保障性住房建設(shè) 催生房地產(chǎn)新生態(tài)

“十二五”期間3600萬套的保障房建設(shè)目標(biāo)，曾被認(rèn)為是一種帶有理想化色彩的巨大工程，但如今其越來越有可能成為現(xiàn)實(shí)。中國房地產(chǎn)業(yè)的格局或許將因此發(fā)生顛覆性的變化。

按照國務(wù)院文件的要求，到“十二五”期末，全國保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右，大批中低收入家庭的住房困難問題將由此得到解決，而影響將毫無疑問波及商品房市場，乃至整個中國經(jīng)濟(jì)和社會。

事實(shí)上，保障房建設(shè)的影響擴(kuò)散，并不需要等到5年后。就在當(dāng)下，作為開發(fā)商的“新生意”，另一條住房供應(yīng)途徑，乃至房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要組成部分，保障房建設(shè)已經(jīng)開始對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生全方位影響。

開發(fā)商的新生意？

早在2010年，當(dāng)房地產(chǎn)調(diào)控預(yù)期加強(qiáng)、保障房建設(shè)加速的消息傳來時，一些大型開發(fā)商便萌發(fā)了一個想法——進(jìn)軍保障房建設(shè)領(lǐng)域。包括萬科、保利、遠(yuǎn)洋、碧桂園[3.34 0.30%]等在內(nèi)的大型房企，都曾思考過這樣的戰(zhàn)略——既然商品房的銷售可能遇阻，那么通過參與保障房建設(shè)，拿到一部分低收益率卻持續(xù)、穩(wěn)定的收入，豈不是良好的過冬之策嗎？

這樣的想法沒有充分兌現(xiàn)。2012年，在各大房地產(chǎn)上市公司公布的上年度財(cái)務(wù)報(bào)表上，保障房項(xiàng)目大多是點(diǎn)綴，是“不得不做的配建工程”。

“經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、廉租房的盈利模式在哪里？我還沒有看出來。”2011年初，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)[4.29 -2.28%]總裁李明接受記者采訪時曾這樣表示。而保利地產(chǎn)[11.59 -0.34% 股吧 研報(bào)]董事總經(jīng)理宋廣菊也曾多次透露，該公司參建的多個保障房項(xiàng)目均處于虧損狀態(tài)。時任萬科集團(tuán)董事長的王石甚至說，參加保障房建設(shè)“只賺一塊錢就夠了”。

保障房建設(shè)，這個曾經(jīng)被視為可能的大生意，沒有吸引到太多大開發(fā)商的實(shí)際參與。原因多種多樣：開發(fā)商無法獲得充足的信貸；保障房分配機(jī)制復(fù)雜，開發(fā)商無法像快速銷售商品房那樣，迅速地從政府財(cái)政或者經(jīng)濟(jì)適用房購買者那里回收資金。

此外，地方國企在保障房建設(shè)中的“競爭力”，也讓這些大的房地產(chǎn)商無法匹敵。中鐵置業(yè)集團(tuán)副總經(jīng)理陳月東對記者說，雖有意參建保障房，但在一些地方城市，他們拿不到項(xiàng)目。出于方便安排財(cái)務(wù)、土地等因素的考慮，政府傾向于將保障項(xiàng)目安排給本地國企來實(shí)施。

不過，2012年的保障房政策利好令開發(fā)商重燃希望。

中央財(cái)政投入的加大、商業(yè)銀行信貸支持政策的出臺，或許都能讓保障房建設(shè)的資金撥付問題更為可靠。而下滑的樓市，則讓不少開發(fā)商急需尋找新的業(yè)務(wù)替代點(diǎn)。龐大的保障房建設(shè)計(jì)劃到目前仍是剛剛拉開序幕，對于在房地產(chǎn)行業(yè)中闖蕩多年的開發(fā)企業(yè)而言，這或許是最近幾年中極為重要的一項(xiàng)生意。

另一個房地產(chǎn)市場

利潤空間嚴(yán)格受限的保障房之所以被一些開發(fā)商視作新的商機(jī)，在于它龐大的建設(shè)規(guī)模。至少在最近幾年，保障房建設(shè)將開辟出另一個房地產(chǎn)市場。

華創(chuàng)證券的一份分析報(bào)告預(yù)測，2012年的保障房建設(shè)，或許將占到全年房地產(chǎn)開發(fā)增量的62%左右，而在未來三年，也將保持在50%上下的規(guī)模?！斑@是一個全新的市場?！比A創(chuàng)證券宏觀分析師華中煒說。

如此龐大的規(guī)模曾引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)不少擔(dān)憂。保障房會不會與低端商品房搶客源，或者擠占商品房建設(shè)用地？

2月22日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況》說，2011年全國商品房銷售面積10.99億平方米，比上年增長4.9%；商品房銷售額59119億元，增長12.1%。盡管增速下滑，但更多是因?yàn)槭軜鞘胁痪皻獾拇蟓h(huán)境所影響，保障房對商品房市場的沖擊并未顯現(xiàn)出來。

