廖英敏：房地產(chǎn)市場趨向理性

　　2011年是房地產(chǎn)市場最不平凡的一年。自年初開始，國務(wù)院連續(xù)出臺(tái)一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，綜合運(yùn)用行政和經(jīng)濟(jì)的多種調(diào)控手段，不斷加大調(diào)控力度，明確表示要“堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲，切實(shí)將房價(jià)控制在合理水平”。一方面，加強(qiáng)需求管理，在全國40多個(gè)城市先后出臺(tái)了商品房限購政策，對(duì)二套及以上住房實(shí)施限貸政策，進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)及調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，嚴(yán)厲控制投機(jī)性、投資性住房需求。另一方面，增加土地和普通商品住房供給，大力加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，改善住房供給結(jié)構(gòu)。同時(shí)，明確地方政府促進(jìn)本地房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展和保障房建設(shè)的責(zé)任，保證調(diào)控措施得以順利貫徹落實(shí)。

　　2011年房地產(chǎn)市場在不斷強(qiáng)化的調(diào)控措施作用下，發(fā)生了積極的變化，逐漸趨向理性。一是限購、限貸政策的實(shí)施，有效抑制了非合理住房需求，大量投機(jī)需求離場，房地產(chǎn)投資不再是居民的投資首選，剛性需求和改善型需求成為房地產(chǎn)市場購房的主力，中國房地產(chǎn)市場向居住本性回歸。二是國家穩(wěn)定房價(jià)的決心，改變了自住性需求者的市場預(yù)期，不再盲目追漲，購房比較理性。三是2011年全國商品房銷售面積比上年僅增長4.9%，增速比上年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)，比1—11月回落3.6個(gè)百分點(diǎn)，第四季度，市場銷售由增速回落轉(zhuǎn)向絕對(duì)量下降，房地產(chǎn)市場逐漸降溫。四是房地產(chǎn)市場趨冷，使房地產(chǎn)商倍感壓力，面對(duì)市場需求結(jié)構(gòu)的變化，促使房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整戰(zhàn)略和產(chǎn)品定位，部分開發(fā)商積極參與保障房的建設(shè)，一些開發(fā)商重點(diǎn)開發(fā)中小戶型，以更好地適應(yīng)市場剛性需求的需要。而一些非房地產(chǎn)主業(yè)的公司也紛紛宣告退出房地產(chǎn)行業(yè)。2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年增長27.9%，增速比上年回落5.3個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)由投機(jī)、投資需求造成的“繁榮景象”已經(jīng)不復(fù)存在。五是商品房庫存增加，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系得到實(shí)質(zhì)性改善。開發(fā)商迫于資金壓力和急于完成銷售計(jì)劃，紛紛選擇打折促銷，部分城市房價(jià)開始松動(dòng)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2011年12月70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有52個(gè)，持平的城市有16個(gè)，同比價(jià)格下降的有9個(gè)，反映出大多數(shù)城市房價(jià)開始止?jié)q。12月份商品住宅銷售均價(jià)每平方米4622元，比年初回落1518元，已經(jīng)低于2010年銷售均價(jià)每平方米4723.5元的水平。一線城市和部分二線城市的非中心城區(qū)房價(jià)下行趨勢(shì)日漸明顯，說明房價(jià)上漲的趨勢(shì)已經(jīng)得到有效控制，水分正在擠出，房地產(chǎn)市場運(yùn)行向著宏觀調(diào)控的預(yù)期方向發(fā)展。

　　展望2012年，在繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動(dòng)搖的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場將進(jìn)入深度調(diào)整階段。投機(jī)、投資需求受到嚴(yán)厲限制將繼續(xù)減少；居民的合理購房需求將得到國家政策支持，市場消費(fèi)主體將以中低收入首次置業(yè)的剛性需求者和改善型需求者為主；保障房和中小戶型住房供給增加，市場供求狀況繼續(xù)改善，逐步向買方市場轉(zhuǎn)換。開發(fā)商定價(jià)更趨于理性，下調(diào)價(jià)格的現(xiàn)象將更加普遍，預(yù)計(jì)2012年上半年整體房價(jià)水平將加快回落的步伐，一、二線城市的房價(jià)下降的幅度將更大些，住房價(jià)格將進(jìn)一步向合理水平回歸。

來源：中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào) 作者：廖英敏

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