房地產(chǎn)的“還債時代”來臨

由于2011年第四季度各地房價低迷，甚至出現(xiàn)大幅下跌且無成交量的情況，房價下跌已成共識。目前所討論的問題是房價究竟能下跌多少。而開發(fā)商擔(dān)憂的不僅是價格，更是降價后是否有人購房的問題。不管如何，2012年房地產(chǎn)成交金額不會很理想，開發(fā)商銷售回款現(xiàn)金收入會較低；這就導(dǎo)致開發(fā)商短期償還債務(wù)能力降低。
　　

龍年春節(jié)前后，標(biāo)普、瑞銀國際等機構(gòu)紛紛預(yù)警，2012年房地產(chǎn)信托大量到期，由于銷售回款不利及短期債務(wù)壓力的問題，2012年部分房企可能面臨現(xiàn)金流危機。
　　

最近，標(biāo)普宣布，將綠城中國的長期企業(yè)信用評級由“B”下調(diào)至“B-”，展望負面。研究認為，綠城中國將有120億～140億元短期債務(wù)到期，考慮到建設(shè)成本160億～170億元，合計支出大致300億，而綠城2011年銷售金額才330億元。正因如此，過去幾個月，綠城轉(zhuǎn)讓多個項目回收現(xiàn)金，以應(yīng)對流動性風(fēng)險。然而，綠城中國只是中國許多房企的一個縮影。許多中小房企狀況可能還遠不如綠城中國呢。
　　

根據(jù)中金公司報告，2012年將是房地產(chǎn)集合類信托的償付高峰，第三季度到期規(guī)模約1000億元，其他季度到期規(guī)模350億～500億元。其中3月份是小高峰，到期規(guī)模約220億元；7月起至9月是到期大高峰，每月平均在300億元以上。
　　

與此對應(yīng)的是房地產(chǎn)資金供給減少。信托公司受政策調(diào)控影響，再加上未來房價處于下跌周期，募集規(guī)模將下降。2011年第四季度，許多信托公司基本停止房地產(chǎn)信托項目。房地產(chǎn)信托募集資金渠道受阻。
　　

銀行放貸規(guī)模在2012年預(yù)計也不會顯著增加。根據(jù)中國人民銀行30日發(fā)布《2011年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》，2011年，房地產(chǎn)貸款全年累計增加1.26萬億元，同比少增7704億元。
　　

因此，2012年，房企資金鏈必然緊張，部分前期大肆擴張，大舉競拍獲得地王的企業(yè)，會更加面臨流動性風(fēng)險。
　　

對于房地產(chǎn)信托，普遍的認識是，房地產(chǎn)信托資金最終無法收回的風(fēng)險較小，無法按時收回的風(fēng)險較大，部分房企很可能到期無法償還信托資金，產(chǎn)生延遲兌付風(fēng)險。
　　

如果2012年可能成為房地產(chǎn)的“拼跌時代”，那么，2012年也將是房地產(chǎn)的“還債時代”。房地產(chǎn)屬于依靠金融系統(tǒng)資金運行的行業(yè)，金融系統(tǒng)資金供給減少，房企就無法依靠銀行、信托、公司上市等方式進行擴張式運營。過去幾年，房企依靠金融資金過度擴張，大肆競拍地王，現(xiàn)在將面臨巨大的還債壓力。還債壓力將使房企不得不加大銷售回款力度，在市場成交低迷，房價一致看跌的背景下，房企降價是唯一選擇，于是，2012年才可能出現(xiàn)“拼跌時代”。
　　

所以，2012年，房地產(chǎn)“還債時代”是“拼跌時代”的前提。
　　

“還債時代”除房企償還其開發(fā)貸款及信托融資等負債外，還有一層含義就是：部分房企虧損賣房，甚至破產(chǎn)倒閉拍賣，成為爛尾需重組的企業(yè)，為之前的瘋狂行為“還債”。絕大部分房企經(jīng)營地產(chǎn)多年，盈利極其豐厚，說中國房地產(chǎn)行業(yè)是全世界最暴利的行業(yè)，一點都不夸張。房企也度過了“做夢都會笑”的2009年，現(xiàn)在也該出出血，還還債了。
　　

不過，房地產(chǎn)總體依然會保持正常運轉(zhuǎn)，穩(wěn)健經(jīng)營的房企依然會持續(xù)經(jīng)營。部分競拍高價土地的房企，可能成為2012年“還債時代”的注腳，成為破產(chǎn)倒閉一族。而這部分房企的惡果早就種下，早在它們2009、2010年競拍高價地的時候就已種下。非理性競拍“面粉貴過面包”土地的行為，會讓部分房企付出慘重的代價。穩(wěn)健房企將度過寒冬，會迎來春天，看到明天燦爛的陽光，屆時房地產(chǎn)集中度會提高。
　　

無論如何，只有經(jīng)歷過“還債時代”的房地產(chǎn)行業(yè)，才會更健康。
　　
來源：中國經(jīng)濟導(dǎo)報

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