2012年房地產(chǎn)行業(yè)：暴利色彩褪色

一方面是投資投機(jī)性需求受到抑制，市場受到凍結(jié)和分流，銷售遇冷，庫存上升；另一方面是融資成本、拿地成本等提高，房企資金壓力巨大，現(xiàn)金為王漸成共識。在房企注銷潮、并購潮、退房潮等表象之下，中國樓市環(huán)境發(fā)生巨大變化，樓市暴利色彩正在褪色，行業(yè)轉(zhuǎn)型已成定局。在優(yōu)勝劣汰的生存法則逼迫下，房地產(chǎn)企業(yè)的2012年將并不好過。

現(xiàn)象房企快速消失并購重組加劇

去年12月19日，北京市住建委發(fā)文稱，北京東方時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司等473家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)證書，有效期屆滿后未依法申請延續(xù)或工商營業(yè)執(zhí)照已注銷。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，已注銷上述企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)。這意味著這473家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將不能在北京市進(jìn)一步從事開發(fā)。

從整體數(shù)字上估算，這一波房企消失潮將會(huì)在2012年持續(xù)甚至加劇。據(jù)北京市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前北京市房地產(chǎn)資質(zhì)有效期內(nèi)的企業(yè)大數(shù)是3000家左右。而來自北京市國土部門的數(shù)據(jù)顯示，最近幾年來，北京市每年公開出讓的經(jīng)營性土地的平均供應(yīng)規(guī)模不足200宗，而且今后經(jīng)營性土地供應(yīng)規(guī)模越來越難以超過200宗。假如以5年時(shí)間來計(jì)算，即便有1000家房企可以獲得土地，原先擁有土地的房企5年內(nèi)也應(yīng)該開發(fā)完畢，那么這就意味著過5年后有將近2000家房企無法獲得新的土地，而且每年市場都會(huì)有新進(jìn)入者，那么這2000家房企的出路或許也是消失。

房企消失潮并不只是出現(xiàn)在北京。武漢市房管局去年四季度公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年10月底，武漢共有在冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 1375家。相比2010年同期，房企數(shù)量減少了200余家。

被注銷開發(fā)資質(zhì)可以很明顯地判斷房企的生死去留，但很多時(shí)候，盡管房企仍然具備開發(fā)資質(zhì)，甚至是項(xiàng)目仍然在運(yùn)轉(zhuǎn)，其背后的主人已經(jīng)更改了。如保利地產(chǎn)通過購買項(xiàng)目公司股權(quán)的方式收購北京海淀區(qū)東升鄉(xiāng)地塊；近日上海地產(chǎn)界圍繞上海證大外灘地王也是糾葛不斷；杭州綠城則不斷通過賣項(xiàng)目的方式甩包袱。

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部不完全統(tǒng)計(jì)，2011年上市房企中，股權(quán)出讓共183宗，相比去年增加72宗，增長65%。在當(dāng)前房企資金充實(shí)度大大降低而存貨積壓的情況下，明年房企的股權(quán)并購仍會(huì)繼續(xù)。

市場房價(jià)調(diào)整仍將是主旋律

項(xiàng)目開發(fā)完畢，土地少、地價(jià)高無疑決定了一些房企的去留。但僅此并不能解釋的是，與前年注銷了185家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)相比，去年的注銷數(shù)量明顯大幅增長。其次，從2011年北京注銷開發(fā)資質(zhì)的473家房企中分析，有些企業(yè)的注冊成立時(shí)間為 2009年、2010年，僅成立了一兩年就迅速注銷，另外有些房企成立了近20年，同樣選擇在2011年注銷。第三，不僅是一些小型房企，一些大型房企如北京世茂投資發(fā)展有限公司也在這波被注銷的房企中。分析人士指出，不排除世茂有看淡北京市場之意。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，房企注銷潮、并購潮、退房潮等等都是表象，背后是中國樓市環(huán)境發(fā)生了巨大變化，在目前的市場環(huán)境下，樓市暴利色彩正在逐漸褪色。

