調控改變房地產行業(yè)競爭規(guī)則

房地產行業(yè)各梯隊陣營的差距，正在進一步拉大，房企洗牌十分明顯。洗牌背后，房企更多在反思其核心競爭力。

五合國際總經(jīng)理鄒毅稱，房地產行業(yè)競爭規(guī)則已因調控而發(fā)生重大改變?！爸攸c要把控的幾個重要因素，排在首位的是對政策敏感性和政治經(jīng)濟形勢的預判能力，即主要體現(xiàn)在拿地和銷售時點的把控上；其次是產品線布局能力；再次是單項產品的研發(fā)及創(chuàng)新能力；最后是成本控制能力?！钡甙芽睾茈y，而周轉率和城市布局卻是可以自主的。

比拼周轉速度

周轉速度在2011年房企格局中顯得尤其重要。

房企都在“周轉速度型”和“品質利潤型”兩種模式間尋找著力點和平衡點，在信貸緊張、資金成本很高的特定環(huán)境下，高周轉決定房企發(fā)展的快慢，甚至生死。

從中國房地產信息集團發(fā)布的房企2011年銷售排行榜來看，排名前八的企業(yè)中，萬科、恒大、綠地、保利、中海、萬達、碧桂園、龍湖等都是典型的高周轉企業(yè)。而從第九到第十八位的基本是一些周轉較慢、追求產品品質的企業(yè)。

萬科副總裁毛大慶稱，北京萬科在2011年的業(yè)績之所以表現(xiàn)良好，關鍵得益于快速周轉，在銷售上不拖泥帶水、不欠賬。數(shù)據(jù)顯示，北京萬科2011年銷售額為78.5億，連續(xù)兩年位列北京市場第一。

周轉速度在2011年的關鍵性，及時調整策略的華潤置地感觸更深。據(jù)華潤置地公告，2011年前11個月，公司累計合約銷售額為301億元，同比上升51%，超過全年300億元目標。而2010年，華潤置地僅實現(xiàn)簽約額約222.6億元。華潤置地

全國品牌總監(jiān)蔣智生稱，華潤置地2011年取得較好業(yè)績，是因為華潤置地對產品定位進行調整，加快了周轉速度。

“華潤置地以往的開發(fā)項目中，從拿地到開盤幾乎都要一年以上時間，而2011年，華潤置地絕大部分項目僅控制在一年以內。華潤置地在臺州、淄博的項目從拿地到開盤僅用了6個月，唐山項目僅用了8個月。產品定位也從以高端為主轉為以改善性需求為主?！笔Y智生稱，在自身優(yōu)勢的基礎上，快速發(fā)展，提高周轉速度是華潤置地2011年業(yè)績優(yōu)秀的主要因素。

而追求項目品質帶來的高毛利率和土地升值溢價帶來的超額利潤，這種企業(yè)在目前的市場環(huán)境下受到了一定程度的限制。典型代表便是綠城和星河灣。據(jù)預計，綠城2011年年度銷售業(yè)績可能僅為300億，名次已經(jīng)跌出前十，位列十二。2010年還以135億排名20位的星河灣，在2011年前五十都不見其身影。

城市布局極為關鍵

開發(fā)商轉戰(zhàn)三四線的作用在2011年開始顯現(xiàn)。

一則爭議更能證明城市布局對于開發(fā)商生死的考量。全國工商聯(lián)房地產商會會長聶梅生近期頻頻表示稱：從統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)看，2011年的房地產銷量能達到2009年的水平，比2010年稍低一點，但并沒有出現(xiàn)之前媒體所說的交易量下滑三至五成的情況。

聶梅生所說的背景就是，城市是否限購，導致成交量出現(xiàn)冷暖不均。即，在限購城市中，成交量均出現(xiàn)大幅下滑，而非限購城市的成交量卻逆市上漲。這種現(xiàn)象的注解是，城市布局對開發(fā)商業(yè)績發(fā)揮了更為關鍵的作用。

據(jù)中原集團報告分析，截至2011年10月底，標桿房企在上述107個城市中共有701個項目在售。“由于有24個城市成交量同比下降，因此在這些城市廣泛布局的標桿房企銷售業(yè)績必然會受到一定影響?！敝性瘓F分析師劉淵分析。

以恒大地產為例。2011年前10個月，恒大累計銷售面積約1186萬平方米，較去年同期增加80%，在十大標桿房企中居于第一位。恒大總銷售量中來自于“成交量上升或平穩(wěn)”城市的比例為73%，明顯高于其它開發(fā)商。

中海、萬科、保利三家房企，在十大標桿房企中處于中等水平。主要原因是這三家房企在“成交量上升或平穩(wěn)”的城市和“成交量下降”的B類城市之間項目布局比較均衡，銷售面積比重在6：4左右。這三家開發(fā)商能在一定程度分享三四線城市由于高速經(jīng)濟增長帶來的房地產市場繁榮的成果。同時，外部政策沖擊，例如限購、限貸、限價政策等，對其影響較小。

這一點，開發(fā)商也感觸尤其深刻。毛大慶表示，2012年，北京萬科仍將考慮在北京之外拓展1-2個城市，希望今后可以將北京與京外銷售額比例分配平衡到75：25。這是抵御政策風險的良好狀態(tài)。

蔣智生稱，華潤置地在2011年新開拓的三四線城市幾乎都沒有遭遇房地產調控，發(fā)展?jié)摿σ呀?jīng)凸顯，因此將堅定不移地繼續(xù)在這些城市拓展。

來源：21世紀經(jīng)濟報道

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