房地產調控政策下房企的“大吃小”現(xiàn)象解讀

　　房地產是曾經被國人認為油水外露的行業(yè)，隨著近期受國家與地方政府一系列嚴厲的調控政策影響，眾多房地產企業(yè)面臨著資金鏈斷裂的財務風險與房子銷售不出去而引發(fā)的倒閉風險。自2011年《國務院關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（新國八條）的下發(fā)與落實，各地方政府也逐漸推出了不同程度的限購政策。在這些限購政策下，全國房地產市場呈現(xiàn)著“有價無市”的趨勢發(fā)展，大部分投資者處于觀望態(tài)度，房地產成交量一月不如一月，房企逐漸進入了“嚴冬期”。

　　在房地產市場成交量日益縮減的同時，大部分房企都坐不住了，紛紛采取了各種不同的降價優(yōu)惠措施；盡管這些優(yōu)惠措施使得房企銷售出去了一部分房子，但是這供需關系還是沒有得到很好的改善。在這種情況下，一些規(guī)模相對較小的房地產企業(yè)面臨著資金鏈斷裂的財務風險。連浙江最大的房地產企業(yè)綠城集團也被媒體爆出即將倒閉、被收購的新聞。可見，在國家房地產宏觀調控政策下，不僅房企與投資者的關系在改變，而且眾多房企內部也正在發(fā)生著一定的變化，房地產行業(yè)可能迎來了史上最大的一次洗牌。

　　在這次洗牌活動中，一些資金寬裕的大房企頻繁展開并購，而資金拮據的小房企則紛紛變賣項目、離場出局。

　　房地產企業(yè)的并購是市場發(fā)展的需要，也是未來的發(fā)展趨勢；并購可以為企業(yè)帶來眾多效應。第一，規(guī)模經濟效應，即平均成本隨產量的增大而下降的現(xiàn)象。房地產企業(yè)通過并購，減少了生產經營過程的環(huán)節(jié)，產品生產實現(xiàn)專業(yè)化，降低操作和運輸成本，充分利用了生產力，同時還可節(jié)省管理費用和營銷成本，節(jié)約研究與開發(fā)經費，推進技術的創(chuàng)新。第二，節(jié)約成本效應，房地產企業(yè)兼并可能形成某個權威（市場龍頭地位）來支配資源，就能節(jié)約某些市場運行成本，這些運行成本包括信息成本、談判成本、長期合同的風險帶來的成本以及政府對交易施加的成本等等。第三，效率提高效應，即所謂的“1+1>2效應”，包括管理協(xié)同效應、經營協(xié)同效應與財務協(xié)同效應。其中，管理協(xié)同效應針對管理能力層次不同的企業(yè)并購，可以為企業(yè)帶來先進的管理理念與高效的管理方法。經營協(xié)同效應是指經營方式互補的企業(yè)，通過并購可以實現(xiàn)經營戰(zhàn)略與方式的互惠互利。財務協(xié)同效應可以實現(xiàn)企業(yè)投資機會與內部現(xiàn)金流的互補性，有大量投資機會和較低內部資金生產能力的企業(yè)需要額外融資，而有大量現(xiàn)金流和較少投資機會的企業(yè)擁有超額現(xiàn)金流，通過并購將會產生較低的內部資金成本的優(yōu)勢。第四，企業(yè)發(fā)展效應。并購作為一種企業(yè)發(fā)展途徑，可以減少企業(yè)投資風險和成本，縮短投入產出時間。并購后并購企業(yè)可以直接利用被并購企業(yè)的廠房、設備和勞動力，還可利用原有企業(yè)的原料來源、銷售渠道和已占領市場，而且資金市場對原有企業(yè)也有一定了解，因而可以大幅度減少發(fā)展過程中的不確定性，減低風險和成本。另一方面，可以較大限度地降低進入新行業(yè)的障礙。當企業(yè)決定進入一個新行業(yè)時，通常會面臨許多障礙，如成本劣勢、現(xiàn)有企業(yè)的激烈反應、資本密集型行業(yè)所要求的巨額投資、現(xiàn)有企業(yè)對銷售渠道的控制以及所擁有的專門生產技術、有利的地理位置和政府優(yōu)惠政策等，而且還要考慮新增生產能力對行業(yè)供求平衡的影響，以免由于過剩生產能力導致價格大戰(zhàn)。采取并購，進入壁壘將大大降低。第五，市場份額效應。并購可以提高市場占有率即企業(yè)產品在市場上所占的份額，增強企業(yè)對市場的控制能力。當然這是在不完全競爭市場下，企業(yè)市場力的加強或市場份額的不斷擴大，可以提高其產品對市場的壟斷程度，既能帶來壟斷利潤，又能保持一定的競爭優(yōu)勢，從而為企業(yè)的進一步擴張?zhí)峁﹦恿Α?/p>

