房地產(chǎn)政策在現(xiàn)實中已經(jīng)松動

房地產(chǎn)調(diào)控在現(xiàn)實層面開始了松動，很多地方都在內(nèi)松外緊。媒體報道說，近期，天津部分樓盤開始針對外地購房者主打“限外放松”牌，宣稱可以幫助購房者補齊社保繳費證明。據(jù)了解，這種現(xiàn)象不僅發(fā)生在天津，三亞、佛山、長春等多個城市均存在變相放松限外令跡象。

這種內(nèi)松外緊的政策，地方是有原因的。最主要的原因還是在于土地市場的蕭條，導(dǎo)致地方財政吃緊。根據(jù)國土資源部公布的數(shù)據(jù)，2009年全國土地出讓成交總價款約1.59萬億元，相當(dāng)于同期地方財政本級收入32580.74億元的48.8%；2010年土地出讓收入約2.7萬億元，相當(dāng)于同期地方財政本級收入40613.04億元的66.5%。在地方有些縣市，土地出讓金占預(yù)算外財政收入比重已超過50%，有些甚至占80%以上。如此可見，土地財政對于地方來說，簡直就是救命錢。無論是保增長還是保飯碗的動機，這里面都有的。房地產(chǎn)調(diào)控政策這種在地方上大打折扣，這也是現(xiàn)實決定的。

不僅土地收入如此，而且房地產(chǎn)稅收也是地方的飯碗，房地產(chǎn)市場低迷，成交量銳減，對于房地產(chǎn)稅收來說，也是一種損失，據(jù)估計，房地產(chǎn)開發(fā)投資帶來的稅費約占三分之二。問題是，這些數(shù)據(jù)還是不全面，如果全線考慮的話，房地產(chǎn)多如牛毛的稅費，占其稅收的比重可能還會更大一些。如果這些不改變的話，想要房價調(diào)整到合理的水準，希望越大失望越大。房地產(chǎn)的畸形主要不是市場的非理性，而是來自于權(quán)力的不理性。如果權(quán)力從房地產(chǎn)市場攫取過多的財貨，這些財貨最終都要購房者埋單。房地產(chǎn)市場前提就不是正常的，其結(jié)果必然也不少正常的。

正是因為如此，對政策進行微調(diào)已經(jīng)成為公開的事實：據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部提供的最新調(diào)研結(jié)果，自2011年10月以來，佛山、杭州、天津、成都、廈門、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長春、蕪湖等10余城市出臺不同角度的樓市微調(diào)政策，政策微調(diào)的內(nèi)容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標準、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等。不僅僅如此，上海也在變化：近日有傳言稱，上海樓市調(diào)控政策出現(xiàn)微調(diào)，外地戶籍居民持長期居住證滿三年，可以享受本地戶籍居民同等購房資質(zhì)，即可以購買第二套房。對此，上海市房管局有關(guān)負責(zé)人明確表示，這一操作辦法從限購政策開始實施時就已經(jīng)執(zhí)行，上海樓市限購政策沒有調(diào)整變化并將繼續(xù)嚴格實行。此次官方的明確表態(tài)，無疑是擴大了二套房的購買資格范圍。值得引起關(guān)注的是，上海官方并不承認政策發(fā)生變化?？梢姡瑢τ谧置嫔辖忉屍鋵嵤堑胤降囊环N變通選擇。既不能違背中央政策，但是在現(xiàn)實中又受不了，只好在文字上進行擴大解釋。北京和上海房地產(chǎn)市場低迷，導(dǎo)致其GDP增速全國倒數(shù)第一和第二，這和2009年第一季度的情形是類似的。出臺區(qū)域振興規(guī)劃在某種意義上來說，就是賣地生財。我們對此有過擔(dān)憂，就是城市生活成本越來越高，而且，很多新興城市是空城，沒有實業(yè)支撐。這種城鎮(zhèn)化可能就更多的體現(xiàn)在偽城市化，是一種泡沫化的苗頭。

另外，影響樓市最大的信貸因素也開始有了松動，比如，在“保剛需”的大旗下，常州、南京、吉林、合肥等城市均放寬公積金的使用政策，并不同程度上調(diào)可貸款額度。更值得注意的是，在現(xiàn)實中信貸確實有所松動，很多地方購房貸款總算松了一些。

雖然各地政策有所松動，但是，各地試探中央政策也都夭折了，房地產(chǎn)市場依舊并不樂觀。保增長和促穩(wěn)定是今年的大局，因此，政策不會讓打死房地產(chǎn)，同時也不會再像2009年那樣，迎來驚天大逆轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)撐到“救市”那一天的想法并非沒有現(xiàn)實的可能，但是，黎明前的市場之黑暗也不好過，可能還會有不少開發(fā)商倒在黎明的曙光前，促銷以價換量可能是保持體能迎來房地產(chǎn)春天的最佳選擇。

來源：網(wǎng)易博客 作者：朱大鳴

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