房地產(chǎn)差別調(diào)控的三種可能地方博弈中央

　　上海市對(duì)戶籍購(gòu)房的“舊政新解”，寧波象山縣的限購(gòu)在交易中變成了有條件的“擺設(shè)”，包括剛剛叫停不久的蕪湖“救市”，一切都在表明，地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控下半場(chǎng)的“蠢蠢欲動(dòng)”與“焦躁不安”。地方政府對(duì)調(diào)控微調(diào)的急切，或是來自于所謂的“調(diào)控成效”以及調(diào)控的副作用——庫(kù)存量急升。

　　自去年下半年以來，包括北京、上海、杭州、重慶等17個(gè)城市出臺(tái)了不同的微調(diào)政策，內(nèi)容涉及限購(gòu)門檻、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、放寬公積金、稅費(fèi)優(yōu)惠及購(gòu)房補(bǔ)貼等。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)謝鴻光近日表示，2011年房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)取得了積極進(jìn)展，重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度顯著減緩，部分城市開始出現(xiàn)下跌，有些城市下跌幅度還比較大。

　　來自北京中原市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)則顯示，樓市的庫(kù)存量在激增。截至2011年12月底，中原監(jiān)測(cè)到的標(biāo)桿房企在售項(xiàng)目庫(kù)存量約2496萬平方米，與2011年5月底相比，標(biāo)桿房企庫(kù)存量增加約7成。截至2012年1月底，11個(gè)典型城市庫(kù)存總量為73萬套，比去年同期增加26萬套，漲幅達(dá)55%。從數(shù)據(jù)上看，當(dāng)前的樓市庫(kù)存壓力已經(jīng)超過了2008年。

　　其實(shí)，早在2011年年末，就有分析人士指出，2012年房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)的大方向不會(huì)改變，但在執(zhí)行細(xì)節(jié)上可能會(huì)有所差別。分析人士甚至認(rèn)為，2012年下半年，早則年中前后，政策會(huì)進(jìn)行一定程度的調(diào)整，首套房貸優(yōu)惠將首當(dāng)其沖，部分城市限購(gòu)會(huì)有所松動(dòng)，個(gè)別城市房產(chǎn)稅試點(diǎn)后，限購(gòu)有可能順勢(shì)退出。

　　萬科董事局主席王石出席某論壇時(shí)表示，相信中央今年房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)微調(diào)，以鼓勵(lì)正常消費(fèi)。

　　諾亞中國(guó)財(cái)富管理中心研究部總經(jīng)理連凱認(rèn)為，2012年下半年房?jī)r(jià)進(jìn)入下跌臨界點(diǎn)的可能性較大。如果出現(xiàn)中小開發(fā)商倒閉大規(guī)模增加的現(xiàn)象，2012年下半年具備政策放松的可能性。不過，為了防止房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈，預(yù)計(jì)政策不會(huì)全面放松，主要方向是降低普通購(gòu)房者的購(gòu)房負(fù)擔(dān)、放松限購(gòu)的范圍等。

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉曾分析認(rèn)為，調(diào)控的細(xì)節(jié)變動(dòng)可能分為三種情況：

　　首先是短期沖關(guān)型，主要是因?yàn)槌掷m(xù)調(diào)控動(dòng)力有限。去年年底，在珠海、中山密集宣布“限價(jià)”后，廣州增城國(guó)土資源局亦用口頭通知的方式再次強(qiáng)調(diào)了“限價(jià)”。

　　其次是低調(diào)松綁型，多舉措促進(jìn)交易。近段時(shí)間，有部分城市地方政府已經(jīng)開始在政策焦點(diǎn)之外悄然“松綁”。北京、杭州、重慶、長(zhǎng)春紛紛在土地出讓、房源解禁、資格放寬等環(huán)節(jié)試水，以促進(jìn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。

　　最后是底線試探型，采用直接優(yōu)化“限購(gòu)”的方式。佛山于11月份出臺(tái)“限購(gòu)”放松令，蕪湖最近的“契稅、貨幣”補(bǔ)貼政策，都在政策發(fā)布后旋即叫停。

來源：證券日?qǐng)?bào)

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