土地市場情況也有些類似。國土資源部的數(shù)據(jù)顯示，2011年商品住房用地計(jì)劃落實(shí)10.5萬公頃，同比增加10.9%；保障房建設(shè)共落實(shí)用地4.81萬公頃，同比增加46.2%。二者都是增長的。

而爭論依舊沒有停止。目前仍然是保障房集中建設(shè)的時期，未來一兩年，則將迎來保障房大批落成并推向保障人群的時期，對商品房市場的影響，也許一兩年后才能見分曉。

商品房與保障房潛在客戶群存在一個“交集區(qū)域”。例如，2011年1000萬套保障房當(dāng)中有超過600萬套的經(jīng)濟(jì)適用房和棚戶區(qū)改造。經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的潛在沖突是存在的，而棚戶區(qū)改造就是拆遷安置。一批原本可能攜拆遷款進(jìn)入商品房市場的客戶群等于被“安置”了?！敖?jīng)適房與棚改房在統(tǒng)計(jì)和事實(shí)上，既是保障房，也是商品房。”華中煒說。

此外，還有若干因素可能促使保障房和商品房“交集區(qū)域”擴(kuò)大。例如，一些地方推出的保障房“租售并舉”制度，以及被納入保障房統(tǒng)計(jì)的一些國有企業(yè)及高校的自建房。

地方政府供應(yīng)土地的能力是有限度的。這是華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)的一個觀點(diǎn)。在有限的情況下，土地是優(yōu)先供給商品房還是保障房？對于一向依賴土地財(cái)政的地方政府來說，這不是一個能簡單回答的問題。

華中煒認(rèn)為，無論從總量還是結(jié)構(gòu)上，商品房建設(shè)用地最終難以避免會受到擠壓，并將在房地產(chǎn)行業(yè)引發(fā)一連串反應(yīng)?！斑@會導(dǎo)致開發(fā)商傾向于開發(fā)高端住宅，從而最大限度地提升土地價值?！?/p>

圍繞著保障房沖擊的爭論尚未平息，不過業(yè)內(nèi)公認(rèn)的是，伴隨保障房建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)，“保障房——商品房”這一房地產(chǎn)市場兩元格局的局面正在形成中，而如何處理好它們之間的平衡狀態(tài)，則尚待時間去驗(yàn)證。

抑制房價的利器

“保障房——商品房”這一二元格局將會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來什么？

“如果保障房的覆蓋人群能達(dá)到20%，房價對人們生活水平的影響將大幅下降?！弊〗ú空哐芯恐行母敝魅瓮醌k林說。民生問題將大部分由保障房來解決，而以租賃為主的保障房，顯然與商品房市場的房價無關(guān)。

在短期內(nèi)，保障房可能會成為政府抑制房價的一件利器。

在當(dāng)下保障房集中建設(shè)的期間，保障房對商品房市場的最大沖擊可能來自于“保障房持續(xù)扶持、商品房持續(xù)壓制”的政策壓力。保障房的大規(guī)模建設(shè)本身可以對沖房地產(chǎn)調(diào)控對于投資等的負(fù)面影響，從而減輕經(jīng)濟(jì)增長對商品房市場的依賴。這意味著，除非面臨明顯的外部沖擊，并且經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)明顯下滑，否則，在保障性住房保持快速建設(shè)的前提下，目前對房地產(chǎn)市場的調(diào)控不會出現(xiàn)明顯的放松。

國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松估算認(rèn)為，2011年保障房建設(shè)所需的實(shí)際資金投入約1.05萬億元，而只需完成65%的投資，即8000億元左右，那么經(jīng)濟(jì)增長能夠承受的商品住宅投資下滑幅度為20%。其中，一線城市下滑80%，二線城市下滑40%。而如果1.25萬億元能夠全部完成，那么經(jīng)濟(jì)增長能夠承受的商品住宅投資下滑幅度超過30%。

但也有一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從一個較長時間段來看的話，保障房的大規(guī)模建設(shè)恐怕未必能起到平抑房價的作用。香港和新加坡的例子就是證明。目前香港公屋總數(shù)有約70萬套，約200多萬人居住其中，占香港總?cè)丝诘娜种?。而香港商品住宅的房價在全世界位居前列。新加坡情況更甚，85%的當(dāng)?shù)鼐用窬幼≡诒环Q為“組屋”的保障房里，其中約90%的居住者擁有產(chǎn)權(quán)，而組屋的售價與普通商品房相比，最高差價達(dá)到9倍。

一切源于土地資源的稀缺，以及保障房和商品房之間潛在的土地競爭，循環(huán)也就此開始。

“土地資源減少，會給商品房市場傳遞房價上漲的壓力，而房價上漲，則會將更多的人推入保障房市場，從而進(jìn)一步增加保障房建設(shè)對土地的需求。”華中煒認(rèn)為，保障房作為一項(xiàng)民生工程和福利政策，在市場與福利之間往往難以獲得平衡，后續(xù)的一些問題也可能需要花力氣克服。

從長遠(yuǎn)來看，保障房對房地產(chǎn)市場的意義絕不在于抑制房價，它是讓許多無力購置商品房的人有了一個擁有住宅的新機(jī)會。

來源：財(cái)經(jīng)國家周刊

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