2012年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的六大猜想

3月14日，全國(guó)兩會(huì)結(jié)束。在剛剛公布的政府工作報(bào)告中，2012年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP增長(zhǎng)7.5%，這是我國(guó)GDP預(yù)期增長(zhǎng)目標(biāo)8年來(lái)首次低于8%。溫家寶總理“房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位”、“調(diào)控不能放松，如果放松將前功盡棄。”的話更是擲地有聲。在這一連串的沖擊下，股市大跌，地產(chǎn)股、金融股更是首當(dāng)其沖。

在中央政府如此明確地表達(dá)了對(duì)地產(chǎn)調(diào)控的政策決心之后，今年的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)有什么樣的新動(dòng)向呢？

猜想1：如何以創(chuàng)新推動(dòng)轉(zhuǎn)型？

在3月14日溫家寶總理答中外記者問時(shí)，再次明確表示，調(diào)控不能放松，如果放松將前功盡棄。既然政策不會(huì)變，那么只有房企以自身的“變”來(lái)應(yīng)對(duì)政策的“不變”了。

那么，房地產(chǎn)企業(yè)將如何創(chuàng)新求變，推動(dòng)自身的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，以適應(yīng)未來(lái)的產(chǎn)業(yè)形勢(shì)呢？

3月29日，兩會(huì)后第一場(chǎng)大型房地產(chǎn)論壇——由黃金灣投資集團(tuán)主辦的2012中國(guó)地產(chǎn)金融創(chuàng)新論壇（上海）將在上海紫金山大酒店召開，中房協(xié)的朱中一副會(huì)長(zhǎng)、住建部政策研究中心的秦虹主任、民生證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家滕泰等知名的專家學(xué)者將出席論壇，就當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)、政策形勢(shì)展開高峰對(duì)話，與200多開發(fā)商、100多金融投資機(jī)構(gòu)共同探討如何以創(chuàng)新推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型與發(fā)展。

據(jù)悉，黃金灣投資集團(tuán)在今年還將舉行10場(chǎng)以地產(chǎn)金融創(chuàng)新為主題的城市論壇?？梢灶A(yù)見，創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型，將成為2012年中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的主旋律。

如何以創(chuàng)新推動(dòng)轉(zhuǎn)型？也許老百姓不關(guān)心，但開發(fā)商估計(jì)都在琢磨。

猜想2：降價(jià)降到多少才算合理？

兩會(huì)記者會(huì)上，溫家寶總理明確表示，房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回歸到合理，合理的房?jī)r(jià)，應(yīng)該是使房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)，房?jī)r(jià)與投入和合理的利潤(rùn)相匹配。住建部姜偉新部長(zhǎng)也明確表示，七八個(gè)大城市的房?jī)r(jià)一定要降。

那么，房?jī)r(jià)是否一定會(huì)降？如果下降了，降多少才算合理呢？

最悲觀者，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、玫瑰石顧問公司董事，有著“末日經(jīng)濟(jì)學(xué)家”之稱的謝國(guó)忠認(rèn)為，“一般而言，1平方米合理的價(jià)格應(yīng)該是2個(gè)月稅后工資的總和?！边@意味著今年房?jī)r(jià)可能會(huì)下跌25%，未來(lái)3年內(nèi)跌幅有可能達(dá)到50%，“從這個(gè)角度來(lái)講，房?jī)r(jià)一旦跌起來(lái)，很多二三線城市的房?jī)r(jià)由于沒有收入支撐，將比一線城市跌得更慘烈。”

最樂觀的，是一向敢說的著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家許小年，他在近期的一場(chǎng)財(cái)富論壇上稱“史上最嚴(yán)”的房地產(chǎn)調(diào)控政策仍有可能在下半年徹底“松綁”，隨之而來(lái)的將是房?jī)r(jià)新一輪報(bào)復(fù)性上漲。

雖然大多人認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)平均下降10-20%，但還是有很多的不確定性。最著名的樓市“賭局”，莫過于史玉柱約賭王健林，賭注或超兩億的對(duì)今年樓市走向的豪賭了。不過這事后來(lái)沒了下文，看來(lái)表面上對(duì)樓市有信心的王健林，心里還是沒底啊。

