積極應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)嚴(yán)冬：開(kāi)發(fā)商淡市想奇招

　　經(jīng)歷了2011年史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控后，對(duì)于2012年的銷(xiāo)售目標(biāo)，福州多家主力開(kāi)發(fā)商的區(qū)域銷(xiāo)售目標(biāo)卻并未出現(xiàn)降低，甚至在去年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)基礎(chǔ)上進(jìn)一步增長(zhǎng)。

　　在市場(chǎng)大環(huán)境不樂(lè)觀的情況下，為何開(kāi)發(fā)商還逆市調(diào)高銷(xiāo)售目標(biāo)？難道這是樓市向好的訊號(hào)？

　　而為了保證順利達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo)，福州各開(kāi)發(fā)商又該如何出招應(yīng)對(duì)？

　　【市場(chǎng)】

　　房企低調(diào)出擊 銷(xiāo)售目標(biāo)保守

　　每年節(jié)后，都是房企召開(kāi)會(huì)議制定全年銷(xiāo)售計(jì)劃的時(shí)候。而往年高調(diào)發(fā)布銷(xiāo)售計(jì)劃的房企，卻在今年顯得十分低調(diào)，國(guó)內(nèi)許多知名房企紛紛選擇了保守謹(jǐn)慎，調(diào)低預(yù)期。

　　據(jù)記者多方了解，福州許多本土開(kāi)發(fā)商卻“反其道而行”，區(qū)域銷(xiāo)售目標(biāo)并未降低，甚至還在去年基礎(chǔ)上有所增長(zhǎng)。

　　然而這并非是2012樓市銷(xiāo)售向好的信號(hào)。

　　業(yè)內(nèi)人士陳先生表示，“由于開(kāi)發(fā)周期使然，許多開(kāi)發(fā)商今年的銷(xiāo)售項(xiàng)目較多，因此銷(xiāo)售總量上還是有所增長(zhǎng)，而均攤至每個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，銷(xiāo)售目標(biāo)的制定還是比較保守的?！倍鴵?jù)記者了解，部分房企的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也全面進(jìn)入銷(xiāo)售周期，因此今年的銷(xiāo)售任務(wù)較去年增長(zhǎng)了一倍有余。

　　“大環(huán)境的不樂(lè)觀，致使2012年房企的主要目標(biāo)還是求穩(wěn)，大多數(shù)房企銷(xiāo)售目標(biāo)的保守已是板上釘釘，如何應(yīng)對(duì)才能保證銷(xiāo)量并在市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，才最考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商智慧?！?/p>

　　【應(yīng)對(duì)】

　　策略1 促銷(xiāo)升級(jí)，積極走量

　　每到銷(xiāo)量萎靡不振時(shí)，開(kāi)發(fā)商總會(huì)選擇優(yōu)惠促銷(xiāo)，以?xún)r(jià)換量渡過(guò)難關(guān)。而春節(jié)期間，價(jià)格出現(xiàn)明顯松動(dòng)的樓盤(pán)銷(xiāo)量可喜的局面，讓開(kāi)發(fā)商看到了“降價(jià)走量”的曙光，也更加積極拿出誠(chéng)意優(yōu)惠吸引購(gòu)房者入市。

　　如五四北的三盛國(guó)際公園打出10樓大四房9088元/㎡；東二環(huán)保利香檳國(guó)際3房116萬(wàn)元起；閩侯板塊的世茂御龍灣Ihome三千萬(wàn)婚房饋贈(zèng)計(jì)劃，68萬(wàn)元精裝三房，都吸引了許多置業(yè)者的青睞。

　　而對(duì)于處在尾盤(pán)階段的樓盤(pán)，更是將促銷(xiāo)“進(jìn)行到底”：金輝天鵝灣最高優(yōu)惠20萬(wàn)元；中庚城最后60席116~155㎡房源，周周特價(jià)；萬(wàn)科金域榕郡推出的僅余的兩棟壓軸精裝尊邸，12700元起購(gòu)精裝房等等。業(yè)內(nèi)人士林先生分析道：“價(jià)格依舊是吸引購(gòu)房者的最關(guān)鍵因素。對(duì)于在售樓盤(pán)而言，為了回收資金，促銷(xiāo)快跑成了大部分開(kāi)發(fā)商的首要目標(biāo)。而從實(shí)際情況來(lái)看，房?jī)r(jià)仍然是打破僵局的關(guān)鍵，因此將會(huì)有越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商加入到促銷(xiāo)降價(jià)的行列中?！?/p>

　　策略2 低價(jià)入市，搶占先機(jī)

　　對(duì)于新開(kāi)樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，采取低價(jià)入市吸引人氣，再根據(jù)情況調(diào)整價(jià)格，無(wú)疑是應(yīng)對(duì)當(dāng)下觀望氛圍濃重的樓市最好的方法。

　　2月12日，閩侯板塊的陽(yáng)光城（000671）領(lǐng)海以低于此前市場(chǎng)預(yù)期的均價(jià)5588元/㎡（擴(kuò)容面積）開(kāi)盤(pán)，6小時(shí)銷(xiāo)售600套；此前，大學(xué)城板塊的福晟錢(qián)隆城以均價(jià)7500元/平方米啟動(dòng)銷(xiāo)售；而2月18日，馬尾板塊的名城銀河灣也將以7000元/㎡的起價(jià)入市……

