杠桿化，意味著房企自籌資金壓力在不斷疊加，而在房企不斷升高的自籌資金中，在信貸收緊之下，信托融資、民間借貸等高成本資金占比在水漲船高。

　　以房企自籌資金的主要形式地產(chǎn)信托和民間借貸為例。世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松指出，2010年全國發(fā)行信托3.6萬億，2011年上半年發(fā)行4萬億，比2010年全年總量還要多，其中1/3為銀行的理財產(chǎn)品，2/3面向房地產(chǎn)。此外，2011年有近2萬億元民間借貸進入了房地產(chǎn)業(yè)。

　　國泰君安的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)信托資金一般的資金年回報率達15%~20%，遠高于銀行貸款，大大增加了房企的融資成本，同時壓縮著房企的利潤空間。

　　房價下行壓縮利潤空間

　　地產(chǎn)調(diào)控之下，融資成本上升擠壓著房企利潤空間；另一方面，房價的下行更進一步壓縮著房企的利潤空間。

　　國家統(tǒng)計局公布的統(tǒng)計數(shù)字顯示，2011年11月，全國70個大中城市中，房價環(huán)比下降的城市數(shù)量達到49個，占比達七成，這一現(xiàn)象普遍被業(yè)內(nèi)看成是房價暫時步入“跌時代”的重要標志。

　　而在市場層面，迫于市場壓力，萬科、龍湖、保利地產(chǎn)等房企正在掀起一波又一波的降價促銷，以搶收備糧。

　　地產(chǎn)評論人士王世泰認為，在從緊的地產(chǎn)調(diào)控之下，受房價下行和融資成本上升等的擠壓，房企的利潤空間受到一定程度的擠壓，其擠壓幅度在10%左右。

　　不過，泛海建設(shè) 的匿名高管對此分析說，2011年房企的大規(guī)模降價促銷主要發(fā)生在年末的兩個月內(nèi)。而按照財務(wù)結(jié)算的一般行規(guī)，一個項目只有交樓后才能進入財務(wù)結(jié)算程序。 一個地產(chǎn)項目從銷售到交樓，期間一般有一年半到兩年的間隔周期，因此2011年各房企入賬的銷售數(shù)據(jù)，基本是2009年和2010年市場較好時候的銷售數(shù) 據(jù)，而2011年的銷售數(shù)據(jù)，尤其是2011年年末的銷售數(shù)據(jù)，一般需到2012年、2013年的財務(wù)報表中才得以體現(xiàn)。因此，2011年年末降價促銷而 導(dǎo)致的一些利潤率相對下降的銷售額，或很難反映在2011年報里。

　　龍湖一位高管向 《每日經(jīng)濟新聞》記者反映說，根據(jù)房企的結(jié)算程序以及2011年房企銷售的項目，地塊的拿地時間一般在2009年以前，也就是說項目具備土地成本優(yōu)勢，因此房企的利潤率不會下降太多，且仍會維持在高位運行。

　　一份房企的調(diào)查報告數(shù)據(jù)對此進行了有力佐證。該報告對30家房企2011年前11月的財務(wù)數(shù)據(jù)進行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，上榜的30家房企平均毛利率為 42.73%，較2010年提升了4.47%；平均凈利潤率為28.91%，較2010年上升8.42%。其中，毛利潤率超過50%的房企數(shù)量達5家，比 2010年同期多一家，有13家房企毛利潤率空間在40%~50%，較2010年同期多5家。

　　利潤下滑或在中報顯示

　　2011年的行業(yè)整體利潤下滑跡象可能在2012年的中報中得以反映。

　　龍湖高管對此解釋說，目前的很多大型房企，公司土地儲備量一般以2年~3年為一個周期。根據(jù)這個土地儲備周期計算，2012年房企銷售的地產(chǎn)項目，正常 情況之下，多數(shù)土地的拿地時間為2009年之后，而2009年后，伴隨房價的飆升，地價更是一路猛漲。這批土地上的項目進入市場銷售期后，項目的土地成本 將大大蠶食項目的利潤空間。

　　值得注意的是，2011年房企的相關(guān)銷售數(shù)據(jù)將陸續(xù)被結(jié)算進2012年房企的相關(guān)財報，由于促銷成本和融資成本等上升，房價下行等影響，這批銷售數(shù)據(jù)計入財報后將拉低相關(guān)財報的利潤率。

　　龍湖地產(chǎn)執(zhí)行董事、首席市場官秦力洪對此也認為，一線房企目前的凈利潤率在15%左右。如果2011年這批以3%、5%和8%凈利潤率銷售的樓盤在2012年進入結(jié)算通道后，將進一步把房企的凈利潤率拉低至10%上下。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)計2011年銷售的數(shù)據(jù)將從2012年中報開始得以體現(xiàn)，而集中反應(yīng)期會在2012年年報及2013年房企相關(guān)財報。

來源： 騰訊網(wǎng)

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