樓市調(diào)控期待兩會(huì)給出“風(fēng)向標(biāo)”

　　業(yè)內(nèi)人士建議抑制房?jī)r(jià)還需“對(duì)癥下藥”

　　兩會(huì)前夕房地產(chǎn)市場(chǎng)一連串的動(dòng)作令人關(guān)注，除了一些地方政府半遮半掩通過(guò)契稅、補(bǔ)貼等動(dòng)作對(duì)“限購(gòu)”放出松動(dòng)的試探性動(dòng)作，房地產(chǎn)商也紛紛“上書(shū)”，呼吁政策調(diào)整。當(dāng)前樓市各方利益訴求強(qiáng)烈，今年兩會(huì)期間，中央政府對(duì)下一步房地產(chǎn)調(diào)控給出什么樣的判斷已經(jīng)成為當(dāng)下社會(huì)極為關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　繼三四線城市廣東中山、安徽蕪湖、浙江象山放松房產(chǎn)調(diào)控新政被緊急叫停后，上海對(duì)其實(shí)施一年多的限購(gòu)政策給予的外地戶籍居民持居住證滿三年，可以購(gòu)買第二套房的新解釋也在一周時(shí)間里被叫停。然而上海松綁政策被打回原形后，3月1日，沈陽(yáng)又爆出地方政府為刺激樓市成交上調(diào)了個(gè)人公積金貸款額度。其實(shí)自去年10月起一些地方政府就以通過(guò)土地出讓、房源解禁、稅費(fèi)優(yōu)惠等手段對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控微調(diào)小試牛刀。上海、天津、武漢、廈門(mén)等城市均上調(diào)了普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大了普通商品房外延，鼓勵(lì)更多的交易。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)“涉嫌”對(duì)樓市調(diào)控進(jìn)行微調(diào)的地方已先后達(dá)到18個(gè)。

　　此前，海爾地產(chǎn)董事長(zhǎng)兼CEO盧鏗起草了“萬(wàn)言書(shū)”，認(rèn)為調(diào)控用藥過(guò)猛，應(yīng)允許地方政府對(duì)政策微調(diào)。全國(guó)政協(xié)常委、大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林也在會(huì)前向媒體表示，今年他給全國(guó)政協(xié)的提案是《對(duì)首次置業(yè)和首次改善型置業(yè)貸款恢復(fù)7折優(yōu)惠利率》，他的觀點(diǎn)以目前的房貸水平，即使房?jī)r(jià)下降20%，老百姓也得不到什么好處。工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)方面透露，今年兩會(huì)上房地產(chǎn)領(lǐng)域的委員代表們主要針對(duì)地根、銀根等問(wèn)題也多有提案。工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)也特別選擇在兩會(huì)前夕由REICO工作室向媒體發(fā)布了“2003年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策研究報(bào)告”。

　　REICO報(bào)告列舉2003年以來(lái)，中央政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控主要對(duì)象包括：

　　“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快”，是2003年以來(lái)政府最主要的調(diào)控對(duì)象。2011年進(jìn)一步明確調(diào)控目的。

　　“投資增長(zhǎng)過(guò)快”，構(gòu)成2003-2006年明確的調(diào)控對(duì)象，2007年后雖未明確在政策目標(biāo)中，但“過(guò)熱”始終構(gòu)成調(diào)控者的隱憂,始終保留著防范投資過(guò)熱的政策措施。

　　“住宅供給結(jié)構(gòu)偏于高端”，構(gòu)成多年來(lái)調(diào)控政策對(duì)象之一，“90/70政策”是其標(biāo)志性內(nèi)容。

