進一步增強房地產(chǎn)價格調(diào)控中的貨幣政策作用

自20世紀末中國實行住房分配體制改革以來，房地產(chǎn)業(yè)逐步演變成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)問題也日益成為中國經(jīng)濟界最熱點、敏感的問題。房地產(chǎn)市場是天生的資本密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展對貨幣資金的依賴性非常大。因此，房地產(chǎn)市場發(fā)展是否穩(wěn)定、房地產(chǎn)問題解決是否完善，直接關系到中國金融安全和國民經(jīng)濟發(fā)展的重要問題。貨幣政策作為國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控的重要手段，主要關注的是總量。對于房價等微觀元素的波動和走勢，貨幣政策一般不會過于敏感。而應該由市場的供求關系決定。但是，隨著區(qū)域內(nèi)房價的攀升，引發(fā)了一系列的經(jīng)濟與社會問題，中國貨幣政策關注房價的程度逐漸增大。如何運用貨幣政策工具調(diào)控房地產(chǎn)市場、引導中國房地產(chǎn)市場良性發(fā)展從而平穩(wěn)經(jīng)濟的發(fā)展，成為亟待解決的重要問題。

我國貨幣政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控目標是：既要抑制房地產(chǎn)總需求，又要促進住房供應結構調(diào)整；既要抑制高收入者的投資和投機需求，還要支持普通居民、中低收入者合理的自住需求。因此，貨幣政策不能簡單地采取“一刀切”的緊縮政策，需要“區(qū)別對待、有保有控”，促進房地產(chǎn)信貸結構調(diào)整。我國政府和央行應從以下幾個方面著手，增強貨幣政策的有效性。

一是根據(jù)房地產(chǎn)價格變動幅度適時發(fā)揮利率調(diào)節(jié)作用。世界銀行根據(jù)房地產(chǎn)價格在一年內(nèi)或某一時段的浮動比率將房地產(chǎn)業(yè)的運行狀況劃分為偏冷、正常、偏熱、過熱和泡沫。我國央行可以參照該標準，確定一個房價漲幅的合理目標區(qū)間，并根據(jù)房價的變化幅度，及時、靈活調(diào)整金融機構的存貸款基準利率，同時拉大房地產(chǎn)貸款利率與短期利率的利差，使貸款利率的期限結構趨于合理，增強房地產(chǎn)投資的利率彈性。指導商業(yè)銀行運用差別利率促進住房供應結構調(diào)整。對中小套型、普通商品住房的開發(fā)貸款利率可等于或略高于基準利率，對大戶型、高檔商品房的開發(fā)貸款則運用較高的利率。

二是探索建立切實可行的區(qū)域貨幣政策體系。當前我國正處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌時期，各區(qū)域的金融發(fā)展狀況、房地產(chǎn)市場規(guī)模及結構均存在明顯的差異，且各區(qū)域在經(jīng)濟中的權重以及受關注的程度是不同的，因而有必要探索建立區(qū)域性貨幣政策體系。我國可在確保貨幣政策國家權威性的基礎上，通過制度創(chuàng)新，調(diào)整現(xiàn)有中央銀行高度統(tǒng)一的貨幣政策調(diào)控方式，加強中央銀行區(qū)域分行在貨幣政策調(diào)控中的地位和作用。各區(qū)域分行可針對各自區(qū)域的社會經(jīng)濟發(fā)展狀況，加大對區(qū)域貨幣供給的調(diào)控作用，促進各地房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。一方面，各區(qū)域分行在對轄區(qū)內(nèi)經(jīng)濟、金融形勢進行分析的礎上，對各地區(qū)的重點支柱產(chǎn)業(yè)給予信貸支持，監(jiān)控信貸資金流向，防止貨幣資金過度投向房市，引導居民、企業(yè)進行理性投資；另一方面，可在各區(qū)域分行嘗試建立貨幣政策實施效應的動態(tài)評價指標體系，以不斷改善區(qū)域性貨幣政策的實施效應。

三是靈活運用選擇性貨幣政策工具。目前中央銀行常用的調(diào)控房地產(chǎn)市場的選擇性貨幣政策工具主要是不動產(chǎn)信用控制。不動產(chǎn)信用控制是指中央銀行對商業(yè)銀行等金融機構向客戶提供不動產(chǎn)抵押貸款的管理措施，它包括供給和需求的雙重控制，主要是規(guī)定貸款的最高限額、貸款的最長期限和首付的最低金額等。采取這些措施的目的主要在于限制房地產(chǎn)投機，抑制房地產(chǎn)泡沫。央行可以根據(jù)經(jīng)濟金融形勢的變化及時對金融機構的房地產(chǎn)貸款采用更直接、更有效的控制方式。在優(yōu)先滿足中低收入家庭對首套自住房貸款的需求且防止房地產(chǎn)貸款緊縮過度而對經(jīng)濟增長形成較大沖擊的情況下，央行可通過窗口指導控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模的增長速度或占全部貸款的比例，以此來抑制銀行信貸資金過度流入房地產(chǎn)市場，既可為房地產(chǎn)市場降溫，也有利于銀行的穩(wěn)健經(jīng)營。

四是綜合運用其他調(diào)控手段，為貨幣政策的調(diào)控作用奠定基礎。目前中國金融市場還不發(fā)達，貨幣政策的實施具有局限性，所以要結合其他宏觀調(diào)控政策，確保房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。積極學習發(fā)達國家房地產(chǎn)稅收制度，完善中國房地產(chǎn)稅制；正確引導房地產(chǎn)的投資和需求，增加有效房地產(chǎn)的供給，打擊房地產(chǎn)投機需求；利用財政支出政策，增加經(jīng)濟適用房的開發(fā)投資，實施住房消費補貼，增強居民消費需求的能力；并運用法律、法規(guī)來規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟運行秩序，引導房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。加強對國內(nèi)外資本流動的監(jiān)管，積極把資金引向生產(chǎn)性領域。

來源：光明網(wǎng)　

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