房地產(chǎn)：在調(diào)控下調(diào)整 在調(diào)整中優(yōu)化

2011年的房地產(chǎn)市場是在調(diào)控中不斷調(diào)整的一年。縱觀全年，國家對樓市的調(diào)控政策既密集又嚴(yán)厲，房地產(chǎn)市場在“限購”、“限價”、“限貸”、加息的重重壓力下，放慢了上漲腳步，開始回調(diào)。

回首：在嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，市場終于降溫回調(diào)

為了遏制部分城市房價過快上漲，政府在2010年已經(jīng)加強了對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。由于市場慣性影響以及“末班車”心理作用明顯，這一年的房地產(chǎn)市場銷售依舊火熱。2011年政府進一步加大了調(diào)控力度，迫使持續(xù)高漲的房地產(chǎn)市場降溫。市場終于有所反應(yīng)，主要體現(xiàn)在四個方面——

一是房價高漲的勢頭得到遏制，開始了回調(diào)。2011年，有600多個城市出臺了房價控制目標(biāo)，有46個城市執(zhí)行限購政策。這些“限購”、“限價”城市的房價率先進入調(diào)整期，一線城市表現(xiàn)尤為明顯。數(shù)據(jù)顯示，前１１月北京市新建普通住房成交均價為１３９１４元／平方米，比上年全年成交均價１４８４７元／平方米低６．３％，兌現(xiàn)房價“穩(wěn)中有降”的承諾。上海則從7月份開始，新建住宅價格指數(shù)連續(xù)3個月環(huán)比止?jié)q。

全國房價高漲的勢頭基本得到控制。2011年1-12月70個大中城市新建商品住宅價格變動數(shù)據(jù)顯示，房價環(huán)比下降的城市數(shù)量在逐月增加，從1月份的3個城市，到7月份的14個，再到12月份的52個城市；同比漲幅在5％以內(nèi)的城市也在逐月增加。

二是房地產(chǎn)銷售失去了以往的火爆，成交量開始萎縮。2011年國民經(jīng)濟運行情況數(shù)據(jù)顯示，2011年全國商品房銷售面積109946萬平方米，增長4.9%，增速比前三季度回落8.0個百分點，比上年回落5.7個百分點；其中住宅銷售面積增長3.9%，分別回落8.2和4.4個百分點。全國商品房銷售額59119億元，增長12.1%，增速比前三季度回落11.1個百分點，比上年回落6.8個百分點；其中住宅銷售額增長10.2%，分別回落11.0和4.6個百分點。

三是伴隨著成交量的大幅下滑，住宅庫存量節(jié)節(jié)攀升。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國商品房待售面積27194萬平方米，增長26.1%，增速比上年加快18個百分點。

四是土地市場交易趨冷，國房景氣指數(shù)持續(xù)走低。備受詬病的“地王”在2011年消失，開發(fā)商不再大手筆拿地，昔日熱鬧的土地競拍場面變得冷清，“底價成交”成為常態(tài)，“流拍”、“流標(biāo)”現(xiàn)象頻頻發(fā)生。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積40973萬平方米，比上年增長2.6%，增速比上年回落22.6個百分點。北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2011年全國130個城市的土地流拍、流標(biāo)達到了900宗，比2010年的280宗上漲了2.2倍，其中居住類流標(biāo)達到了420宗，比2010年的130宗上漲了223%。

國房景氣指數(shù)連續(xù)下降，并在11月份破百，降至99.87，進入100點以下的不景氣區(qū)間，創(chuàng)下28個月的新低。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)購房者觀望房價，出手謹(jǐn)慎；開發(fā)商觀望地價，放緩開發(fā)節(jié)奏的“雙觀望”狀態(tài)。

展望：進一步鞏固調(diào)控成果，穩(wěn)步發(fā)展是主基調(diào)

