樓市調(diào)控預(yù)期“生變” 房地產(chǎn)板塊將何去何從？

　　在越來(lái)越多的地方政府欲微調(diào)樓市政策遭中央"棒喝"后，房地產(chǎn)政策是否"松動(dòng)"成為A股市場(chǎng)最為關(guān)切的話題，更成為左右地產(chǎn)股"前景"的"命門"。而目前樓市政策調(diào)整的預(yù)期已經(jīng)變得越來(lái)越渺茫，前期大幅反彈的地產(chǎn)股近期持續(xù)大跌。在樓市調(diào)控預(yù)期生變的背景下，房地產(chǎn)板塊將何去何從呢？

　　調(diào)控不能放松

　　3月15日，溫家寶總理在"兩會(huì)"記者見(jiàn)面會(huì)上明確表示，房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位。因此，調(diào)控不能放松，如果放松，將前功盡棄。而且會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂，不利于房地產(chǎn)長(zhǎng)期健康和穩(wěn)定發(fā)展。

　　對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)接受采訪時(shí)認(rèn)為，"兩會(huì)"期間透露出的政策信號(hào)非常明確，即調(diào)控不放松，不同的市場(chǎng)主體對(duì)此應(yīng)有清醒的認(rèn)識(shí)。他認(rèn)為，盡管2月樓市微露回暖跡象，但這只是少數(shù)城市的小波動(dòng)，總體趨勢(shì)并沒(méi)有變。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)樓市調(diào)控仍將維持高壓態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)全面回落的趨勢(shì)將逐步在全國(guó)范圍內(nèi)顯現(xiàn)。

　　實(shí)際上，中央對(duì)于房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展及調(diào)控政策的最新政策基調(diào)，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生了巨大的沖擊，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控預(yù)期的改變也已經(jīng)影響到市場(chǎng)成交，近期樓市成交回暖的勢(shì)頭有所趨緩。招商證券統(tǒng)計(jì)顯示，3月5日至11日一周，監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市一手房成交量3個(gè)城市環(huán)比上升，9個(gè)城市環(huán)比下降。中銀國(guó)際的監(jiān)測(cè)報(bào)告也顯示，3月5日至11日，納入觀察的17個(gè)主要城市合計(jì)成交面積為276.8萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌1.5%。

　　國(guó)金證券分析師曹旭特表示，目前大城市的房?jī)r(jià)調(diào)整幅度尚不能讓人滿意，未來(lái)大城市的房?jī)r(jià)調(diào)整壓力更大，房?jī)r(jià)調(diào)整到位和地產(chǎn)新開(kāi)工的下滑才是終結(jié)調(diào)整周期最好的標(biāo)志。

　　部分房企拉響債務(wù)"警報(bào)"

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在調(diào)控不放松的背景下，房企正面臨這邊銷售不景氣、那邊債務(wù)滾滾而來(lái)的窘境。根據(jù)申銀萬(wàn)國(guó)此前發(fā)布的房地產(chǎn)信托研報(bào)顯示，2012年集合類房地產(chǎn)信托本息共到期2037億元，加上單一委托人認(rèn)購(gòu)的單一類房地產(chǎn)信托，共有約3062億元本息到期。第一個(gè)集中兌付期是今年3月，兌付額度為147億元，面臨兌付的房企將承受較大的資金壓力；今年6月、7月和8月將是接下來(lái)的另外三個(gè)兌付高峰期。

　　根據(jù)用益信托數(shù)據(jù)顯示，目前在售的集合類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品仍有98款。1至2年期的信托產(chǎn)品中，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品預(yù)期回報(bào)率仍然最高，甚至還出現(xiàn)了低于3年期的產(chǎn)品預(yù)期收益率要高于3年期及以上產(chǎn)品的預(yù)期收益率這種"倒掛"現(xiàn)象。這表明不少房企短期資金非常匱乏。