　　“投機(jī)、投資性購(gòu)房”，是多年來(lái)調(diào)控政策一以貫之的遏制、控制對(duì)象。

　　“保障房建設(shè)”，政策力度在不斷加大，內(nèi)容也在不斷豐富。

　　該報(bào)告雖然認(rèn)同2003~2010年我國(guó)房?jī)r(jià)漲幅高于趨勢(shì)線，存在上漲過(guò)快的問(wèn)題，對(duì)“房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”進(jìn)行調(diào)控是必要的。但同時(shí)提出，針對(duì)“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快”的政策調(diào)控始終未能對(duì)癥下藥，“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快”的基本動(dòng)因是持續(xù)供不應(yīng)求的市場(chǎng)格局，深層次癥結(jié)則在于土地供給制度?！巴恋毓┙o持續(xù)缺乏彈性、流動(dòng)性持續(xù)高度充裕、資金成本持續(xù)過(guò)分低廉”。對(duì)于“投資增長(zhǎng)過(guò)快”的判斷，該報(bào)告認(rèn)為，2003-2006年，關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)投資“過(guò)熱”的輿論很多，這種輿論明顯影響了政府的判斷。對(duì)“房地產(chǎn)投資過(guò)熱”的擔(dān)憂，導(dǎo)致政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，始終從控制價(jià)格和控制投資兩方面同時(shí)入手。即使在2007年以后，雖然認(rèn)同了“供不應(yīng)求”的現(xiàn)實(shí)，并開(kāi)始強(qiáng)調(diào)加大供給，但在措施中依然包含著某些防范和抑制“投資過(guò)熱”的措施，例如“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)投資資本金比率”、“嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款”等。參照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)住宅投資的增長(zhǎng)速度并不快。不宜頻頻產(chǎn)生投資“過(guò)熱”的憂慮、恐慌。

　　該報(bào)告還認(rèn)為，試圖通過(guò)保障房解決住宅市場(chǎng)價(jià)格偏高問(wèn)題是個(gè)邏輯錯(cuò)誤，也是一個(gè)不可能實(shí)現(xiàn)的政策目標(biāo)。目前市場(chǎng)存量房中，90平方米以下住房已占70％，因此市場(chǎng)本身能夠合理解決供給結(jié)構(gòu)問(wèn)題。

　　REICO工作室得出的基本判斷是：房地產(chǎn)并非一旦泡沫破裂會(huì)使經(jīng)濟(jì)一蹶不振；住房保障制度不應(yīng)將保障性住房變?yōu)槠栈莸母＠?

　　出席當(dāng)日發(fā)布會(huì)的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)直白地表示，“所有的調(diào)控政策似乎都沒(méi)有抓住病根”，“對(duì)房地產(chǎn)的所有調(diào)控都錯(cuò)了”。據(jù)他透露，房地產(chǎn)商會(huì)已將這份報(bào)告在兩會(huì)前提交給全國(guó)工商聯(lián)和國(guó)務(wù)院參事室以及人大等部門(mén)，希望通過(guò)各方渠道向國(guó)家決策機(jī)構(gòu)反映，從而做出更好的決策。

　　地方政府的“自救”動(dòng)作和中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的聲音顯然有明顯出入，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)臨近兩會(huì)頻頻發(fā)出的調(diào)整政策的呼聲也非常引人關(guān)注。

　　兩會(huì)前夕，人民日?qǐng)?bào)網(wǎng)站的一項(xiàng)調(diào)查表明，人們希望繼續(xù)調(diào)控，讓房?jī)r(jià)下調(diào)的占比高達(dá)85.4%。房地產(chǎn)市場(chǎng)接二連三微調(diào)的“招式”也每每引起股市的波瀾起伏。中央政府、地方政府、開(kāi)發(fā)商以及消費(fèi)者四方的博弈越發(fā)凸顯。

　　社科院金融專家尹中立認(rèn)為，當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策的確面臨“控制房?jī)r(jià)”與“保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)”的糾結(jié)，有選擇地刺激首次置業(yè)成為政策的必然趨勢(shì)。是控制房?jī)r(jià)，還是保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)？政策在這二者之間已經(jīng)搖擺過(guò)好幾次，這次似乎要在二者之間找到一個(gè)平衡。假如真是房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)轉(zhuǎn)折的信號(hào)，則意味著此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)與政府政策的博弈再次以開(kāi)發(fā)商的完勝而告終。

　　在缺乏完善的市場(chǎng)機(jī)制條件下，限購(gòu)限價(jià)政策顯然是階段性的政策，然而有一點(diǎn)非常確定，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭被遏制實(shí)屬不易，如果出現(xiàn)反彈是中央政府及老百姓不愿意看到的。

　　兩會(huì)一向是國(guó)家政策的風(fēng)向標(biāo)，今年兩會(huì)上對(duì)房地產(chǎn)的定調(diào)更關(guān)系到此輪調(diào)控的成敗。兩會(huì)期間，中央政府對(duì)下一步房地產(chǎn)調(diào)控給出什么樣的判斷，是否能有更好的且具有執(zhí)行力的后續(xù)政策推出，已經(jīng)成為當(dāng)下社會(huì)熱切關(guān)注的焦點(diǎn)。

來(lái)源：中華工商時(shí)報(bào) 陸昀

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