　　然而，在房地產企業(yè)并購的過程中必定會產生一些規(guī)模特別龐大的市場龍頭企業(yè)；此時，企業(yè)并購毫無疑問會造成市場壟斷現(xiàn)象，引起社會福利的喪失。壟斷造成社會福利的損失是由于壟斷企業(yè)造就的壟斷制度帶來的制度成本的額外支出，這一成本的支出很大一部分就是蠶食了消費者剩余。盡管我國目前還沒橫向并購導致壟斷的案例，但是從石油、化工、電力、郵政、銀行等大型國有企業(yè)的做法來看，在壟斷市場下，消費者沒有議價能力，只能被動接受壟斷方的售價。例如：中石油、中石化不斷提高石油零售價格，但廣大消費者對此卻束手無策，因為中石油、中石化在國內就處于市場壟斷地位。反觀房地產企業(yè)，目前的房價對于廣大老百姓來說已經是遙不可及的天價；若房地產企業(yè)通過此輪洗牌與并購潮實現(xiàn)了個別房地產企業(yè)的壟斷地位，那么房價還將隨著市場競爭地位不平等的因素而繼續(xù)上漲，到最后房價只能像油價一樣，實現(xiàn)全國統(tǒng)一價。

　　當然，就如今的房地產企業(yè)現(xiàn)狀與并購潮趨勢來看，要造成房地產壟斷現(xiàn)象還是存在著一定的困難。第一，盡管存在著如萬科、保利等房地產大亨企業(yè)，但是這些企業(yè)一方面屬于國有企業(yè)轉型，具有一定的政治背景與目的；另一方面，這些企業(yè)也還普遍不具備完全壟斷的力量，這主要是因為我國的房地產企業(yè)產業(yè)集中度普遍不高，很難有一個房地產企業(yè)在比較大的房地產行業(yè)占有很高的市場份額；就拿萬科來說，2010年萬科的銷售業(yè)績突破1000億元，盡管這看上去是一個遙不可及的天文數(shù)字，但是在全國房地產業(yè)市場份額中也僅僅只占5.7%；所以說，房地產行業(yè)要實現(xiàn)壟斷就目前的現(xiàn)狀來說有一定的難度。第二，企業(yè)并購需要有政府的積極引導，但政府也會進行必要的干預，政府干預的出發(fā)點是從宏觀經濟利益和國家的整體戰(zhàn)略規(guī)劃出發(fā)，而不作為微觀經濟主體直接參與其中。就目前的房地產市場來說，房價已經處于高位，廣大老百姓特別是70后、80后都面臨著買房難、養(yǎng)房難的困境；若此時一些房地產企業(yè)通過兼并實現(xiàn)了市場壟斷地位，那么國家政府勢必擔心壟斷所導致房價的進一步攀升，由此引發(fā)一系列的社會問題；想必國家政府在權衡房地產市場與社會動蕩問題后，對房地產企業(yè)的大型并購會進行一定的干預與阻撓。

　　所以，對于房企的“大吃小”現(xiàn)象應該本著理性經濟人態(tài)度出發(fā)，支持市場自發(fā)推動、對社會福利最大化有利的房企并購行為，而堅決遏制那些損害社會大眾福利的市場壟斷行為。

來源：中華工商時報 作者：閆泓蕭

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