2011年房地產(chǎn)市場形勢分析及2012年走勢預(yù)測字號

　　2011年，房地產(chǎn)市場調(diào)控延續(xù)了2010年以來“增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設(shè)”的基本思路。繼2011年1月，國務(wù)院出臺樓市調(diào)控“新國八條”后，中央分別于4月、7月強調(diào)，鞏固和擴大房地產(chǎn)市場調(diào)控成效，堅定不移地把調(diào)控政策落到實處。12月召開的經(jīng)濟工作會議中，中央再次明確，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸。在從緊的政策環(huán)境下，2011年房地產(chǎn)市場運行景氣逐步回落。11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)下降至99.87，創(chuàng)28個月來新低。

　　一、2011年房地產(chǎn)市場運行狀況

　　（一）土地購置活動景氣明顯下降

　　2011年，房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積和土地購置費的增幅均較上年明顯回落。1-11月，房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積3.7億平方米，同比增加3.0%，增幅比2010年同期減小30.2個百分點；土地購置費10,478億元，同比增加17.3%，增幅比2010年同期減小60.6個百分點。從月度變化來看，2011年，房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積同比增幅由1-2月的57.1%逐月回落至1-11月的3.0%。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)投資總體保持較高水平，但增幅自8月逐月回落

　　2011年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅總體保持較高水平。1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資55,483億元，同比增長29.9%，增幅比2010年同期歷史高位低6.6個百分點，但高于同期固定資產(chǎn)投資增幅5.4個百分點。從月度變化來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅自8月以來逐月回落，11月單月投資增幅降至20.1%。

　?。ㄈ┓课菔┕っ娣e和新開工面積增幅回落，竣工面積增幅增加

　　2011年，開發(fā)企業(yè)房屋施工面積和新開工面積同比增幅比2010年同期減小，竣工面積增幅高于2010年同期。1-11月，房屋施工面積49.13億平方米，比2010年同期增加27.9%，增幅減小0.7個百分點；房屋新開工面積17.5億平方米，比2010年同期增加20.5%，增幅減小28.2個百分點；房屋竣工面積5.9億平方米，比2010年同期增加22.3%，增幅增加12.7個百分點。從月度變化來看，房屋施工面積同比增幅由1-2月的39.0%逐月回落至1-11月的27.9%，房屋新開工面積自9月以來增幅逐月回落，而房屋竣工面積增幅自下半年以來逐月增加。

　　（四）商品房銷售面積增幅減小，多數(shù)城市二手房成交量同比負增長

　　2011年商品房銷售面積同比增幅繼續(xù)2010年下半年以來的較低水平，1-11月，商品房銷售面積8.96億平方米，比2010年同期增加8.5%，增幅減小1.3個百分點。其中，住宅、辦公樓上商業(yè)用房銷售面積分別同比增加7.5%、10.1%和17.0%，住宅銷售面積增幅與2010年同期基本持平，辦公樓和商業(yè)用房銷售面積增幅分別與2010年同比減小15.7個百分點和18.2個百分點（見圖4）。從月度變化來看，商品房銷售面積增幅自9月以來逐月回落，10月和11月，商品房單月銷售面積均為同比負增長。

　　2011年，多數(shù)城市二手房成交量出現(xiàn)較大幅度下降。1-10月，北京、深圳、廣州、寧波、鄭州二手房成交套數(shù)分別比2010年同期減少32.8%、36.6%、11.8%、50.8%、24.2%，自4月以來，上述各城市單月二手房成交量均表現(xiàn)為同比負增長。

　?。ㄎ澹┓績r同比漲幅回落，環(huán)比下降城市數(shù)逐步增多

　　2011年前11個月，70大中城市新建住宅價格同比平均漲幅由1月份的5.8%逐月下降到11月的2.4%，二手住宅價格同比平均漲幅由1月的3.4%下降至11月的1.05%。從價格環(huán)比變化來看，70大中城市新建住宅價格環(huán)比平均漲幅由0.8%逐月下降為-0.2%，二手住宅價格環(huán)比平均漲幅由0.4%下降為-0.25%。

　　房價出現(xiàn)穩(wěn)中有降的城市數(shù)量逐步增多。70大中城市中新建商品住宅價格穩(wěn)中有降的城市數(shù)量由1月的10個增加至11月的65個，二手住宅價格穩(wěn)中有降的城市數(shù)量由1月的10個增加至11月的63個（見圖5）。11月，4個一線城市新建住宅與二手住宅價格均表現(xiàn)為環(huán)比下降。

　　二、2012年房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測

　?。ㄒ唬?012年房地產(chǎn)市場走勢的影響因素

　　2012年房地產(chǎn)市場走勢的主要影響因素包括：

　　第一，經(jīng)濟增長存在下行壓力。2011年以來，我國經(jīng)濟增速逐季回落，預(yù)計全年經(jīng)濟增速將比上年下降約1個百分點。2012年，我國經(jīng)濟增長下行壓力和物價上漲壓力并存，且經(jīng)濟發(fā)展面臨的外部環(huán)境更為復(fù)雜。多數(shù)機構(gòu)預(yù)測，2012年中國經(jīng)濟增速在8.5%左右，將繼續(xù)2011年的回落態(tài)勢，根據(jù)經(jīng)濟周期與房地產(chǎn)周期的關(guān)系，經(jīng)濟增速的放緩將減小房地產(chǎn)市場上行壓力。

　　第二，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)從緊。中央經(jīng)濟工作會議明確2012年房地產(chǎn)市場政策方向為“堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴大有效供給，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”。預(yù)計2012年限購、限貸、政府問責等行政調(diào)控手段仍將繼續(xù)，房地產(chǎn)市場景氣難以出現(xiàn)大幅回升。

　　第三，利率水平仍處于低位。雖然2011年以來，央行已進行三次加息，但目前一年期存款利率仍處在3.5%的較低水平，負利率狀況仍然存在。從國際經(jīng)驗來看，較低的利率水平將帶來資產(chǎn)價格上漲壓力。

　　第四，市場供應(yīng)量減少。隨著市場交易量的減少和開發(fā)企業(yè)庫存量的增加，2011年下半年以來開發(fā)企業(yè)土地購置面積和商品房新開工量明顯放緩，這將導(dǎo)致2012年市場供應(yīng)量的減少，進而帶來房價上行壓力。

　?。ǘ?012年房地產(chǎn)市場形勢預(yù)測

　　綜合上述因素，我們對2012年房地產(chǎn)市場形勢作出如下判斷：

　　房地產(chǎn)市場需求保持小幅增加。從人口結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)化進程的角度來看，我國目前住房市場仍存在較大的剛性需求和改善性需求，在限購、限貸等調(diào)控政策作用下，預(yù)計2012年商品房銷售面積將保持小幅增加。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅繼續(xù)回落。在從緊的政策環(huán)境下，2012年商品房建設(shè)活動增速將出現(xiàn)明顯放緩，但保障房的大力度推進將在一定程度上抵消房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的下滑。我們通過對房屋施工面積的估算以及構(gòu)建保障性住房投資與商品房投資對房地產(chǎn)開發(fā)投資拉動的動態(tài)分析模型，預(yù)測得出，2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速約為16%。

　　綜合市場供求兩方面影響因素，在促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的宏觀經(jīng)濟背景下，“2012年上半年房價穩(wěn)中有降，下半年房價基本平穩(wěn)”的可能性很大。

來源：中國投資 作者：劉琳 任榮榮

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