葉檀：房地產(chǎn)調(diào)控需要“騎墻”

"騎墻派"是本輪房地產(chǎn)調(diào)控所必須的，錯(cuò)誤的傾向是，似乎房地產(chǎn)調(diào)控必須走極端、非左即右--難道經(jīng)濟(jì)問題是政治問題嗎，就不能有個(gè)平心靜氣的交流平臺？我們不能再以極端的文革思路看待房地產(chǎn)調(diào)控、看待經(jīng)濟(jì)問題，就事論事、尋找現(xiàn)象背后的實(shí)質(zhì)，才是探討問題的理性態(tài)度。否則，只要貼上好人、壞人的標(biāo)簽批斗一番就萬事大吉。

為了避免中國經(jīng)濟(jì)硬著陸，房地產(chǎn)調(diào)控是既定政策，房地產(chǎn)價(jià)格必須穩(wěn)中有降；同樣是為了避免中國經(jīng)濟(jì)硬著陸，房地產(chǎn)價(jià)格下跌不能是雪崩式的在一年內(nèi)同比價(jià)格下跌10%以上，以便贏得重要行業(yè)與地方財(cái)政與房地產(chǎn)松綁的時(shí)間。因此，房地產(chǎn)調(diào)控才如此艱難，房地產(chǎn)市場利益格局才如此復(fù)雜。

實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場軟著陸，必須緊緊抓住兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

第一個(gè)，預(yù)期，堅(jiān)定地抑制投資投機(jī)性需求。

投資性住房需求是由預(yù)期攪動的，投資者相信投資房地產(chǎn)能夠獲得收益，就會源源不斷地進(jìn)入房地產(chǎn)市場，以求一逞。

根據(jù)既往的歷史經(jīng)驗(yàn)與研究，攪動房地產(chǎn)市場預(yù)期的有通脹、低息資金與稅收。當(dāng)一個(gè)市場被低息的貨幣泡沫掩蓋，通脹居高不下、負(fù)利率節(jié)節(jié)上升，同時(shí)缺乏稅收調(diào)節(jié)時(shí)，可以基本肯定，這必然會出現(xiàn)虛擬經(jīng)濟(jì)泡沫，有可能出現(xiàn)在證券市場，有可能出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場，有可能出現(xiàn)在衍生品市場。

如果沒有出現(xiàn)虛擬經(jīng)濟(jì)泡沫，那么可以肯定，這個(gè)經(jīng)濟(jì)體一定出現(xiàn)了某種程度的崩潰，正處于修補(bǔ)的過程當(dāng)中。如最近二十年的日本，以及最近三年半的美國。房地產(chǎn)泡沫崩潰，房價(jià)呈自由落體現(xiàn)象，下跌30%至70%不等。而在泡沫崩潰以前，在低息貨幣與高通脹的刺激下，即使租售比到了離譜的程度，投資者仍在源源不斷進(jìn)入房地產(chǎn)市場，因?yàn)樗麄儽煌顿Y贏利的血腥氣息所刺激。

我國房地產(chǎn)調(diào)控在上述常用變量中，必須加上房地產(chǎn)政策，各方密切關(guān)注著房地產(chǎn)調(diào)控政策的松緊。如果類似于蕪湖市政府這樣的房地產(chǎn)闖關(guān)行為不被扼制，被各地方政府效仿，投資者就可以很輕易地得出房地產(chǎn)政策預(yù)期改革的結(jié)論，這一結(jié)論與目前的負(fù)利率、不合理的稅收相結(jié)合，殺傷力相當(dāng)大，投資閘門一旦開放，投資需求將如猛虎下山不可阻擋。

類似于蕪湖等地的政策需要雙重考慮，一方面地方財(cái)政確實(shí)面臨困境，另一方面剛性需求需要得到支持，前者關(guān)系到中國稅收改革，關(guān)系到地方政府的投資是否過于激進(jìn)低效，而后者則是房地產(chǎn)市場的另一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

第二個(gè)，支持剛性需求?；诔鞘谢A(chǔ)上的剛性需求，是房地產(chǎn)市場軟著陸的關(guān)鍵。房地產(chǎn)市場失去絕大部分成交量，一年下跌30%，絕非市場之福，這意味著房地產(chǎn)行業(yè)與相關(guān)行業(yè)的崩潰。目前、北京上海等地的房地產(chǎn)新政，支持鼓勵(lì)剛性需求，因此沒有被喊停。

此時(shí)惟一的辦法仍然是，通過預(yù)期穩(wěn)定市場。通過恢復(fù)剛性需求者與只擁有一套房的改善型需求者正常的稅收優(yōu)惠與房貸空間，向市場發(fā)出政府不僅不抑制、反而鼓勵(lì)剛性需求的明確信號。目前市場有許多持幣待購的剛性需求購房者，他們相信一年內(nèi)房價(jià)將下跌30%，甚至50%，即使下跌30%或者50%，中國經(jīng)濟(jì)也將巋然不動。這簡直可笑之極，看看商品房均價(jià)同比剛開始松動，從煤炭到鋼鐵到地方財(cái)政已經(jīng)是什么慘狀了吧。

政府有必要明確市場預(yù)期，如果一年商品房價(jià)格均價(jià)下跌30%宏觀經(jīng)濟(jì)將難以為繼的真相告知大眾，并明確預(yù)告，政府不會允許房地產(chǎn)市場雪崩，正如政府不會允許房地產(chǎn)泡沫泛濫一樣堅(jiān)定。這將使剛性需求者入市，使房地產(chǎn)市場逐漸進(jìn)入剛性需求者主導(dǎo)的時(shí)代。

類似于蕪湖、中山地方政府，對于剛性需求的松綁，對于限購房外延的拓寬，只能具體問題具體分析。如果地方政府以鼓勵(lì)剛性需求為名，暗度投資需求之陳倉，為避免擾亂大局只能鐵腕整治，而對一些地方根據(jù)當(dāng)?shù)赝浨闆r，允許限購房門檻與通脹上浮，則是題中應(yīng)有之義，并不算違規(guī)--我們不能抬高房地產(chǎn)，也不能刻意歧視房地產(chǎn)。幸虧，業(yè)內(nèi)人士判斷什么是正常放松什么是暗度陳倉，并不算太難。

從整體上來說，如果地方政府的投資功能不削減，如果稅收政策沒有徹底變革，地方政府與房地產(chǎn)血脈相連、一痛俱痛的局面很難改觀。目前地方政府的逐步松動，正是試探底線的初步反映，沒有什么值得奇怪的。只要建立公開的博弈平臺，只要建立中央地方公平的稅收機(jī)制，只要厘清房地產(chǎn)稅收，房地產(chǎn)調(diào)控就不可能從根本上被逆轉(zhuǎn)。

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