2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策的新變化

　　進入龍年以來，國家有關部門對于堅持房地產(chǎn)調(diào)控的調(diào)子仍然一如既往，給社會的印象是國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策不會放松。但是，如果人們細心地把相關的政策梳理一番的話，發(fā)現(xiàn)在調(diào)控政策的這頂大帽子下面，許多事情其實已經(jīng)悄然發(fā)生了很大的變化，只不過是政府部門不愿意承認罷了。

　　中國的行政部門素來喜歡用政策來指導工作，而不愿意用法律的手段來規(guī)范市場；除此之外，中國的政策向來是搖擺不定和朝令夕改的。

　　本輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)實施兩年了，房地產(chǎn)市場與人們的購房心理也在劇烈的震蕩之中經(jīng)受了洗禮，人們對于房地產(chǎn)市場的盲目的投資和投機行為開始淡化了，消費行為逐漸變得理性起來，這也許是比房價的直接下降對于社會的正面影響更大。

　　在房地產(chǎn)市場被行政降溫和歐債危機的雙重影響之下，中國的房地產(chǎn)市場也面臨嚴峻的考驗，迫使政府不得不開始修改和完善調(diào)控政策，放緩一些激進的做法。這些新變化概括起來主要有五點：

　　第一，被人們視為降房價的最有力的武器，征收房地產(chǎn)稅的試點城市不會擴大。據(jù)悉，2012年，國家稅務總局不會著力擴大房產(chǎn)稅試點城市，而是全力推動“應用房地產(chǎn)評稅技術核定交易環(huán)節(jié)計稅價格”工作。根據(jù)財政部、國稅總局的要求，自2012年7月1日起，將在全國推行應用房地產(chǎn)評估技術加強存量房交易稅收征管。上海市財政局1月18日公布的2011年上海預算執(zhí)行情況報告顯示，2011年上海房產(chǎn)稅達22.1億元，完成預算的110.5%。而在現(xiàn)實層面，由于應稅面窄、稅率過低，目前征收房產(chǎn)稅對降低房價的影響微乎其微，對改善地方財政收入也收效不大。因為房產(chǎn)稅本身它只是作為地方政府的收入手段，但是從上海、重慶這兩個地方的試點情況來看，收入也不理想，任何稅這個調(diào)節(jié)作用都要從收入的角度來體現(xiàn)，如果錢收不上來的話，調(diào)節(jié)也體現(xiàn)不出來。有的說收到了，收的范圍比較大，只是交多交少不一樣，這種調(diào)節(jié)的作用才能體現(xiàn)出來。其實，在對于房產(chǎn)稅作用的大討論之中，調(diào)控房價的一方早已漸漸落了下峰，即使未來房產(chǎn)稅進一步推進，更大程度上也是基于優(yōu)化地方財政的考慮。

　　第二，保障性住房的建設速度回歸理性。今年的保障性住房的建設數(shù)量從當初確定的1000萬套減為700套。在2011年全年開工指標的落實工程中，部分地方出現(xiàn)以圈占施工圍擋、開挖基坑的方式注水保障房開工率的問題，住建部此后出臺了以“1/3完成基坑混凝土澆筑、1/3出正負零地面、1/3主體結(jié)構(gòu)封頂”的考核標準，根據(jù)住建部的統(tǒng)計，2011年能夠竣工投入使用的保障性住房約為300萬套左右。年全年保障性安居工程開工總量基本確定在700萬套，對2012年內(nèi)竣工的保障性安居工程總量目標，確定為400萬套。而這一指標，也將隨著陸續(xù)與地方簽訂工作責任書的進度，而有所浮動。

　　第三，各地的金融機構(gòu)開始將首套房的貸款利率回歸到了基準利率。全國多地首套房信貸利率悄然出現(xiàn)了變化。在北京、廣東、上海、湖北等地，原先高企的首套房貸利率開始回歸基準點，部分股份制銀行、外資銀行甚至再次推出了首套房的信貸優(yōu)惠政策。去年那種排隊等待銀行按揭的景象幾乎絕跡，房貸似乎真的松動了。

　　第四，國家允許在農(nóng)村集體土地上建設公租房項目。在1月7日至8日召開的全國國土資源工作會議上，國土資源部部長徐紹史正式披露，允許地方試點集體建設用地建設租賃房，其中北京、上海已獲批準。與“小產(chǎn)權(quán)房”不同，集體建設用地上建設的公租房，規(guī)定不能出售給個人，產(chǎn)權(quán)仍然為農(nóng)村集體組織所有。這使得試點并未觸及到法律和制度的“紅線”。如果試點運行順利，未來很有可能成為解決公租房盈利模式的重要渠道。