那么，房?jī)r(jià)到底會(huì)不會(huì)跌？會(huì)跌多少？這是第2大猜想。

猜想3：首套房首套房利率能否持續(xù)下調(diào)？

兩會(huì)期間，以全國(guó)政協(xié)常委、大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林為代表的人提出了保剛需、對(duì)首套房恢復(fù)利率優(yōu)惠的建議。北京的多家銀行也已經(jīng)把首套房貸利率調(diào)低至9折。同樣是兩會(huì)期間，住建部、國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、銀監(jiān)會(huì)等七大部委聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和加強(qiáng)保障性住房建設(shè)問題》正式出爐。該文件表示，在堅(jiān)決抑制不合理住房需求的同時(shí)，保證首套房貸款供給。

那么，在保剛需的前提下，首套房的利率是否可能會(huì)持續(xù)下調(diào)，下調(diào)的幅度又有多大呢？讓我們拭目以待。

猜想4：房產(chǎn)稅三四線城市今年會(huì)不會(huì)開征？

今年兩會(huì)上比較受關(guān)注的一個(gè)話題是房產(chǎn)稅，很多代表都認(rèn)為房產(chǎn)稅是未來(lái)調(diào)控的方向，只不過是時(shí)間的問題。房產(chǎn)稅改革已經(jīng)被首次放進(jìn)了2012年財(cái)政預(yù)算報(bào)告。財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人表示，正在進(jìn)一步研究推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的方案，適當(dāng)擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。

按照全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康的說法，在“十二五”期間，房產(chǎn)稅肯定會(huì)在更多城市推廣，不過這肯定是一個(gè)漸進(jìn)的過程，還要分若干步驟來(lái)進(jìn)行。

現(xiàn)在的問題是，今年，會(huì)有多少城市開征房產(chǎn)稅？新開征房產(chǎn)稅的城市會(huì)不會(huì)像上海、重慶那樣“溫柔”？

猜想5：保障房融資問題如何解決？

“十二五”期間，我國(guó)將建保障房3600萬(wàn)套，其中2011年新開工1000萬(wàn)套，2012年新開工700萬(wàn)套以上，竣工500萬(wàn)套。

伴隨著保障房的大規(guī)模建設(shè)，一個(gè)突出問題也成為關(guān)注的焦點(diǎn)，那就是保障房的融資問題。有專家預(yù)計(jì)今年保障房建設(shè)的資金總?cè)笨谠?000億元左右。在土地出讓受挫，地方政府債務(wù)危機(jī)陰云未散的當(dāng)下，如何吸引社會(huì)資本流向保障房建設(shè)，成為中央政府保障房建設(shè)宏偉目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵所在。

在日前在?？谡匍_的城市建設(shè)政府融資平臺(tái)公司高級(jí)研討會(huì)上，富達(dá)股權(quán)投資基金的代表提出了以發(fā)起私募基金的方式解決保障房融資的難題，受到了與會(huì)代表的極大關(guān)注。

未來(lái)，私募基金會(huì)否成為保障房融資的重要手段？能否解決保障房融資的難題？這將決定保障房建設(shè)的大戰(zhàn)略能否順利實(shí)現(xiàn)。

猜想6：會(huì)不會(huì)出現(xiàn)中小開發(fā)商倒閉潮？

2011年以來(lái)，長(zhǎng)沙、南京、嘉興、安陽(yáng)、福建、鄂爾多斯等地已經(jīng)出現(xiàn)十幾個(gè)開發(fā)商資金鏈斷裂，甚至是開發(fā)商卷款跑路的事件。在政策和市場(chǎng)的雙重壓力下，大量的中小開發(fā)商面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，二三線城市開發(fā)商資金鏈斷裂現(xiàn)象將不斷出現(xiàn)。今年的行業(yè)調(diào)控依舊，中小開發(fā)商難以通過銀行貸款，民間借貸、信托、私募等手段的融資年利率成本均超過20%，再調(diào)控一年，很多中小開發(fā)商有可能可能倒閉。

是倒閉，還是虧本大甩賣？還是接受整合并購(gòu)？無(wú)論如何，中小開發(fā)商的選擇將引發(fā)新一輪的行業(yè)動(dòng)蕩。

來(lái)源：房地產(chǎn)門戶-搜房網(wǎng)

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