2012年中央房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)放松

　　隨著國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)銷售全面下跌，市場(chǎng)價(jià)格也出現(xiàn)些微下降，各地方政府軟性托市政策隨之開(kāi)始。2011年底北京市上調(diào)普通住宅指導(dǎo)價(jià)，廣東中山市春節(jié)前夕上調(diào)房屋最高限價(jià)，安徽蕪湖市日前發(fā)布樓市新政，但昨日宣布暫緩執(zhí)行。而最近央行強(qiáng)調(diào)繼續(xù)落實(shí)差別化的住房信貸政策，也被市場(chǎng)理解為保證首套住房信貸政策的放開(kāi)。

　　不過(guò)，無(wú)論地方政府托市傾向如何明顯，無(wú)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及相關(guān)利益者如何制造保證“剛性需求”的概念來(lái)讓當(dāng)前住房市場(chǎng)走出困境，但中央政府要擠出房地產(chǎn)泡沫、打擊住房市場(chǎng)投機(jī)炒作的決心是十分明確與堅(jiān)定的。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)許多政策并非短期政策，而是一種長(zhǎng)期政策，比如差別化的個(gè)人住房信貸政策。2012年中央政府的房地產(chǎn)政策基本上不會(huì)有太多的調(diào)整。因此，當(dāng)前不少人理解為房貸政策放開(kāi)，是一種對(duì)政策的誤解。

　　就當(dāng)前住房市場(chǎng)的情況來(lái)看，住房?jī)r(jià)格回歸理性、住房市場(chǎng)轉(zhuǎn)型為以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)已成為社會(huì)共識(shí)。正因?yàn)橛羞@個(gè)共識(shí)，無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及相關(guān)利益者，還是地方政府，均把住房消費(fèi)者看作是穩(wěn)定當(dāng)前房?jī)r(jià)水平的救命稻草，并開(kāi)始鼓吹如何通過(guò)不同的優(yōu)惠政策讓所謂“剛性需求”的住房購(gòu)買者進(jìn)入市場(chǎng)。

　　當(dāng)然，基本居住權(quán)是每個(gè)人的天賦人權(quán)，現(xiàn)代文明社會(huì)的政府有義務(wù)保證社會(huì)的每一個(gè)公民基本的居住條件。在現(xiàn)代社會(huì)中，要保證公民的基本居住權(quán)，采取的方式是多種多樣的。可以通過(guò)政府的直接提供，也可通過(guò)政府補(bǔ)貼的方式讓一些人進(jìn)入市場(chǎng)購(gòu)買。因此，政府通過(guò)優(yōu)惠政策鼓勵(lì)居民進(jìn)入，以改善自己的居住條件合乎情理。不過(guò)，有幾個(gè)問(wèn)題需要弄清楚，否則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及相關(guān)利益者就容易鉆政策的空子，把幫助居民進(jìn)入住房市場(chǎng)的優(yōu)惠政策變?yōu)槠淠怖墓ぞ摺?/p>

　　首先，即使在一個(gè)以消費(fèi)為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)，有沒(méi)有住房的“剛性需求”是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商虛擬的鼓勵(lì)住房消費(fèi)者進(jìn)入高房?jī)r(jià)市場(chǎng)的一個(gè)炒作概念。在這些人看來(lái)，住房權(quán)是居民的天賦人權(quán)，每個(gè)人對(duì)住房的需求都很正常。因此，只要有住房需要就有住房需求。但住房需要與住房需求是完全不同的概念，住房需要是個(gè)人對(duì)某種物品的欲望與向往。這種需要可能實(shí)現(xiàn)，也可能無(wú)法實(shí)現(xiàn)。沒(méi)有支付能力的需要只能是潛在需求，而不是現(xiàn)實(shí)的需求。因此，住房“剛性需求”是不成立的。

　　中國(guó)住房市場(chǎng)從計(jì)劃中走出來(lái)只有近十年的時(shí)間，居民對(duì)住房的需要肯定很大，但城市居民要把這種住房的需要轉(zhuǎn)為現(xiàn)實(shí)的住房需求，需要看住房市場(chǎng)的價(jià)格與居民對(duì)該價(jià)格的支付能力。如果居民沒(méi)有能力來(lái)支付現(xiàn)有住房市場(chǎng)的價(jià)格，那么居民對(duì)住房的需要無(wú)法轉(zhuǎn)化為住房需求。

　　從國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)看，前幾年政府采取的住房?jī)?yōu)惠政策，把住房投機(jī)炒作與住房消費(fèi)需求相混合，這種情況下，住房投機(jī)炒作者出價(jià)肯定高于住房消費(fèi)者，從而把住房市場(chǎng)的價(jià)格越推越高，住房市場(chǎng)最后只能成為以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)。這幾年全國(guó)各地尤其一二線城市的住房?jī)r(jià)格快速飆升，過(guò)高的房?jī)r(jià)也把住房消費(fèi)者逐漸擠出市場(chǎng)。以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)，不僅表現(xiàn)為前幾年房?jī)r(jià)快速飆升（如北京的房?jī)r(jià)上漲8倍以上），而且表現(xiàn)為2010年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來(lái)住房市場(chǎng)“量跌價(jià)滯”。

　　在這種情況下，由于住房的性質(zhì)并沒(méi)有多少改變，過(guò)高的住房?jī)r(jià)格沒(méi)有多少調(diào)整，如果政府希望通過(guò)不同的住房購(gòu)買優(yōu)惠政策讓住房消費(fèi)者進(jìn)入市場(chǎng)，實(shí)際上是鼓勵(lì)住房消費(fèi)者進(jìn)入高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)，這樣的市場(chǎng)發(fā)展政策也是短期的政策。只有當(dāng)住房?jī)r(jià)格水平真正回歸到理性價(jià)格，讓絕大多數(shù)居民都有支付能力來(lái)購(gòu)買，住房消費(fèi)者才能夠真正有能力進(jìn)入市場(chǎng)。這時(shí)，住房市場(chǎng)需求才能真正地釋放出來(lái)。

來(lái)源：證券時(shí)報(bào)

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