2012房地產(chǎn)限購(gòu)為主宏觀(guān)調(diào)控進(jìn)行到底

　　為了干預(yù)和影響房地產(chǎn)調(diào)控，開(kāi)發(fā)商及其相關(guān)利益體不斷制造出市場(chǎng)已一片哀鴻之相，不斷釋放出干擾信號(hào)，目的就是要混淆視聽(tīng)，誤導(dǎo)民眾預(yù)期，妄想改變市場(chǎng)走勢(shì)，企圖重回過(guò)去房地產(chǎn)調(diào)控半途而廢的老路。

　　始于2010年4月份的此輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了近兩年，數(shù)據(jù)顯示，在政策高壓下，調(diào)控效果正在持續(xù)地、更大范圍地顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)由相對(duì)景氣轉(zhuǎn)變成基本接近蕭條的狀態(tài)。當(dāng)前廣大普通購(gòu)房者觀(guān)望情緒濃厚，房地產(chǎn)庫(kù)存逐步增加（據(jù)我們測(cè)算，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存積壓情況仍好于2008年）；另一方面，開(kāi)發(fā)商資金壓力日益增大，開(kāi)發(fā)商國(guó)內(nèi)貸款增速由調(diào)控前的累計(jì)增長(zhǎng)44.3%（2010年3月增長(zhǎng)44.3%，2月增長(zhǎng)46.1%，2009年底達(dá)到階段峰值48.5%）一路降低至2011年底的增長(zhǎng)0%，與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商自籌資金增長(zhǎng)率一路走高，2011年后由于開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源面臨嚴(yán)重制約，增長(zhǎng)率又開(kāi)始有所下降，表明開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力日益嚴(yán)峻。

　　實(shí)際現(xiàn)象是，成交量銳減，傳統(tǒng)的“金九銀十”不僅沒(méi)有出現(xiàn)，而且銷(xiāo)售面積累計(jì)增速一路加速下滑（2011年9、10月份住宅銷(xiāo)售面積累計(jì)增速分別環(huán)比下降1和3.1個(gè)百分點(diǎn)），2011年住宅銷(xiāo)售面積增速為3.9%，比1-11月回落3.6個(gè)百分點(diǎn)，比2010年大幅回落4.1個(gè)百分點(diǎn)。但房?jī)r(jià)并沒(méi)有隨供求關(guān)系有大幅調(diào)整，即使在炒房成風(fēng)的溫州，雖環(huán)比、同比降幅均數(shù)月穩(wěn)居榜首，但降幅與成交量仍不對(duì)稱(chēng)，房?jī)r(jià)調(diào)整仍遠(yuǎn)未到位，房?jī)r(jià)仍處“次”剛性階段，人們預(yù)期中“降價(jià)潮”并沒(méi)有來(lái)臨。

　　筆者認(rèn)為，當(dāng)前處于資金緊張和銷(xiāo)售疲軟“雙重?cái)D壓”中的開(kāi)發(fā)商正是寄望于政府因穩(wěn)增長(zhǎng)進(jìn)行政策預(yù)調(diào)微調(diào)而放松房地產(chǎn)調(diào)控，即使在成交量銳減的情況下，也不愿意隨供求關(guān)系變換調(diào)整價(jià)格，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于這種僵持階段。從這個(gè)意義上，筆者認(rèn)為，目前房地產(chǎn)調(diào)控正處于關(guān)鍵時(shí)期。

　　房地產(chǎn)“降溫”帶來(lái)的稅收和土地出讓金收入大幅下降使得地方政府有或明或暗地放松調(diào)控的動(dòng)機(jī)，需要警惕地方政府實(shí)施放寬限購(gòu)的“變相松綁”；同時(shí)防止中央對(duì)中小微企業(yè)的信貸支持間接流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。為了干預(yù)和影響房地產(chǎn)調(diào)控，開(kāi)發(fā)商及其相關(guān)利益體不斷制造出市場(chǎng)已一片哀鴻之相，不斷釋放出干擾信號(hào)，目的就是要混淆視聽(tīng)，誤導(dǎo)民眾預(yù)期，妄想改變市場(chǎng)走勢(shì)，企圖重回過(guò)去房地產(chǎn)調(diào)控半途而廢的老路。普通民眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期是影響調(diào)控效果好壞的重要因素，相關(guān)部門(mén)要及時(shí)發(fā)布、明確傳達(dá)調(diào)控目標(biāo)和政策，正確引導(dǎo)民眾預(yù)期。

　　在這調(diào)控的最關(guān)鍵時(shí)期，筆者相信，中央政府必然會(huì)繼續(xù)高舉調(diào)控大旗，調(diào)控政策不放松不動(dòng)搖，以壯士斷腕式的氣概將房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行到底，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。唯有如此，中國(guó)經(jīng)濟(jì)才能實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的可能（房地產(chǎn)調(diào)控多多少少會(huì)影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)適當(dāng)放緩是必然付出的代價(jià)），經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果也才有可能惠及平民百姓，也才能為民生和諧與中國(guó)經(jīng)濟(jì)下一輪的健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　經(jīng)濟(jì)的發(fā)展最終是為了民生發(fā)展。房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高、漲幅過(guò)快已經(jīng)成為影響民生的首要因素。當(dāng)前，房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到政府和民眾的“合意”狀態(tài)，因此筆者認(rèn)為，整個(gè)政策和市場(chǎng)周期將有可能延續(xù)到未來(lái)的1-2年。目前階段性的以限購(gòu)為特征的“治標(biāo)”為主的行政調(diào)控只有在以房產(chǎn)稅為代表的“治本”的政策基本形成后才會(huì)退出，屆時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策法律環(huán)境才能基本形成，2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將以限購(gòu)為主。

　　關(guān)于房?jī)r(jià)下行的幅度，筆者以為，10%-20%的降幅都在政策期待的目標(biāo)當(dāng)中，沒(méi)有達(dá)到這一目標(biāo)的話(huà)，政策就不會(huì)調(diào)整。

來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀(guān)察網(wǎng) 作者：宣宇

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