調(diào)控給房地產(chǎn)基本面帶來哪些變化

　　現(xiàn)在經(jīng)常被問到的一個(gè)問題是：何時(shí)可以買房？筆者認(rèn)為，在不同的城市，選擇的時(shí)點(diǎn)不可能一樣。據(jù)筆者了解，目前北京市長安街永安里一帶的公寓，售價(jià)已下跌15%左右。中心城市房價(jià)回落到這個(gè)位置，已經(jīng)比較可觀了。

　　對(duì)于房價(jià)調(diào)整，現(xiàn)在媒體有一種焦躁情緒，熱衷于追問何時(shí)調(diào)控到位、什么時(shí)候改變調(diào)子。春節(jié)期間樓市成交清淡，被媒體過分夸大。比如有的媒體報(bào)道北京春節(jié)期間房地產(chǎn)“零成交”。但事實(shí)是，北京市在節(jié)日期間暫停了房地產(chǎn)交易權(quán)屬管理系統(tǒng)和存量房服務(wù)平臺(tái)對(duì)外服務(wù)，“零成交”系烏龍報(bào)道。

　　筆者認(rèn)為，節(jié)日期間中心城市樓市交易清淡，首先是由于房地產(chǎn)調(diào)控之下大家還在觀望。同時(shí)也有技術(shù)性因素：今年春節(jié)與元旦很近，長假被切分了，春節(jié)假期比較短；再有，南方多數(shù)地區(qū)天氣不佳，影響出行。總體看，7天假期成交狀況比較正常，比較理智。房地產(chǎn)趨勢如何，不能只看春節(jié)前后這一個(gè)階段。

　　房地產(chǎn)調(diào)控自2010年4月實(shí)施至今，已經(jīng)初見成效，并且還要進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。但我們對(duì)調(diào)控也不可簡單化理解，至少不能理解為單一的壓低價(jià)格。抑制過度的投機(jī)投資性需求是必須的，但必須之舉并不等于人為設(shè)置下降的幅度，房價(jià)還是應(yīng)當(dāng)軟著陸。

　　1月31日，溫家寶總理在國務(wù)院第六次全體會(huì)議上指出，“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。采取有效措施增加普通商品房供給。做好保障性住房建設(shè)和管理工作”。可見，中央的政策有保有壓、有扶有控，要抑制的是過旺的投機(jī)投資性需求，要正常供應(yīng)的是普通商品房，要彌補(bǔ)的短板是保障性住房。去年12月9日，中央政治局會(huì)議指出，“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”。房地產(chǎn)調(diào)控是一套完整的政策架構(gòu)，而不是可以割裂的：價(jià)格合理回歸是“標(biāo)”，健康發(fā)展是“本”。所以，把房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖理解為長期抑制房地產(chǎn)發(fā)展，是不準(zhǔn)確的。

　　在這樣大的前提下，人們追問房價(jià)到底下降多少為“合理”，其實(shí)是在問“房地產(chǎn)基本面”發(fā)生了哪些變化，是在關(guān)注房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性平衡點(diǎn)在哪里。

　　筆者認(rèn)為，確立“房地產(chǎn)基本面”的邏輯很重要；如果沒有一個(gè)基本面的判斷,就難以向公眾傳遞準(zhǔn)確的市場預(yù)期，宏觀調(diào)控也達(dá)不到標(biāo)本兼治的目的。應(yīng)該看到，經(jīng)過兩年多的調(diào)控,房地產(chǎn)基本面還是發(fā)生了一些變化，市場參與者更趨于理智。鞏固成果，其內(nèi)涵也包括鞏固這種理性。

　　房地產(chǎn)調(diào)控是針對(duì)普遍的價(jià)格泡沫的，但更是針對(duì)結(jié)構(gòu)性失衡的。應(yīng)該說過去十多年來，我國房地產(chǎn)的市場化是比較充分了，但在保障房方面有課要補(bǔ)，這正是調(diào)控的第一出發(fā)點(diǎn)。如果樓市泡沫過大，結(jié)構(gòu)性問題也很難解決。最近中央強(qiáng)調(diào)，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，表達(dá)十分準(zhǔn)確。既然是“回歸”，就應(yīng)該有個(gè)起點(diǎn)。筆者理解，2008年上半年的水平是一個(gè)基本目標(biāo)。

　　看待和管理房地產(chǎn)市場，首先須看到住房屬性是分層的，第一是居住屬性，第二是商品屬性，第三是奢侈品屬性。中國是個(gè)發(fā)展中國家，住房的奢侈品屬性應(yīng)該局限在很小的范圍。我們說房地產(chǎn)基本面，首先要把這個(gè)結(jié)構(gòu)問題搞明白。我國的人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)有自身特點(diǎn)，房地產(chǎn)市場不能一味與歐美相比較，但是要借鑒其經(jīng)驗(yàn)。滿足居民的一般住房需求，與通過市場化手段滿足改善性需求和奢侈性需求要區(qū)別開來。

　　房地產(chǎn)基本面的一個(gè)極其重要的方面是“生產(chǎn)力水平”。我國房地產(chǎn)在建設(shè)、銷售、維護(hù)等環(huán)節(jié)存在著管理粗放、資源使用效率低的問題，發(fā)展方式落后，生產(chǎn)力水平不高。這也需要從宏觀調(diào)控、制度安排、市場秩序等方面加以調(diào)整。

　　有人說當(dāng)前的房地產(chǎn)政策令人迷茫，不知調(diào)控的盡頭在哪里。其實(shí)是沒有理解到房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，對(duì)一整套調(diào)控政策做出了單極化理解。所謂調(diào)控不動(dòng)搖，其要點(diǎn)之一就是抑制過度投機(jī)、過度超前消費(fèi)。而對(duì)于普通居住需求，必須要千方百計(jì)滿足，不論是租房還是購房。畢竟，我國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程還將持續(xù)下去，新增城鎮(zhèn)人口需要住房和配套設(shè)施。準(zhǔn)確地說，就是一壓一扶一保，而不是只有壓。

　　李克強(qiáng)副總理在去年11月25日講到房地產(chǎn)調(diào)控的時(shí)候，除了表示堅(jiān)定不移地實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策以外，還專門講了一段話，“建設(shè)保障性住房，有利于遏制房價(jià)過快上漲，助推城鎮(zhèn)化，這會(huì)釋放巨大的消費(fèi)和投資潛力，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展”?？梢灶A(yù)期的是，城鎮(zhèn)化必然會(huì)帶來房地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展，只不過，我們希望是健康的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)不像某些極端的觀點(diǎn)所云，不需要了或者不重要了，它依舊是拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的非常重要的力量，調(diào)控的目的是讓它更加健康。

　　現(xiàn)在大家都在關(guān)心限購政策何時(shí)取消，筆者認(rèn)為，作為階段性的準(zhǔn)行政措施，它最終是要取消的，這個(gè)進(jìn)程在加快。最近，住建部表示，全國40個(gè)主要城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)今年6月底前將與該部聯(lián)網(wǎng)。有了這個(gè)全國性權(quán)屬查詢系統(tǒng)，配合稅收政策出臺(tái)，限購措施就可以適時(shí)退出了。

　　至于房地產(chǎn)稅的稅收，決策部門應(yīng)當(dāng)告訴廣大公眾：征收房地產(chǎn)持有稅與多數(shù)人的合理購房需求的關(guān)聯(lián)度不是那么高的。征收房地產(chǎn)持有稅和轉(zhuǎn)讓稅，本質(zhì)是為了抑制過度投機(jī)和炒作，和普通居民還是有距離的。

來源：證券日?qǐng)?bào)

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