王書城：房地產(chǎn)調(diào)控改變十大格局

　　任何一種政策，都不會是完美無缺的。就如同藥物一樣，幾乎每一種藥物都有著兩種截然不同的作用，一種是正面的，即治療作用；另一種是負面的即不良作用。因此，醫(yī)生在開藥是，必須要小心謹慎，否則，病沒有治好，反而把人治死了，成為醫(yī)療糾紛?，F(xiàn)在，國家出臺的一些列房地產(chǎn)調(diào)控政策，也是如此，在給房價降溫的同時，也給中國當前的社會和經(jīng)濟帶來了深刻的影響和變化，歸納起來，可以從以下幾方面來敘述：

　　第一，經(jīng)濟格局。

　　在過去的十年里，中國的經(jīng)濟增長主要靠兩個引擎來拉動，一個是靠外向型企業(yè)的出口，出口對于GDP的拉動較大，在解決農(nóng)民工的就業(yè)方面具有舉足輕重的作用，但是，出口企業(yè)的利潤有限，對于國家和地方財政的貢獻并不大；另一個就是房地產(chǎn)業(yè)，政府通過征地來賺取巨額差價，然后，再把土地進行招拍掛來獲取最大的利潤，土地出讓金幾乎在全國各地都成為地方政府金庫的最大來源。持續(xù)兩年的房地產(chǎn)調(diào)控使得地方政府的這個搖錢樹的含金量大幅減低，從而不得不再重新尋找新的經(jīng)濟增長點。

　　第二，產(chǎn)業(yè)格局。

　　去年，中國的產(chǎn)業(yè)格局發(fā)生了巨大的變化，過去一直與房地產(chǎn)業(yè)密切相關的行業(yè)，都面臨著利潤下降或者破產(chǎn)的危機。其中，最明顯的就是鋼鐵業(yè)，大部分鋼鐵企業(yè)都出現(xiàn)了產(chǎn)能過剩，許多鋼鐵業(yè)也發(fā)生了大幅虧損。在過去的二十年里，中國的鋼鐵業(yè)之所以能夠在產(chǎn)能上位居世界第一，并且得到了快速的擴張，最直接的原因就是中國房地產(chǎn)業(yè)的大量需求，鋼鐵業(yè)可以說是房地產(chǎn)業(yè)的孿生兄弟，一旦房地產(chǎn)業(yè)降溫，中國的三分之一或者是一般的鋼鐵廠立即就會面臨虧損甚至倒閉。此外，建材行業(yè)和機械制造業(yè)也會產(chǎn)生危機。這種與房地產(chǎn)相關聯(lián)的產(chǎn)業(yè)很多，過去都是賺錢的行業(yè)，現(xiàn)在的日子極為難過。

　　第三，地域格局；

　　這次的由中央主導的全國性房地產(chǎn)調(diào)控，各地的政策是有著極大差別的，受影響最大的莫過于一線城市和執(zhí)行限購的40多個城市。這就為一些過去乏人問津的三四線城市成了受人青睞的香餑餑。從過去的兩年數(shù)據(jù)看，盡管三四線城市的統(tǒng)計數(shù)據(jù)很不完整，難以做出整體的判斷，但是，從已經(jīng)披露出來的信息來看，一二線城市受到調(diào)控政策的打壓，房地產(chǎn)出現(xiàn)降溫的勢頭，而三四線城市則逆勢而上，出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)前所未有的大發(fā)展的局面。

　　第四，投資格局；

　　本輪調(diào)控政策的矛頭是指向商品住宅和一二線城市的，根據(jù)資本的固有規(guī)律，中國的房地產(chǎn)投資很快就適應了政策的變化，做出了適時地調(diào)整。投資已經(jīng)開始由住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向不受限購限制的商業(yè)地產(chǎn)。在住宅銷售量銳減的同時，商業(yè)地產(chǎn)異常火爆。大量的房地產(chǎn)投資也從過去重點投資的一二線城市轉(zhuǎn)向三四線城市。房地產(chǎn)調(diào)控使得資金源源不斷地流入三四線城市。