　　“很顯然，低價(jià)入市將成為這段時(shí)間新盤(pán)的趨勢(shì)?！睒I(yè)內(nèi)人士陳先生表示，先有天量庫(kù)存壓頂，后有成交持續(xù)低迷不振，其間調(diào)控政策全無(wú)放松之勢(shì)。目前確實(shí)不是新盤(pán)入市的好時(shí)機(jī)，因此大多房企都能拖則拖。

　　“但部分開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，手頭項(xiàng)目又比較多，急于回籠資金周轉(zhuǎn)，就拖不得，只好采取低價(jià)入市的策略搶一波人氣。在目前情況下，如沒(méi)有明顯價(jià)格優(yōu)勢(shì)，新項(xiàng)目很容易開(kāi)盤(pán)不利，陷入被動(dòng)。”

　　策略3 暫緩?fù)票P(pán)，謀定后市

　　而對(duì)于資金情況尚為充裕的房企來(lái)說(shuō)，有資金支撐就可以相對(duì)放慢推盤(pán)伺機(jī)入市，推盤(pán)策略保守求穩(wěn)。

　　記者留意到，一位于南江濱的高端商住項(xiàng)目，目前已經(jīng)拿到寫(xiě)字樓部分預(yù)售許可，卻遲遲未見(jiàn)開(kāi)盤(pán)。無(wú)獨(dú)有偶，年前就高調(diào)宣傳即將開(kāi)盤(pán)的金融街（000402）一寫(xiě)字樓，到年后都沒(méi)有公開(kāi)的消息。此外，多家寫(xiě)字樓項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)時(shí)間均有所延后。

　　一業(yè)內(nèi)人士直言：“目前最好的方式還是放慢節(jié)奏靜觀后市，但并非所有開(kāi)發(fā)商都有實(shí)力等待。而商業(yè)項(xiàng)目更看重入市時(shí)機(jī)，如無(wú)十分把握完成蓄客而貿(mào)然開(kāi)盤(pán)，將導(dǎo)致第一波人氣不足無(wú)法達(dá)到開(kāi)門(mén)紅，不僅無(wú)法帶動(dòng)后期銷(xiāo)售更徒增困難?！?/p>

　　此外，部分開(kāi)發(fā)商還選擇低調(diào)的少量推盤(pán)，每次小規(guī)模蓄客后試探性放量，走小批量供應(yīng)路線，同樣放慢推盤(pán)，觀望并根據(jù)市場(chǎng)做出調(diào)整。

　　策略4 豐富產(chǎn)品線，擴(kuò)大客群

　　如果說(shuō)促銷(xiāo)、控制推盤(pán)時(shí)機(jī)等策略，是從戰(zhàn)術(shù)角度應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，那么從單一類(lèi)型為主轉(zhuǎn)向多品種地產(chǎn)項(xiàng)目同步開(kāi)發(fā)的格局則是從戰(zhàn)略上主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)。

　　萬(wàn)科旗下福州金域中央、萬(wàn)科廣場(chǎng)以及萬(wàn)科城都即將悉數(shù)亮相；還有更多的房企除了推出針對(duì)剛需的住宅項(xiàng)目，更將焦點(diǎn)對(duì)準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)，如中庚集團(tuán)的紅鼎天下、香開(kāi)新城；福晟旗下錢(qián)隆城以及錢(qián)隆大第……從各房企今年的推盤(pán)計(jì)劃不難看出，中小戶型、豪宅以及商業(yè)地產(chǎn)等多種形式項(xiàng)目將齊齊亮相，以多樣化和差異化的產(chǎn)品滿足不同階層購(gòu)房者的需求。

　　業(yè)內(nèi)人士鄭先生認(rèn)為，“從大型房企身上可以看到應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的良策。在保證現(xiàn)金流充沛的前提下，許多房企已開(kāi)始加強(qiáng)多業(yè)態(tài)的戰(zhàn)略布局，降低調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。樓市雖然低迷，但需求依舊存在，不管何時(shí)針對(duì)購(gòu)房者需求開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，都是最佳適應(yīng)方式。而產(chǎn)品的多樣化和差異化正是淡市中項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的核心。”

　　【記者觀察】

　　蓄力下半年形勢(shì)或逆轉(zhuǎn)

　　面對(duì)不甚明朗的后市和持續(xù)推進(jìn)的調(diào)控，經(jīng)歷過(guò)數(shù)次樓市調(diào)控洗練的開(kāi)發(fā)商，有了更多經(jīng)驗(yàn)、應(yīng)對(duì)之道以及更加沉穩(wěn)的心態(tài)。

　　“在目前情況下盲目調(diào)高目標(biāo)不僅不現(xiàn)實(shí)更不理智?！倍壳暗拈_(kāi)發(fā)商不像以往，對(duì)政策抱有放松的希望，而是更清醒地認(rèn)清現(xiàn)狀并根據(jù)自身情況和市場(chǎng)變化制定合理的營(yíng)銷(xiāo)策略和推盤(pán)節(jié)奏。

　　但與上半年眾口一致的慘淡相比，更多房企將希望放在了第二季度以后。隨著差別化信貸政策的實(shí)施，政府對(duì)自住型購(gòu)房需求的扶持力度加大，如何吸引首次置業(yè)需求，稀釋觀望情緒，就是房企打破僵局的關(guān)鍵。

　　此外，對(duì)政策以及市場(chǎng)的把握也同樣重要。一業(yè)內(nèi)人士建議，在觀望的市場(chǎng)中，各種花哨的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)已經(jīng)無(wú)法形成有效吸引力，而合理的定價(jià)以及根據(jù)市場(chǎng)需求推新則成為撬動(dòng)購(gòu)買(mǎi)力的一把利器。

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