如何打好房地產(chǎn)改革賽的“下半場(chǎng)”？字號(hào)

　　2012年是中國(guó)房地產(chǎn)從調(diào)控周期進(jìn)入制度建設(shè)周期的最佳時(shí)間，應(yīng)抓緊出臺(tái)制度化的治本之策，避免再次進(jìn)入調(diào)控下跌、不調(diào)控又反彈的惡性循環(huán)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)的冬天在2011年嚴(yán)厲的調(diào)控下，終于真的來了。

　　歷經(jīng)近兩年多的調(diào)控，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)終于告別了之前的井噴和瘋狂。盡管從同比數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)投資，特別是住宅投資的增速依然在30%左右，銷售面積和銷售額再創(chuàng)新高。但毫無疑問，隨著北京、上海、深圳和廣州等一線城市的成交陷入近幾年來的最低，拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。

　　政策的空前嚴(yán)厲和管理層不斷的表態(tài)，是促使2011年房?jī)r(jià)出現(xiàn)近3年來真正拐點(diǎn)的重要政策支撐。面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格調(diào)整，包括萬(wàn)科在內(nèi)的開發(fā)商啟動(dòng)“冬天模式”，放棄與政策的非理性博弈和對(duì)抗，紛紛選擇降價(jià)促銷，回籠資金過冬。盡管如此，這并不意味著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)回歸理性，更不意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈的力量對(duì)比已經(jīng)發(fā)生了歷史性的逆轉(zhuǎn)。特別是2012年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨復(fù)雜形勢(shì)，房地產(chǎn)調(diào)控也將面臨更多的考驗(yàn)。

　　政策變數(shù)隱憂

　　挑戰(zhàn)幾乎無處不在：

　　其一，從價(jià)格本身來看，盡管調(diào)整的趨勢(shì)比較明顯，但除了前期炒作比較嚴(yán)重的鄂爾多斯600295,股吧、北京通州等個(gè)別城市和地區(qū)，大多區(qū)域的價(jià)格下降并不明顯。其二，2012年，面臨歐債危機(jī)等各種不確定的因素，穩(wěn)增長(zhǎng)成為中國(guó)宏觀政策的核心著力點(diǎn)，而房地產(chǎn)本身在GDP增長(zhǎng)中的特殊性讓外界對(duì)政策是否堅(jiān)持，會(huì)否調(diào)整充滿了各種各樣的解讀，政策的變數(shù)仍然很大。其三，地方政府?dāng)[脫對(duì)土地財(cái)政的依賴尚需時(shí)日。其四，保障房建設(shè)并不能彌補(bǔ)商品房市場(chǎng)下降對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。其五，房地產(chǎn)調(diào)控的制度建設(shè)遲緩，1998年以來的13年，高層過于注重急功近利的調(diào)控，而忽視制度建設(shè)，在此情況下，一旦調(diào)控放松，房?jī)r(jià)隨時(shí)都有反彈的可能。

　　2011年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，依然強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”，同時(shí)首次強(qiáng)調(diào)發(fā)展經(jīng)濟(jì)要堅(jiān)持以實(shí)業(yè)為基礎(chǔ)，創(chuàng)造實(shí)業(yè)回歸的條件。但面對(duì)全球經(jīng)濟(jì)可能陷入長(zhǎng)期衰退的風(fēng)險(xiǎn)，面對(duì)地方財(cái)政因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控而大幅縮水的事實(shí)，面對(duì)地方政府沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，有人建議中央再次放松房地產(chǎn)調(diào)控，通過房地產(chǎn)的帶動(dòng)和拉動(dòng)避免中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)快速下滑的風(fēng)險(xiǎn)，我們依舊擔(dān)心，房地產(chǎn)調(diào)控在2012年會(huì)以某種形式進(jìn)行調(diào)整。所以，政策的變數(shù)可能左右新一年房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)和調(diào)整的趨勢(shì)。

　　調(diào)控全面松動(dòng)概率為零

　　但是，同時(shí)應(yīng)該看到，經(jīng)過2009年以來房?jī)r(jià)的瘋漲和2011年房地產(chǎn)的調(diào)整，中國(guó)房地產(chǎn)整個(gè)博弈的心態(tài)發(fā)生了很大的變化；其一，基于前兩年房地產(chǎn)瘋狂的教訓(xùn)，由于這幾年房?jī)r(jià)的暴漲，房地產(chǎn)積累的巨大泡沫已經(jīng)成為宏觀經(jīng)濟(jì)的最大癌癥，中央在2012年堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，不僅僅是政府的聲譽(yù)保衛(wèi)戰(zhàn)，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的自我救贖之舉；其二，從房地產(chǎn)本身而言，目前房地產(chǎn)陷入僵局的關(guān)鍵依然是價(jià)格問題，價(jià)格的剛性成了買房者的最大障礙，房?jī)r(jià)合理調(diào)整，才有新的購(gòu)買能力入市，房地產(chǎn)僵局才能打破；其三，經(jīng)過2011年的調(diào)整，中國(guó)房地產(chǎn)基本已經(jīng)告別了暴利，無論是開發(fā)商，還是投資房地產(chǎn)者，都應(yīng)該接受房地產(chǎn)回歸合理利潤(rùn)的事實(shí)。

　　在這種情況下，筆者認(rèn)為，2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策全面松動(dòng)的概率基本為零。價(jià)格調(diào)整——而不是政策調(diào)整依然是2012年房地產(chǎn)打破僵局的主要途徑。前10年房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)的快速上漲期已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)將進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的“下半場(chǎng)”。2012年是中國(guó)房地產(chǎn)從調(diào)控周期進(jìn)入制度建設(shè)周期的最佳時(shí)間，應(yīng)該抓緊出臺(tái)制度化的治本之策，從房地產(chǎn)一系列制度的改革和完善著手，在土地制度、稅收制度和防止房地產(chǎn)暴利的制度建設(shè)方面形成完善的制度體系，避免再次進(jìn)入調(diào)控下跌，不調(diào)控又反彈的惡性循環(huán)的周期。

　　
來源：中外管理 作者：馬光遠(yuǎn)

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