房地產行業(yè)：基本面探底 政策“暖風”輕拂

　　政策“暖風”輕拂，調控兩年來央行首次表態(tài)支持剛需，地方亦出手“救市”。我們認為政策面已見底，基本面正在探底，成交量可望回升，板塊投資機會持續(xù)顯現(xiàn)。

　　短期估值將持續(xù)糾偏，之后估值提升需要看放松后成交量回升效果。持續(xù)看好開發(fā)普通住房的“萬科、保利、招地、首開、北京城建、環(huán)球、億城、華業(yè)、榮盛、金科、中南建設”等公司。此外，適度關注PB值低的“天房、福星、信達、金融街、華發(fā)、世茂、南京高科”等的價值糾偏機會。

　　央行會議首次提出要“支持普通商品住房建設，滿足首次購房家庭的貸款需求”，我們認為針對首套房貸的利率優(yōu)惠等政策會被再次強調并得到落實，符合我們12月份以來提出的“房地產調控政策將見底，將率先對首套房貸優(yōu)惠政策制度化”的預期，且時點早于我們預期的3月份。

　　蕪湖出臺稅收補貼鼓勵普通性住房消費新政，預示著中央政府默許2、3線有需求被錯殺的城市糾偏調控政策。1、糾偏舉措時間超出市場預期，源于近期主要城市成交大幅下降，而市場又將面臨巨額債務到期，部分開發(fā)商資金鏈斷問題。2、從近期央行表態(tài)支持剛需信貸到蕪湖新政，房地產政策的預調微調放松信號明顯。3、一線城市歷來是調控的風向標，近期政策難以放松。

　　1月為預期中的成交量低點，2月環(huán)比將有所恢復，同比降幅也將顯著收窄。受市場持續(xù)低迷、開發(fā)商年底沖業(yè)績行動結束、春節(jié)休假等三重因素疊加影響，1月一手房成交量同環(huán)比大幅萎縮，17城市環(huán)比降54%，同比降67%，一線降幅大于二線。

　　二手房成交延續(xù)低迷狀態(tài)，6城市環(huán)比降39%，同比降76%。隨著春節(jié)因素消除、政策面改善、推盤增加，2月成交量環(huán)比將有所恢復。去年春節(jié)長假在2月致同比基數(shù)較低，從數(shù)據上今年2月成交量同比降幅也將顯著收窄。

　　降價繼續(xù)由一線向二線擴散，且多從郊區(qū)開始，去化未見改善。1月12個城市環(huán)比8個下跌，同比9個下跌。綜合均價、套均面積、分區(qū)成交情況，去年10月以來，一線城市房價普跌，郊區(qū)尤為明顯；二線城市多數(shù)房價止?jié)q，且下跌城市個數(shù)逐步增多。1月新推盤量很少，新盤降價較為普遍，但去化未見改善，二線好于一線。

　　可售量略有下降，但仍處高位，預計2月份新增供應將增加，可售量將再度上升。

　　受新增供應量減少影響，1月11城市可售面積環(huán)比降1%，同比增六成以上，成交量急劇萎縮致去化時間大幅攀升。

來源：中國網

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