差別化房地產(chǎn)信貸政策助推樓市回歸常態(tài)

　　如果房價依然維持高位，那么即便獲得貸款不成問題，但首付和還貸壓力還是會讓不少購房者望房興嘆。因此，在加大對首套房和剛性購房需求支持力度的同時，還有必要保持總體調(diào)控不放松，執(zhí)行差別化的房地產(chǎn)信貸政策，促進房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整。

　　央行日前稱，將加大對保障性安居工程和普通商品住房建設(shè)的支持力度，并提出滿足首次購房家庭的貸款需求。此前住建部也在2011年底表示嚴(yán)格實施差別化住房信貸政策，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。

　　自這輪樓市調(diào)控以來，相關(guān)政策已經(jīng)空前嚴(yán)厲。應(yīng)該說，從去年四季度開始，各地房地產(chǎn)市場陸續(xù)降溫，成交量大幅下降，市場待售房源攀升，房價有所松動，市場預(yù)期明顯穩(wěn)定。最近一段時間，小型房地產(chǎn)企業(yè)取消了工商部門登記，大型房企多數(shù)沒有完成去年的銷售目標(biāo)，市場整合趨勢明顯。在目前這個時間關(guān)口，央行在繼住建部之后再次釋放滿足首套房貸需求的信號，使市場對于首套房利率放開的預(yù)期進一步增加。

　　目前而言，房地產(chǎn)調(diào)控的信號依然是清晰的，即在保持整體性調(diào)控不放松、促進房價合理回歸的情況下，更多地增加普通商品房供給，加大對保障性住房的建設(shè)和資金支持力度。值得注意的是，溫家寶總理在2009年開始的這輪調(diào)控以來，兩年的時間里先后四次提到，要促進房價合理回歸。從這個角度來說，最近出現(xiàn)的一些政策變化，不應(yīng)被解讀成調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向。我們看到，部分城市提高普通住房標(biāo)準(zhǔn)，是為了減少普通商品房交易的稅費，釋放剛性需求。這次央行強調(diào)滿足首套購房家庭的貸款需求，應(yīng)該同樣是出于這個目的。

　　對于首套房貸利率，市場已經(jīng)做出了良性反映。2011年由于資金緊張等原因，部分銀行首套房貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍或1.05倍。但從今年開始，多數(shù)銀行將首套房利率調(diào)整至基準(zhǔn)利率，同時房貸審批周期明顯縮短。

　　可以認(rèn)為，樓市調(diào)控眼下已經(jīng)取得一定的成效，但調(diào)控的目標(biāo)還沒有完全達到?？傮w來說，房價相對于絕大多數(shù)家庭來說，還是偏高的，成交量下降的原因是因為調(diào)控限制了投資投機性購房，但由于房價尚未徹底回歸到合理水平，普通家庭的購房需求還沒有完全得到滿足，受到購房能力限制，部分家庭只得選擇觀望，導(dǎo)致市場成交冷清。

　　解決中低收入家庭購房難、購房貴，有待房價合理回調(diào)。中低收入家庭有一部分是可以通過各種形式的保障房解決或者暫時解決，但相當(dāng)多的家庭還是要靠自己買房。優(yōu)先滿足首套購房者的信貸需求，在利率上給予適當(dāng)傾斜，能夠幫助一些家庭增加金融可得性，降低購房成本。但如果房價依然維持高位，那么即便獲得貸款不成問題，但首付和還貸壓力還是會讓不少購房者望房興嘆。因此，在加大對首套房和剛性購房需求支持力度的同時，還有必要保持總體調(diào)控不放松，執(zhí)行差別化的房地產(chǎn)信貸政策，促進房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整。

　　房地產(chǎn)調(diào)控的根本在于讓更多的家庭有住房或者有房住。我們要避免一個極端，那就是仇視房地產(chǎn)市場，認(rèn)為應(yīng)該讓樓市崩盤，應(yīng)該讓市場降至冰點。對大多數(shù)家庭來說，住房需求還是靠房地產(chǎn)市場來滿足。如果市場長期凍結(jié)，那就意味著沒有解決更多家庭的需求，剛性需求還是沒有得到釋放。一個合理的市場應(yīng)該是，讓正常需求由市場供給匹配，低收入家庭由保障性住房供給匹配。目前來說，我國已經(jīng)形成了上述雙軌制的住房供給體系，但在這兩方面都還有很多工作要做。

　　支持滿足首次購房家庭的貸款需求，與房地產(chǎn)的整體調(diào)控不放松并不矛盾，也是多年來一直執(zhí)行的差別化住房信貸政策的題中應(yīng)有之義。這一政策未來還應(yīng)該持續(xù)。對于剛性購房者來說，未來購房的金融政策會更加優(yōu)惠；對于開發(fā)商來說，適當(dāng)降低房價應(yīng)該成為理性選擇。只有房價趨于合理，房地產(chǎn)成交才能變得活躍，我國的住房供求矛盾也才能逐步得以緩解。

來源：解放網(wǎng)-新聞晨報 作者：宗濤

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