房地產(chǎn)市場(chǎng)已趨近底部

　　2010年4月啟動(dòng)的此輪調(diào)控，已進(jìn)入第三年。種種跡象表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)已趨近底部，剛性需求和改善性需求的購(gòu)房時(shí)機(jī)已經(jīng)到來(lái)。

　　業(yè)內(nèi)專家提醒，筑底需要一個(gè)確認(rèn)的過(guò)程，正如不要期望房?jī)r(jià)腰斬，自己能成功抄底，也不要幻想樓市短期內(nèi)反轉(zhuǎn)躍升。

　　底部徘徊期較長(zhǎng)

　　資產(chǎn)價(jià)格市場(chǎng)總是變幻無(wú)常。當(dāng)年初大數(shù)人認(rèn)為人今年股市仍將是烏云慘淡時(shí)，反彈的號(hào)角已悄然吹響；當(dāng)幾乎所有業(yè)內(nèi)資深人士都對(duì)今年樓市不抱希望時(shí)，春天也許就在腳下生長(zhǎng)。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師粟日認(rèn)為，調(diào)控推進(jìn)到2012年2月，房地產(chǎn)市場(chǎng)的底部特征逐步顯現(xiàn)。首先是政策底部已基本確立。從中央高層的表態(tài)來(lái)看，2012年是繼續(xù)堅(jiān)定地執(zhí)行以往的調(diào)控政策，但沒(méi)有發(fā)出任何加大調(diào)控力度的信號(hào)。也就是說(shuō)，目前幾乎可以肯定，不會(huì)有更嚴(yán)厲的調(diào)控政策出來(lái)。

　　其次，信貸底部已基本確立。雖然中央總的基調(diào)仍是實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，但自去年12月5日和今年2月24日兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，信貸全面從緊的局面已被打破。雖然存準(zhǔn)率下調(diào)并非針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，但樓市是其受益者之一卻是眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)家的共識(shí)。釋放出來(lái)的8000億資金，將會(huì)有一部分曲折地流入樓市。粟日并預(yù)測(cè)，年內(nèi)至少還會(huì)下調(diào)一次存準(zhǔn)率。包括房地產(chǎn)在內(nèi)的信貸雖不至于轉(zhuǎn)向?qū)捤?，但也不太可能比去年更緊。

　　再次，樓市成交量已到達(dá)底部。今年1月各主要城市的商品房成交量，幾乎都創(chuàng)下五六年以來(lái)的新低，甚至是歷史最低。春節(jié)因素固然是主要原因，但季節(jié)因素、政策疊加因素與市場(chǎng)自身的因素共同推動(dòng)成交量抵達(dá)此輪調(diào)控的底部。2012年不可能會(huì)有比1月份成交量更低的月份了。

　　其他方面，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比全部停漲，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已無(wú)可置疑；市場(chǎng)庫(kù)存繼續(xù)增大，土地市場(chǎng)全面向底價(jià)成交靠攏。

　　綜上所述，粟日認(rèn)為，2012年上半年將構(gòu)成此輪樓市調(diào)控的底部。但底部并不意味著各項(xiàng)市場(chǎng)指標(biāo)均為最低，事實(shí)上，與其他資產(chǎn)市場(chǎng)一樣，樓市的底部也有一個(gè)反復(fù)震蕩、自我確認(rèn)的過(guò)程。這個(gè)底部的徘徊過(guò)程，最短需要3個(gè)月，最長(zhǎng)則有可能像美國(guó)樓市一樣，達(dá)3年之久。目前看可能需要兩個(gè)季度。

　　購(gòu)房時(shí)機(jī)到來(lái)

　　樓市底部震蕩確認(rèn)的過(guò)程，正是首次置業(yè)需求和改善性需求購(gòu)房的最好時(shí)期。粟日建議，未來(lái)6個(gè)月，非投資性的消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)中意的樓盤(pán)即可果斷出手。

　　首次置業(yè)的信貸已得到央行的明確支持。此次存款準(zhǔn)備金率下調(diào)以后，資金面相對(duì)寬裕，相信會(huì)有更多商業(yè)銀行對(duì)首次置業(yè)給予優(yōu)惠。即首套房貸款利率85折甚至更低的現(xiàn)象，將逐漸增加。不過(guò)，粟日建議銀行最好能直接回歸到7折的優(yōu)惠，對(duì)改善性需求也能回到基準(zhǔn)利率。

　　購(gòu)房者有了更大的挑選余地和議價(jià)空間。北京上海等重點(diǎn)城市的商品房庫(kù)存量，正在向2008年的最高峰值靠近，雖然開(kāi)發(fā)商盡量拖延開(kāi)盤(pán)時(shí)間，但庫(kù)存日益增加卻是無(wú)法回避的現(xiàn)實(shí)。在此背景下，購(gòu)房者可選擇的房源大為增加。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商為了回籠現(xiàn)金，不得不挑起一波波降價(jià)潮，處于買方市場(chǎng)的購(gòu)房者，具備了議價(jià)的主動(dòng)權(quán)。購(gòu)房者的這種議價(jià)能力，在2007年、2009年是絕對(duì)不可想像的。粟日說(shuō)，在股市里人們常常會(huì)說(shuō)買漲不買跌，但在底部基本確認(rèn)的樓市里，買跌卻不失為理智之舉。而一旦樓市轉(zhuǎn)暖，甚至只是業(yè)內(nèi)常說(shuō)的“成交回暖”，房?jī)r(jià)就會(huì)止跌，買方的議價(jià)能力瞬間被市場(chǎng)收回。

　　在樓市尋求確立的底部里，最難確認(rèn)的是房?jī)r(jià)。粟日再次提醒，剛需購(gòu)房者不要刻意尋求房?jī)r(jià)的底部，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的抄底如同股市的抄底一樣不可捉摸。不同城市的房?jī)r(jià)，確立底部的時(shí)間并不一致；同一個(gè)城市，不同樓盤(pán)的價(jià)格，也不會(huì)同一時(shí)間同時(shí)到達(dá)底部。

　　粟日建議，購(gòu)房者要密切關(guān)注所在城市、目標(biāo)區(qū)域的樓盤(pán)降價(jià)信息，比較該樓盤(pán)的歷史價(jià)格、同區(qū)域樓盤(pán)的價(jià)格，一旦目標(biāo)樓盤(pán)大幅降價(jià)，到達(dá)自己設(shè)定的價(jià)格預(yù)期，即可大膽入市。也許一個(gè)月后，還會(huì)有另一個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格更低，但它未必是自己最中意的，何況我們也無(wú)法窮盡所有的樓盤(pán)信息。同一個(gè)樓盤(pán)一年內(nèi)兩次降價(jià)，概率非常小。

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