陳思進:房地產(chǎn)當支柱 美國的今天就是下場

　　美國房市是中國的一面鏡子

　　如果中國繼續(xù)把房地產(chǎn)當作中國的支柱產(chǎn)業(yè)，美國的今天就是中國的明天。因此中國在擠掉房產(chǎn)泡沫之后的發(fā)展方向和當務之急，是鼓勵創(chuàng)新，鼓勵發(fā)明創(chuàng)造，創(chuàng)建自己的公司品牌，再也不能指望代工和加工的低端企業(yè)，也不能仰人鼻息看別人的臉色過日子。只有做好了實體，國家才能真正強大，百姓才能真正富有。

　　中國政府出臺的房產(chǎn)調(diào)控政策至今已兩年，近期出現(xiàn)了量價齊跌的趨勢，不少人認為房價的拐點來臨了，而有些人則疑惑，房地產(chǎn)作為過去中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，它未來的發(fā)展空間還有多大？在階段性的調(diào)控之后，如果泡沫被擠掉了，中國未來應該走怎樣的發(fā)展道路？

　　其實說起中國房地產(chǎn)業(yè)，嚴格說來是近20年的事，不可否認美國的消費模式對中國的房產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生了巨大的影響。在20世紀90年代初商品房剛剛興起時，杭州一套70平方米的公寓的售價，大約僅為12萬元，但房子竟然滯銷。不難想象，中國老百姓長期以來秉承傳統(tǒng)觀念，賺到的錢起碼存起來大半，并將寅吃卯糧視為敗家子的表現(xiàn)。即便當時房價不算高，可是借錢置房產(chǎn)畢竟也不夠光彩。

　　于是，在中國開始盛傳一個誘人的故事:某一天，一位美國老太太和一位中國老太太在天堂相遇了，她們互相詢問起對付在人間的生活狀況，美國老太太自詡以借貸的方式住著大房子，開著豪華汽車，在人間瀟灑地走了一回。中國老太太聽了之后，后悔自己一輩子節(jié)衣縮食，臨死前才剛剛存夠買房的錢，還沒享受一天就進了天堂，簡直太冤了。

　　“美國老太”的消費方式，令中國民眾羨慕不已。幾千年來，中國百姓節(jié)儉過日子，日常生活就圍繞一個字省，他們從不花不屬于自己的錢。現(xiàn)在“美國老太”的榜樣就在眼前，中國人開始懷疑:一樣的人生，不一樣的生活，如果可以選擇，為什么不呢？人們不禁開始向往“美國老太”所得到的享受。“用明天的錢圓今天的夢”這一誘人的口號，在恰當?shù)臅r候被人堂而皇之地高喊出來，非常迎合民眾的口味，也完全顛覆了中國人“量入為出”的古老傳統(tǒng)。

　　這下可好，借貸消費的籠頭一放，便一發(fā)不可收拾?；仡^再看杭州的房價，一套70平方米的公寓的售價，按當時普通民眾的收入來計算，相當于普通家庭3年的收入。也就是說，一般家庭如果省吃儉用五六年的話，不必借錢就能買得起。但“美國老太”的消費方式一經(jīng)炒熱，人們連五六年都不愿等了，大家從謹慎觀望到盲目跟風，一哄而上。有求就有應，房地產(chǎn)市場被炒火了，逐漸變成中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。

　　但事實上，房地產(chǎn)本不該成為一個國家經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，任何過度仰賴房產(chǎn)發(fā)展的國家，不可避免地都將陷入經(jīng)濟衰退，嚴重的還將導致經(jīng)濟蕭條，甚至引發(fā)全球經(jīng)濟危機。以美國為例:

　　自置居所，是70年代后期在美國政府的推動下興起的，具體通過政府資助的實體:房地美、房利美和聯(lián)邦住房貸款銀行基金所涉及的抵押貸款政策，其擔保資產(chǎn)達6.5萬億美元，直接或間接地鼓勵民眾達到購房自住的目的。美國政府還通過稅收允許屋主的按揭利息抵消所得稅的政策，使房屋市場得到進一步的推動。而“社區(qū)再投資法”The Community Reinvestment Act of 1977更鼓勵低收入家庭自置房屋。不過美國房地產(chǎn)市場的泡沫，是從90年代中期開始醞釀的。

　　適逢克林頓政府上臺執(zhí)政?；蛟S是因為克林頓本身出身于平民階層，特別體諒底層百姓，又或許是因為民主黨的綱領就是顧及弱勢群體，抑或是出于選票方面的考量。總之，克林頓政府積極推動監(jiān)管機構行動起來，促使貸款機構把過去不夠資格申請房貸的低收入族裔，如非洲裔和西班牙裔，優(yōu)先列入貸款對象的范圍。由于自置居所一直由政府推動并通過鼓勵借貸的政策，引發(fā)有關“政府政策導致了次貸危機”的辯論。

　　事實也確實如此。美國的房產(chǎn)泡沫也是經(jīng)濟泡沫，影響了美國一半以上的住房市場，以至美國財政部長于2007年10月感嘆地產(chǎn)泡沫是“我們經(jīng)濟的最大?最顯著的?風險”。美國房產(chǎn)泡沫的崩潰，不僅直接影響了業(yè)主的房產(chǎn)估值，而且還影響了國家的抵押貸款市場、房屋建筑商、房地產(chǎn)商、家居供應零售網(wǎng)點、華爾街街大型對沖基金、機構投資者持有的基金、以及外資銀行，引發(fā)了2008年金融危機，導致全美經(jīng)濟衰退和全球經(jīng)濟危機。

　　僅在2008年，為拯救美國房產(chǎn)泡沫，美國政府撥出超過900億美元的專項貸款，至今向房利美和房地美這兩個政府資助企業(yè)的無限財政支持超過400億美元。

　　美國的“住房擁有率”為67.4%:值得注意是用“住房擁有率”這個詞匯，可能會產(chǎn)生誤導作用。據(jù)美國人口普查局的定義，“住房擁有率”指的是業(yè)主占用房屋的百分比，而并不是指有多少百分比的成年人擁有住房。如果以這個比率來計算“住房擁有率”的話，當然就要低于67.4%了。這里主要有2個原因:第一，許多擁有房屋的業(yè)主的家庭包含成年的親屬多數(shù)為業(yè)主的后代；第二，許多業(yè)主的家是多居室的可供出租的房間，居住了一個以上的成年人，而這些人也并不擁有房產(chǎn)。

　　火爆的房屋市場，使得推土機無法停頓地向地下挖掘，一幢幢房屋平地而起。結果呢，美國出現(xiàn)了十大空城:堪薩斯、休士頓、底特律、俄亥俄州的代頓、路易斯安那州的巴吞魯日等城市，新屋空置率接近4%，租房空置率平均為13.86%。

　　美國是中國的一面鏡子。反觀中國，據(jù)中國國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2008年10月，也就是全球金融危機爆發(fā)之時，全國空置商品房的面積達1.33億平方米，再加上2008年第四季度的竣工量，空置房面積逼近2億平方米。

　　如果中國繼續(xù)把房地產(chǎn)當作中國的支柱產(chǎn)業(yè)，美國的今天就是中國的明天。因此中國在擠掉房產(chǎn)泡沫之后的發(fā)展方向和當務之急，是鼓勵創(chuàng)新，鼓勵發(fā)明創(chuàng)造，創(chuàng)建自己的公司品牌，再也不能指望代工和加工的低端企業(yè)，也不能仰人鼻息看別人的臉色過日子。只有做好了實體，國家才能真正強大，百姓才能真正富有。

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