　　事實上，早在2010年底，北京市政府就已經(jīng)批準了在集體土地建租賃房的試點方案。目前已有5個農(nóng)村集體經(jīng)濟組織申請建設租賃住房1萬多套。按照北京市的試點要求，集體土地上建設租賃住房試點，必須符合土地利用總體規(guī)劃等，對建設主體、用地性質(zhì)、用地方式都將嚴格界定，必須依法辦理審批手續(xù)。除北京、上海外，試點范圍未來可能繼續(xù)擴大。按照徐紹史的表態(tài)，“對于商品住房價格較高、建設用地緊缺的直轄市和少數(shù)省會城市，由省級人民政府審核同意并報國土部批準后，可以開展集體建設用地建設租賃住房試點。”這一說法與此前的口徑略有變化。

　　與2011年5月國土部下發(fā)《關于加強保障性安居工程用地管理有關問題的通知》相比，國土部最新表態(tài)中，試點城市范圍增加了“少數(shù)省會城市”。一些外來人口較多、房價壓力大的熱點城市未來很可能加入試點行列。據(jù)了解，國土部門近期還有望專門下發(fā)文件，對此類試點予以進一步規(guī)范約束。集體土地建設公租房的試點一旦鋪開，將有可能為解決公租房的盈利問題提供有益的探索。在我國現(xiàn)有的5種保障房類型中，廉租房、公租房等租賃型住房因投資回報周期長、利潤率低而難以吸引社會資本，成為保障房建設中主要的資金壓力來源。建設租賃房的集體土地多屬于 “城中村”或位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，基建等配套設施相對完善，土地成本偏低甚至零成本，這可以節(jié)省下不少成本。

　　第五，北京、上海等城市紛紛提高了普通商品房的標準。北京、上海、武漢等多個城市對普通住房標準進行調(diào)整。調(diào)整后，普通住房范圍擴大，這意味著有更多居民能夠享受購買普通商品房的優(yōu)惠。此次下調(diào)后，上海市將普通住房門檻設定為：內(nèi)環(huán)線以內(nèi)標準為330萬元/套以下，內(nèi)外環(huán)之間為200萬元/套以下，外環(huán)以外為160萬元/套以下，較2008年的標準分別提高85萬元、60萬元、62萬元。北京的新標準則繼續(xù)按照房屋區(qū)位設定，其中，標準最高的四環(huán)內(nèi)北部地區(qū)達到38880元/㎡，最低的六環(huán)外地區(qū)達到了17280元/㎡。北京市過去的標準是以總價區(qū)分普通住宅和非普通住宅，舊的標準下，六環(huán)路內(nèi)的住宅購房面積一旦超過90㎡，基本都會被列入非普通住宅范疇。

　　北京市有關部門表示，考慮到當前北京住房價格較2008年明顯提高，普通住房優(yōu)惠政策的覆蓋率不足，為進一步落實差別化稅收政策，引導合理住房消費，對標準進行了調(diào)整。新標準中，北京市享受優(yōu)惠政策普通住房的價格,按照房屋的區(qū)位進行了不同的調(diào)整。其中，四環(huán)內(nèi)北部地區(qū)為38880元/平方米、南部地區(qū)為34560元/平方米，四至五環(huán)北部地區(qū)為32400元/平方米、南部地區(qū)為28080元/平方米，五至六環(huán)北部地區(qū)為25920元/平方米、南部地區(qū)為21600元/平方米，六環(huán)外地區(qū)為17280元/平方米。而享受優(yōu)惠政策普通住房的標準則需要同時滿足三個條件:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0含以上；單套建筑面積在140含平方米以下；實際成交價低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格1.2倍。

　　符合新的普通住房標準所能享受的稅收優(yōu)惠政策包括：第一、個人將購買超過5年含5年的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。第二、對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女唯一住房的，減半征收契稅。第三、對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。據(jù)測算，新標準下，北京市將有70%以上的新購房家庭能享受到減稅優(yōu)惠，若房價不超單價上限，稅負減少最高可達12萬元。

　　簡而言之，以上這些政策的變化，盡管有些是局部的，有些是對過去的一些不合理的做法進行修正，但是，把這些地方的、局部的調(diào)整放到全國的房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下面來分析，國家和地方的用意不言自明，給房地產(chǎn)調(diào)控政策增加了很大的彈性。

來源：搜狐焦點博客 作者：王書城

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