從政策層面看，2012年樓市調(diào)控仍持續(xù)釋放從嚴(yán)從緊的信號，一定時(shí)間內(nèi)調(diào)控不會(huì)松動(dòng)已是業(yè)內(nèi)共識。根據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)統(tǒng)計(jì)，1月16—22日北京全市新建商品住宅網(wǎng)簽總量為536套，環(huán)比前一周的網(wǎng)簽總量下跌了70.2%，與去年同期相比下跌了83%。全市二手住宅網(wǎng)簽總量為785套，環(huán)比前一周的網(wǎng)簽總量下跌了30.2%，與去年同期相比下跌了86.5%。

世聯(lián)地產(chǎn)分析師認(rèn)為，房企間競爭加劇乃至并購加劇，成交下降，房價(jià)調(diào)整仍將是2012年的主旋律。中國科學(xué)院預(yù)測科學(xué)研究中心日前發(fā)布2012年中國經(jīng)濟(jì)預(yù)測報(bào)告顯示，綜合調(diào)控政策、市場供需等各項(xiàng)因素，2012年商品房價(jià)格將難以維持增長趨勢，轉(zhuǎn)而進(jìn)入下行通道，預(yù)計(jì)商品房平均銷售價(jià)格將同比下降5.3%左右。

政策調(diào)控“后招”蓄勢待發(fā)

中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新日前表示，40個(gè)重點(diǎn)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)今年6月底前將與住建部聯(lián)網(wǎng)。此舉意味著個(gè)人在不同城市間的購房信息將被“一網(wǎng)打盡”，在各地限購政策中逃過一劫的“異地炒房”，也不再是漏網(wǎng)之魚。目前，住建部已初步完成系統(tǒng)應(yīng)用軟件的開發(fā)，并且啟動(dòng)了部分重點(diǎn)城市與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的聯(lián)網(wǎng)工作。各省區(qū)市及其他城市也在加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，爭取2013年實(shí)現(xiàn)全市、全省聯(lián)網(wǎng)。

業(yè)內(nèi)人士表示，今年上半年要實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)的40個(gè)城市，主要是一線城市和房地產(chǎn)調(diào)控的熱點(diǎn)城市，西部地區(qū)城市相對較少。其中，4大直轄市及除拉薩之外的所有省會(huì)城市應(yīng)該都會(huì)被納入。另外，深圳、大連、青島、蘇州等房價(jià)上漲較快的城市也可能入圍。

住建部相關(guān)人士指出，個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)后，同一權(quán)屬擁有人名下在40個(gè)不同城市的房產(chǎn)將得以“一并查詢”，異地購房的資金流向、程度、走勢將可“統(tǒng)一監(jiān)控”。

據(jù)了解，雖然從目前個(gè)人住房信息系統(tǒng)的技術(shù)上看，信息錄入、聯(lián)網(wǎng)并不困難，但實(shí)際操作起來還有很長的路要走。各個(gè)城市的標(biāo)準(zhǔn)、平臺(tái)都沒有統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)還有較大的難度有待破解。同時(shí)，住房信息涉及個(gè)人隱私、財(cái)產(chǎn)秘密和人身安全等問題，如何統(tǒng)一使用及管理，必須有明確的規(guī)定及具體的措施。

中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長張東教授認(rèn)為，隨著個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，監(jiān)管部門可以更加準(zhǔn)確及時(shí)地掌握商品房規(guī)劃建設(shè)、市場供應(yīng)及銷售成交等數(shù)據(jù)，實(shí)施有效的監(jiān)控、統(tǒng)計(jì)，以便對癥下藥制定有效的調(diào)控政策。同時(shí)，還將有利于加大力度提高準(zhǔn)度，對異地房地產(chǎn)投資客進(jìn)行打擊。

來源：河北新聞網(wǎng)

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