　　資金鏈的緊張也使得房地產(chǎn)企業(yè)的再融資潮再起。合景泰富地產(chǎn)日前發(fā)布公告，建議發(fā)行擔(dān)保美元定息優(yōu)先票據(jù)的國(guó)際發(fā)售，票據(jù)所得款項(xiàng)擬用于投資項(xiàng)目及一般企業(yè)用途。這不是近來(lái)第一家宣布融資的房地產(chǎn)公司。3月13日華遠(yuǎn)地產(chǎn)透露其全資子公司北京華遠(yuǎn)置業(yè)擬于今年向北京銀行貸款14億元。此前的3月1日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)公告稱，公司第二大股東華遠(yuǎn)浩利重新將所持有的公司流通股12.72億股股權(quán)質(zhì)押給民生銀行繼續(xù)用于為華遠(yuǎn)集團(tuán)向民生銀行貸款1.3億元提供擔(dān)保。還有業(yè)內(nèi)人士透露說(shuō)，目前以對(duì)內(nèi)借款或民間借貸方式融資的房地產(chǎn)企業(yè)也不在少數(shù)。

　　中原證券認(rèn)為，銷售急劇下降帶來(lái)的行業(yè)性資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)；行業(yè)面臨因?yàn)槭袌?chǎng)規(guī)律衰退超過(guò)政府調(diào)控能力的行業(yè)衰退風(fēng)險(xiǎn)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，資金鏈和高庫(kù)存雙重壓力下，自今年以來(lái)，房企陸續(xù)啟動(dòng)較大規(guī)模的降價(jià)促銷活動(dòng)，新一輪降價(jià)促銷潮已經(jīng)不可避免。

　　機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)股走勢(shì)分歧加大

　　由于房地產(chǎn)調(diào)控預(yù)期生變，近期地產(chǎn)板塊持續(xù)回調(diào)。對(duì)于地產(chǎn)板塊后續(xù)走勢(shì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整進(jìn)程，機(jī)構(gòu)的分歧也明顯不一，多數(shù)機(jī)構(gòu)地產(chǎn)板塊趨勢(shì)性投資機(jī)會(huì)尚未到來(lái)，并對(duì)房地產(chǎn)股走勢(shì)持謹(jǐn)慎態(tài)度；但也有機(jī)構(gòu)認(rèn)為政策逐漸走向平衡，信貸的實(shí)際寬松將給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)正面影響。

　　中銀國(guó)際證券認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控決心堅(jiān)定，限購(gòu)等核心政策短期內(nèi)仍難放松，房地產(chǎn)行業(yè)基本面將繼續(xù)延續(xù)下行態(tài)勢(shì)，板塊趨勢(shì)性投資機(jī)會(huì)尚未到來(lái)。"地產(chǎn)股的估值修復(fù)已經(jīng)進(jìn)行了一段時(shí)間，股票價(jià)格也已經(jīng)反映了上述預(yù)期，繼續(xù)上漲空間不大，目前介入并不是好的時(shí)點(diǎn)。"有基金經(jīng)理認(rèn)為，目前市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)政策預(yù)期有偏頗，在政府強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控還會(huì)繼續(xù)的背景下，市場(chǎng)的預(yù)期和投資策略將出現(xiàn)明顯的變化，但從長(zhǎng)期來(lái)看，可以選擇一些地產(chǎn)龍頭股。

　　不過(guò)也有機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)板塊態(tài)度較為樂(lè)觀。大成基金劉安田認(rèn)為，整體來(lái)看，此前的調(diào)控政策已經(jīng)有所成效，今后政策大起大落的可能性較小，以維持現(xiàn)狀繼續(xù)觀察市場(chǎng)情況為主。

　　海富通基金表示，目前開(kāi)發(fā)商存貨達(dá)到歷史高位，供應(yīng)還在增加，未來(lái)有望看到房?jī)r(jià)一定程度上的下調(diào)。長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展走向持謹(jǐn)慎偏樂(lè)觀的態(tài)度。國(guó)泰君安證券認(rèn)為，政策從嚴(yán)酷回歸平衡、從全面打壓回歸有保有壓是確定的，剛需購(gòu)買力得到支持，維持中央房地產(chǎn)行業(yè)政策在今年中期做局部修正的判斷。

來(lái)源：金融時(shí)報(bào)　 作者：高國(guó)華

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