房地產(chǎn)調(diào)控“明緊暗松”已成潮流

2010—2011年，面對(duì)高速上漲的房?jī)r(jià)，中央政府采取了從嚴(yán)、從緊的態(tài)度，“限價(jià)”、"限購(gòu)"、“限貸”層出不窮，北京、上海、廣州、天津等17個(gè)一二線城市首當(dāng)其沖;到了2011年1月26日的"新國(guó)八條";再到 8月7日住建部提出二三線城市限購(gòu)的五項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)。目前看來，房地產(chǎn)調(diào)控遠(yuǎn)未結(jié)束，而似“剛開始”。政策多面夾擊，地方政府褲腰帶大幅收緊，迫于無奈，“負(fù)重傷”地方政府只好“暗度”取巧，有意出招試探中央底線，試水之后，能過且過。殊不知，老虎背后還有獅子。雖說蕪湖、上海領(lǐng)銜的一輪輪地方“松動(dòng)”現(xiàn)已被強(qiáng)制叫停，但地方“試松”動(dòng)作還未停止，業(yè)內(nèi)人士確定，房地產(chǎn)調(diào)控“明緊暗松”。

“暗松”取巧之一：限購(gòu)存局限 地方試“偷渡”暗調(diào)

限購(gòu)政策作為一種強(qiáng)制性的行政手段，在直接干預(yù)市場(chǎng)的時(shí)候，難免會(huì)和市場(chǎng)客觀實(shí)際情況產(chǎn)生沖突，這也是限購(gòu)的局限性。

一方面，限購(gòu)可能會(huì)受地方政府執(zhí)行意愿影響而打折扣。

目前，許多地方政府財(cái)政對(duì)土地出讓收益具有依賴性。土地出讓收益已經(jīng)成為了許多地方政府償還債務(wù)的重要來源資金以及推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的重要資本。一旦嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，土地出讓收益將會(huì)大幅下降，這是地方政府所不愿看到的。地方政府執(zhí)行限購(gòu)政策的動(dòng)力不足，必然會(huì)使限購(gòu)政策的效果打折扣。

另一方面，限購(gòu)并沒有解決當(dāng)前調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。當(dāng)前，調(diào)控房地產(chǎn)的主要任務(wù)應(yīng)該有兩個(gè)：第一，對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行分層，對(duì)不同收入水平的購(gòu)房者進(jìn)行差別性調(diào)節(jié);第二，對(duì)房地產(chǎn)的投資屬性進(jìn)行抑制，使其回到理性范圍之內(nèi)。從這兩方面來看，限購(gòu)政策沒有能夠?qū)崿F(xiàn)這兩項(xiàng)任務(wù)，首先，限購(gòu)限制了全體居民二套以上住房的購(gòu)房行為，不僅沒有實(shí)現(xiàn)對(duì)消費(fèi)者的分層，反而更加忽視了不同收入群體之間的收入差異性。其次，限購(gòu)政策能夠?qū)ψ》康耐顿Y需求進(jìn)行一定程度和一定時(shí)期的限制，效果也非常明顯和直接，但卻直接"消滅"了住房的投資屬性，違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。

在這樣的情況下，限購(gòu)令被地方政府變相放松已經(jīng)成為一種政策趨勢(shì)，特別在今年，由于地方稅制改革將全面鋪開，地方政府的財(cái)政壓力迫使地方政府在占據(jù)財(cái)政收入大頭的土地房地產(chǎn)上動(dòng)足腦筋。

公開資料統(tǒng)計(jì)顯示，在政策從嚴(yán)的基調(diào)下，北京、上海、杭州、重慶、成都、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長(zhǎng)春、蕪湖等超過14個(gè)城市對(duì)當(dāng)?shù)氐臉鞘姓哌M(jìn)行過適當(dāng)?shù)奈⒄{(diào)。通過土地出讓、房源解禁、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購(gòu)房補(bǔ)貼等環(huán)節(jié)，刺激樓市成交。其中蕪湖、佛山、成都等因?yàn)槲⒄{(diào)幅度過大，政策頒布不久就被“叫停”。

“暗松”取巧之二：宏觀政策“一刀切”僵持之下微調(diào)緩和

央行18日宣布2012年首次下調(diào)存準(zhǔn)率0.5個(gè)百分點(diǎn)，距離上次下調(diào)不到三個(gè)月時(shí)間，準(zhǔn)備金率的連續(xù)下調(diào)顯然與中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩壓力有關(guān)。自去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以來，“穩(wěn)中求進(jìn)”已成為經(jīng)濟(jì)工作的基調(diào)，而基本要求就是“穩(wěn)增長(zhǎng)”和“穩(wěn)物價(jià)”。無論是宏觀政策還是地方舉措，都在積極調(diào)整方向，為下半年經(jīng)濟(jì)發(fā)展做準(zhǔn)備。

在這樣的情況下，由于中央層面顧慮調(diào)控政策的突然轉(zhuǎn)向，會(huì)導(dǎo)致政策實(shí)際效果的大打折扣，即便如此，房地產(chǎn)進(jìn)入“微調(diào)時(shí)代”也將是不可避免的，由于國(guó)內(nèi)地域差別明顯，在調(diào)控初期為了達(dá)到令行禁止的目的，實(shí)行“一刀切”的政策不可避免，但是已實(shí)行了一年的限購(gòu)令在實(shí)際效果上已經(jīng)偏離了中央調(diào)控的初衷，使得利益集團(tuán)和政策博弈始終處于僵持階段，一方面是政策的想放不能放，一方面是房?jī)r(jià)的想降不敢降，在這樣的局面下，只有僵持的雙方都采用“微調(diào)”的概念，才能避免房?jī)r(jià)大跌所引起的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的動(dòng)蕩。從這個(gè)角度分析，房地產(chǎn)調(diào)控今年將緩慢放松，中央的堅(jiān)持和地方的“微調(diào)”將并行，才能化解目前的房地產(chǎn)調(diào)控的糾結(jié)。

來源：中國(guó)鋼企網(wǎng)

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