嚴(yán)格的政策調(diào)控決定了2011年的市場走勢只能是逐步降溫、回調(diào)。政策的方向和力度同樣決定了未來的發(fā)展方向。年末，調(diào)控政策的去留再次成為關(guān)注焦點。因為房地產(chǎn)調(diào)控雖然收到一定成效，但整個市場仍然處于不確定的觀望期，稍有松懈，便可能前功盡棄。為此，去年底中央經(jīng)濟工作會議提出，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，這讓市場放棄了幻想。廣州、深圳、北京、上海等多個“限購”城市相繼表態(tài)將繼續(xù)限購。2012年市場大勢已定。

在政策調(diào)控下，購房者的心理預(yù)期發(fā)生變化。央行2011年第四季度儲戶問卷調(diào)查數(shù)據(jù)反映出居民的購房意愿已經(jīng)接近監(jiān)測以來的最低點，未來3個月內(nèi)有購房意愿的居民占13.9%（2008年第3季度為13.2%）。預(yù)期房價下降的居民比例大幅上升，達到20.8%；預(yù)期房價上升的居民比例大幅下降，占19%，較上季下降了18.9個百分點。排隊搶房的情況不復(fù)存在，取而代之的是更大范圍、更多優(yōu)惠的促銷。

但是，要鞏固調(diào)控成果，還有許多問題需要解決。

一是行政性的限制手段如何平穩(wěn)過渡到市場化調(diào)節(jié)。2011年，全國房地產(chǎn)市場在全方位的限制性環(huán)境中發(fā)展。“限購”、“限價”、“限貸”等限制性手段，強制性迫使房地產(chǎn)市場流通全面受阻。但是，從房地產(chǎn)發(fā)展的長遠角度考慮，與戶籍掛鉤進行“限購”，這樣的行政性手段不應(yīng)該長期為之。如何過渡到通過合理的稅收、利率等市場化手段和制度性安排進行調(diào)節(jié)，對房地產(chǎn)未來的健康發(fā)展至關(guān)重要。

二是大規(guī)模的保障房建設(shè)，能否真正落到實處，落實到真正需要保障的弱勢群體。2011年，1000萬套保障房的開工量創(chuàng)下歷史之最。根據(jù)國務(wù)院部署，至“十二五”期末，保障房的覆蓋面將達到20%。保障房建設(shè)作為中國住房制度史上最大一次的“結(jié)構(gòu)調(diào)整”，能否改變房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局，成敗就在落實。保障房建設(shè)的資金、流轉(zhuǎn)、管理等各種問題，都需要在制度層面一一消解。

三是政策如何根據(jù)形勢發(fā)展進行適時微調(diào)，在抑制投資投機性需求的同時保護剛性消費需求。2011年，央行總共進行了3次加息、6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。銀行上調(diào)利率到基準(zhǔn)的1.1倍，有的甚至達到1.3倍，誤傷了一些剛性購房需求。對于購買首套普通商品房的消費者需要差別化對待，給市場發(fā)出明確的“鼓勵居住、限制投資”的政策信號。

2012年，宏觀調(diào)控將繼續(xù)發(fā)揮重要作用，房價大幅上漲失去了政策前提，房地產(chǎn)市場將進入優(yōu)化調(diào)整期。國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松認(rèn)為，中國房地產(chǎn)行業(yè)將面臨第一次真正意義上的大調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)的洗牌不可避免。未來企業(yè)的成長將從依賴地價與房價的上漲獲得高毛利轉(zhuǎn)向依賴綜合開發(fā)能力的提高，完成從地產(chǎn)到房產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，最終成為以房產(chǎn)開發(fā)為核心的加工制造業(yè)。

如此，2012年將成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的一個分水嶺。自1998年房改以來多年高成長的趨勢性增長格局使這個行業(yè)遍地黃金，暴利生長，這種狀況未來應(yīng)該不復(fù)存在。理性回歸，合理利潤，這個行業(yè)將和其他行業(yè)一樣，依靠產(chǎn)品競爭力贏得市場。

來源：中國信息報

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