房地產(chǎn)調(diào)控亟須跳出“短期化”怪圈

去年下半年以來，房價環(huán)比下跌的城市數(shù)量逐漸增多，房地產(chǎn)調(diào)控朝預期方向發(fā)展。隨著調(diào)控效應的累積，局部地區(qū)房地產(chǎn)調(diào)控也面臨較大反彈壓力。中國證券報認為，未來房地產(chǎn)調(diào)控不會動搖，同時，為促進市場長期健康發(fā)展，要更多從市場化和中長期制度建設入手，擺脫調(diào)控“短期化”的影響。穩(wěn)定供需、抑制投機以及建立住房保障體系，將成為中長期的行業(yè)調(diào)控方向。

以“國十條”頒布為標志，本輪房地產(chǎn)調(diào)控可分為兩個階段。第一階段是2010年4月至2011年9月，即從“國十條”頒布至臺州等二三線城市進入實施限購政策城市名單。在這一階段，房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷趨緊，房價由之前的快速上漲逐步轉(zhuǎn)向滯漲。第二階段是去年9月以來至今，這一階段沒有再出臺明顯的加碼措施，但在先前政策累積效果和宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化的作用下，全國房價開始真正出現(xiàn)有效下降。

值得一提的是，去年四季度以來，佛山、蕪湖等地試圖放松調(diào)控的措施均被叫停，尤其是新近發(fā)生的蕪湖“救市”，其財稅補貼等手段雖未觸及限購限價“紅線”，但仍被叫停?？梢哉f，未來一段時間，以限購、限貸為代表的調(diào)控措施不會有松動的可能，各地各種“試盤”調(diào)控方向的行為將被制止。在這種政策環(huán)境下，今年上半年全國總體房價仍有一定的環(huán)比下行空間。

但目前的調(diào)控效果仍是短暫的和階段性的，在市場長期健康穩(wěn)定發(fā)展方面還有很多文章要做。國務院領導最近也表示，房地產(chǎn)調(diào)控目標主要有兩個：一是促使房價合理回歸；二是促進房地產(chǎn)市場長期、穩(wěn)定、健康發(fā)展。2000年以來，我國先后經(jīng)歷2004年、2005年、2007年和2010年四輪房地產(chǎn)調(diào)控。過多關(guān)注“短期化”效果的調(diào)控暴露出一些不容回避的問題。一是需求調(diào)控往往壓抑下一階段供給，反而給未來房價帶來上漲壓力。二是過于頻繁的調(diào)控轉(zhuǎn)換，可能帶來市場較大波動，影響到正常投資和消費。

調(diào)控進行到當下，在堅持調(diào)控方向不動搖的同時，又要認真考慮房地產(chǎn)行業(yè)中長期發(fā)展方向。加快建立自由度更高的行業(yè)市場，在相關(guān)法制體系建設完善之后，調(diào)控將不再總是落入“重則蕭條，輕則過熱”的循環(huán)之中。

穩(wěn)定供需、抑制投機及建立住房保障體系，是房地產(chǎn)行業(yè)長期健康平穩(wěn)發(fā)展的必要組成，均將成為中長期的行業(yè)調(diào)控方向。

首先，房價上漲和下跌歸根到底是由供求關(guān)系決定的，在住房剛性需求相當長一段時間內(nèi)仍將存在的情況下，協(xié)調(diào)好短期供給調(diào)控和長期需求增長之間的關(guān)系十分重要。

具體而言，應繼續(xù)推進相關(guān)財稅體制改革，改進土地出讓制度，穩(wěn)定開發(fā)企業(yè)的投資預期，避免地價和房價產(chǎn)生螺旋式上漲局面。

建立完善適合我國國情的住房供應體系，形成商品房、二手房市場互補，買賣和租賃市場共同發(fā)展的市場格局。

保護合理住房需求，金融部門應考慮對首套及中小戶型購房者給予利率優(yōu)惠，對二套及以上購房者給予懲罰性利率或停止按揭貸款。

其次，在稅收制度上要區(qū)分投機性購房和存在真實合理需求的購房，避免“誤殺”。畢業(yè)、結(jié)婚首套購房和拆遷安置、城鎮(zhèn)化外來人口購房、改善居住條件等購房群體，應在制度安排上滿足購置需求，可適用比目前更低的稅費標準。

同時，抑制投機購房將成為一項長期目標。在個人住房信息系統(tǒng)等配套措施建成之后，“限購”政策將逐步朝房產(chǎn)稅等經(jīng)濟手段過渡。此外，打壓投機需求還可通過提高二手房轉(zhuǎn)讓稅收來實現(xiàn)。

再次，完善保障性住房體系?！笆濉逼陂g我國將陸續(xù)開工建設3600萬套保障性住房，未來3至5年我國納入住房保障體系的城鎮(zhèn)居民戶數(shù)有望達到20%左右，屆時保障方式也將適時由目前的實物保障轉(zhuǎn)向貨幣補貼為主。保障房分配、退出機制、轉(zhuǎn)讓收益等相關(guān)領域措施，也將逐步明確。

來源: 中國證券報

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