　　第五，發(fā)展格局；

　　由于政府在社會壓力之下，對于房地產(chǎn)行業(yè)進行前所未有的調(diào)控，這次調(diào)控的意義和影響已經(jīng)超出了房地產(chǎn)行業(yè)的本身，對于中國經(jīng)濟發(fā)展的格局將會產(chǎn)生極為深遠的影響。受房地產(chǎn)業(yè)的拖累，與房地產(chǎn)業(yè)密切相關的行業(yè)勢必做出產(chǎn)業(yè)調(diào)整，雖然，政府力圖通過加大保障性住房的建設力度來維持相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但是，效果有限。

　　第六，利益格局；

　　任何一次政策的變化和調(diào)整，都會給相關的行業(yè)、企業(yè)帶來相應的變化，利益格局也會做出相應的調(diào)整。央企和國企是這次房地產(chǎn)調(diào)控的最大受益者，這些企業(yè)在國家政策的保護之下，不會發(fā)生資金鏈斷裂的情況，相反，可以壟斷保障房的建設市場。中小民營開發(fā)商則有許多人不得不退出房地產(chǎn)行業(yè)。

　　第七，財富格局；

　　在過去的十年之中，許多人和許多企業(yè)，都是依賴于房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)與投資來快速致富的。因此，炒地炒房成為中國經(jīng)濟發(fā)展的毒瘤。如果這次房地產(chǎn)的調(diào)控爭持能夠堅持下去，中國的財富格局將會出現(xiàn)明顯的變化，個人的財富增值不會完全依賴于房地產(chǎn)的暴漲。

　　第八，消費格局；

　　在過去的十年之中，購房、換房、裝修房是剛剛富裕起來的中國人的最主要的消費，人們省吃儉用，力圖住的更寬敞些、更舒適些。但是，由于限購政策的出臺，投資或者改善住房的行為受到了某種程度的遏制，因此，中產(chǎn)階級已經(jīng)開始把消費的重點轉(zhuǎn)到奢侈品上了。2011年，中國已經(jīng)成為世界的第二大奢侈品消費國，今年有望超過日本成為世界上的第一大奢侈品消費國。

　　第九，家庭格局；

　　房地產(chǎn)調(diào)控對于家庭的影響也是顯而易見的。過去，許多家長喜歡在房產(chǎn)證上加上子女的名字，以避免將來在過戶時繳納稅費。但是，由于現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策認定，子女的名字如果出現(xiàn)在父母的房產(chǎn)證上，自己婚后再購房也會被認定是第二套房，在貸款和稅費方面都會出現(xiàn)問題。以上海為例，滬上多家銀行稱房貸申請仍“認房又認貸”：“只要名字在房產(chǎn)證上，就算已有一套房”。對銀行來說，即使是18歲之前購買的、和父母共有的房產(chǎn)，也要認作該借款人已有一套房源，不會給予貸款。

　　第十，股市格局；

　　近日，眾多龍頭房企紛紛發(fā)布了2012年首月的銷售數(shù)據(jù)，結(jié)果不甚理想。目前16家已經(jīng)公布1月份銷售業(yè)績的標桿房企中，僅佳兆業(yè)與融創(chuàng)中國2家實現(xiàn)了同比增長，其中融創(chuàng)中國的增幅也僅為6.5%。統(tǒng)計顯示，16家標桿房企2012年1月份合計銷售金額不足300億元人民幣，尚不及2011年1月份663.6億元銷售金額的一半，整體業(yè)績慘遭“腰斬”。而銷售業(yè)績下調(diào)幅度超過50%的房企也達到了10家。房地產(chǎn)企業(yè)銷售情況不佳，很快就會傳導到股市上，以前，房地產(chǎn)股是在股市上最受追捧的版塊之一，現(xiàn)在，這種情況也許就要發(fā)生變化了。房地產(chǎn)股票的持有者也許會面臨巨虧的風險。房地產(chǎn)股已經(jīng)不再是神話了，也不會成為績優(yōu)股和潛力股了，相反，也許會和其他許多股票一樣，成為臭不可聞的垃圾股。盡快撤離與房地產(chǎn)行業(yè)相關的股市應該是一個明智的選擇。

來源：搜狐焦點博客 作者：王書城

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